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FAQ zur Immobilienbewertung

Hier finden Sie die häufigsten Fragen zum Thema "Wertermittlung von Immobilien".

Seitenverzeichnis

Für welche Immobilien kommt eine Wert-Analyse überhaupt in Frage?

Für folgende Immobilien kann eine Wertermittlung sinnvoll sein:

  • Grundstück
  • Haus
    • Doppelhaushälfte (DHH)
    • freistehendes Einfamilienhaus (EFH)
    • Reihenhaus (RH)
    • Reiheneckhaus (REH), auch Reihenendhaus genannt
    • Zweifamilienhaus (ZFH)
  • Mehrfamilienhaus (MFH)
  • Eigentumswohnung (EG, OG, DG, …)
  • Grundstücke
  • Gewerbeimmobilien
    • Einzelhandelsflächen
    • Produktionsstätten
    • Lagerhallen
    • Logistikimmobilien
    • Hotels
    • Gastronomie
    • Resorts
    • usw.
  • Renditeimmobilien (das können auch Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien sein)

Wie wird ein Grundstück bewertet?

Ein unbebautes Grundstück wird nach dem Vergleichswertverfahren bewertet.

Hierzu werden die durch die Gutachterausschüsse zur Verfügung gestellten Bodenrichtwerte rausgesucht. Dann wird geprüft, ob die Art einer möglichen Bebauung mit dem Richtwert übereinstimmt und für welche Grundstücksgröße der Bodenrichtwert gilt. Dieser Bodenrichtwert wird dann mit der Grundstücksgröße multipliziert.

Beispiel:

Der Bodenrichtwert gibt an, dass das Vergleichsgrundstück bei einem Einfamilienhaus maximal 500 m² groß ist und mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,8 bei 2 Vollgeschossen bebaut werden darf. Der Bodenrichtwert wird mit 200 Euro (€) pro Quadratmeter (m²) benannt.

Ist Ihr Grundstück 500 m² oder kleiner?

Dann können Sie die volle Fläche von 500 m² oder weniger mit dem Bodenrichtwert von 200 € multiplizieren.

Ist Ihr Grundstück größer?

Dann gibt es verschiedene Möglichkeiten den Wert zu bestimmen. Meine Empfehlung hier, überschlägig und bei guter Marktlage die nächsten 500 m² mit der Hälfte des Bodenrichtwerts (BRI) zu berechnen und jeden weiteren Quadratmeter darüber hinaus mit 10% des Bodenrichtwerts (BRI).

Für ein konkretes Beispiel sagen wir hier, Ihr Grundstück wäre 1.200 m² groß.

Dann würde ich empfehlen die ersten 500 m² mit dem vollen BRI von 200,- € zu multiplizieren, die nächsten 500 m² mit 50% des BRI, also mit 100,- € und die restlichen 200 m² mit 10% des BRI. 

Welche Faktoren spielen beim Grundstückswert eine Rolle?

Neben der Lage ist auch die Bebaubarkeit und die bauliche Ausnutzung, bzw. die mögliche bauliche Ausnutzung für den Wert maßgebend.

Wie wird ein Haus bewertet?

Ein Haus, welches in erster Linie zur Eigennutzung bestimmt ist, also ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte, ein Reihenhaus, ein Reihenendhaus und bedingt auch das Zweifamilienhaus bewertet man vorrangig nach dem Sachwertverfahren.

Hier wird der Bodenwert bestimmt und der Wert des Gebäudes (also der „Sache“) unter Berücksichtigung des Alters und des Modernisierungsgrades. Zudem fließt der ursprüngliche Herstellungswert anhand der Normalherstellungskosten, die sich auf das Jahr 2010 beziehen und unter Berücksichtigung des entsprechenden Gebäudetyps ein.

Die NHK 2010 und die entsprechenden Regeln zur Berechnung sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt.

Was bedeutet "Hauswert"?

Es gibt keinen „Hauswert“ nach der ImmoWertV. Gemeint ist hier im Normalfall der Verkehrswert eines zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnhauses, also dem klassischen Einfamilienhaus.

Welche Kriterien werden bei einer Immobilienbewertung begutachtet?

Verschiedene Faktoren bzw. Kriterien können den Wert einer Immobilie beeinflussen sind folgende: 

  • Alter des Hauses (Baujahr)
  • Zustand und Modernisierungsgrad / Modernisierungsstatus
  • Energetische Qualität der Immobilie
    • Dämmung des Dachs
    • Fensterverglasung
    • Qualität der Türen
    • usw.
  • Lage und Umgebung
  • Angebot und Nachfrage
  • Bauweise
    • Fertighaus
    • massiv gebaut
    • Holzrahmenbau
    • usw.
  • Ausstattung (Einfach bis stark gehoben)

Wie bewertet man eine Wohnung?

Eine Wohnung bewertet man in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren und/oder nach dem Ertragswertverfahren. Überschlägig wird hier auch mit dem Rohertragsfaktor gerechnet.

Der Rohertragsfaktor wird wiederum vom Gutachterausschuss der Region ermittelt, indem die Kaufpreise für entsprechende Immobilien (MFH; ZFH; etc.) gesammelt und durch die jeweilige Jahresmiete dividiert werden, um einen Mittelwert zu bilden.

Eine Übersicht über die aktuellen Rohertragsfaktoren finden Sie im entsprechenden Grundstücksmarktbericht (GMB) Ihrer Region. In vielen Regionen ist dieser Bericht im Internet frei bzw. kostenpflichtig zugänglich. Sollte dies in Ihrer Region nicht so sein, fragen Sie beim zuständigen Gutachterausschuss für Ihre Region nach.

Welche Faktoren spielen beim Wohnungswert eine Rolle?

Die Lage, die Bausubstanz und die Ausstattung.

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Die ungefähren Kosten für eine Immobilienwertermittlung zu benennen, ohne die Immobilie oder den geforderten Nutzen des Gutachtens zu kennen, ist schwierig. Die Kosten ergeben sich meist aus der Art des Gutachtens und der zu bewertenden Immobilie.

Wenn Sie beispielsweise ein Gutachten für eine gerichtliche Auseinandersetzung benötigen, ist dieses in seinem Umfang meist ausführlicher und damit teurer als eine Wert-Analyse für den Verkauf. Für ein Einfamilienhaus kann hier mit einem Aufwand ab 1.500,- Euro gerechnet werden.

Ein beim Gutachterausschuss bestelltes Gutachten wird sehr aufwendig und detailliert, an mehreren Terminen von mehreren Experten beschrieben. Hier sollten Sie mit Kosten ab 2000,- Euro rechnen.

Die Kosten für eine Immobilienbewertung für den persönlichen Gebrauch, beispielsweise um vor dem Verkauf den aktuellen Wert zu erfahren, liegen hier je nach Aufwand und Immobilie zwischen 500,- und 1.500,- Euro.

Wo ist der Unterschied zwischen Immobilienbewertung und Immobiliengutachten?

Ein Immobiliengutachten, auch Wertgutachten oder Verkehrsgutachten genannt, gibt es in der Regel nicht kostenlos. Es wird von einem Gutachter oder einem zertifizierten Sachverständigen erstellt und unterschrieben. Bei diesen Gutachten haftet der Sachverständige immer für die Richtigkeit seiner Expertise. 

Bei kostenlosen Bewertungen, in der Regel ohne Unterschrift, entfällt die Haftung. Im Prinzip auch logisch, denn Sie haben die Einschätzung nicht vergütet. Solche Bewertungen werden gerne mit „kostenloser Immobilienbewertung“, „gratis Marktwerteinschätzung“ oder ähnlichen Begriffen bezeichnet. Es ist nicht zu empfehlen diese Dokumente für den Zweck einer gerichtlichen Auseinandersetzung einzusetzen.

Was sollte bei einer Bewertung unbedingt beachtet werden?

Grundsätzlich gilt: Je höher die Kompetenz des Sachverständigen und je besser seine regionale Marktkenntnis ist, desto realistischer wird der ermittelte Markt- bzw. Verkehrswert sein. Dazu gehört eine umfangreiche Besichtigung der Immobilie, sowie die erforderliche Recherche bei den Behörden (Einsicht der Bauakte, Altlastenkataster, Baulastenauskunft, Erschließungssituation, etc.) und die Berücksichtigung von möglichen Dienstbarkeiten im Grundbuch.

Im Internet wird Ihnen von vielen Immobilien-Portalen eine kostenlose Immobilienbewertung angeboten. Im Grunde geht es bei all diesen Angeboten aber nie wirklich um eine fundierte Bewertung Ihrer Immobilie, sondern lediglich darum Ihre Daten abzugreifen. Ihre Daten werden dann in den meisten Fällen an mehrere Immobilienmakler verkauft, die mit Ihnen in Kontakt treten wollen und so beginnt der Telefonterror.

Daher ist es ratsam eine Wertermittlung bei einem ansässigen Makler machen zu lassen, der dann auch die Immobilie begeht. Viele Immobilienmakler bieten ebenfalls eine kostenlose und unverbindliche Immobilienbewertung an – unterstützen Sie das Maklerbüro in Ihrem Ort und fragen Sie nach!

Benötigen Sie den Immobilienwert nur für einen privaten Zweck und nicht für eine gerichtliche Auseinandersetzung, dann können auch Sie selbst den Wert Ihrer Immobilie bestimmen. In meinem Online-Kurs „Wertermittlung selbst gemacht“ zeige ich Ihnen wie Sie Ihr Haus selbst bewerten können. Ich erkläre Ihnen die Grundlagen und gehe mit Ihnen gemeinsam Schritt für Schritt durch den Bewertungsprozess. Mithilfe meines 1000-fach erprobten Berechnungstools können Sie so Ihre Immobilie(n) selbstständig, anonym und ohne das Wissen Dritter bewerten. (Hier erfahren Sie mehr zum Online-Kurs.)

Benötigen Sie den Immobilienwert nur für einen privaten Zweck und nicht für eine gerichtliche Auseinandersetzung, dann können auch Sie selbst den Wert Ihrer Immobilie bestimmen. In meinem Online-Kurs „Wertermittlung selbst gemacht“ zeige ich Ihnen wie Sie Ihr Haus selbst bewerten können. Ich erkläre Ihnen die Grundlagen und gehe mit Ihnen gemeinsam Schritt für Schritt durch den Bewertungsprozess. Mithilfe meines 1000-fach erprobten Berechnungstools können Sie so Ihre Immobilie(n) selbstständig, anonym und ohne das Wissen Dritter bewerten. (Hier erfahren Sie mehr zum Online-Kurs.)

Wie sieht der grobe Ablauf einer Immobilienbewertung aus?

Grob beschrieben sieht der Ablauf einer Immobilienwertermittlung folgendermaßen aus:

  1. Recherche bei den Behörden
  2. Einholung der erforderlichen Unterlagen
  3. Prüfung des Grundbuchs
  4. Ermittlung von Wertsteigerungen und Wertminderungen durch evtl. Dienstbarkeiten wie z. B. Wegerechte, Wohnrechte oder Nießbrauch
  5. Besichtigung vor Ort (ggf. Aufmaß der Flächen, Fotodokumentation und Aufnahme des Ist-Zustands)
  6. Erstellung des Gutachtens inkl. Auswahl der geeigneten Wertermittlungsverfahren und Anwendung derer zur Bildung des Marktwerts
  7. Vorstellung und Erläuterung des Gutachtens

Was bedeutet der Verkehrswert im Zusammenhang mit einer Zwangsversteigerung?

Im Versteigerungsverfahren gibt es die sogenannte 5/10 Wertgrenze und die 7/10 Wertgrenze. Diese Wertgrenzen beziehen sich auf den Verkehrswert, wobei 7/10 dann 70% des Verkehrswertes und 5/10 nur 50% des Verkehrswertes beschreiben. 

Die 5/10 Wertgrenze (§ 85a ZVG) ist vom Gericht zu beachten. Hier finden Sie das Gesetz zur Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG). Sollte der dieser Wert im ersten Termin nicht erreicht und der Zuschlag entsprechend verweigert werden, gilt diese Wertgrenze im nächsten Termin nicht mehr.

Die 7/10 Grenze (§ 74a ZVG) kann von einem Gläubiger beantragt werden, sofern seine Forderung höher ist. 

Der Wegfall der Wertgrenzen kann somit frühestens im zweiten Termin erfolgen oder natürlich bei einem späteren Termin. Ist die Wertgrenze gefallen, wird dies in der Terminbestimmung veröffentlicht.

Wie ermittelt das Finanzamt den Verkehrswert?

Auch für das Finanzamt gilt für die Immobilienwertermittlung die ImmoWertV. Die Einheitswerte sind nach den neuen gesetzlichen Regelungen nach dem Ertragswertverfahren zu berechnen.

Zählt der Verkehrswert oder der Marktwert bei einer Scheidung?

Verkehrswert = Marktwert

Ich will ein Haus von einem privaten Verkäufer kaufen. Wieso sollte ich vorher eine Immobilienbewertung machen?

Die erste Frage wäre ja, anhand welcher Faktoren der Verkäufer den Wert der Immobilie bestimmt hat. Kommt der Wert Ihnen selbst zu tief vor, dann sollten Sie genau schauen, ob es irgendeinen Haken bei der Immobilie gibt. Im Zweifel schauen Sie sich die Immobilie mit einem Sachverständigen an. Gibt es keinen Haken, dann ist eine Wertermittlung nicht unbedingt erforderlich oder sinnvoll. Es sei denn, Sie möchten für sich wissen, wie der tatsächliche Verkehrswert nach Einschätzung eines professionellen Immobilienmaklers oder Immobiliengutachters ausfällt. Kommt Ihnen der Preis deutlich überhöht vor, kann ein Wertgutachten eine Basis für eine Kaufpreisverhandlung sein.

Ich will mein Haus privat verkaufen – worauf sollte ich in jedem Fall achten?

Mein Buch „Hurra, mein Haus ist weg!“ kaufen. Da steht alles drin und Sie sind optimal auf den Verkauf Ihrer Immobilie vorbereitet. Ansonsten ist es extrem wichtig den Wert des Hauses richtig und optimal einzuschätzen. Ein zu hoher Angebotspreis kostet bares Geld und ein zu tiefer sowieso. Ebenso wichtig: Achten Sie auf die gesetzlichen Vorgaben in Sachen Energieeinsparverordnung, bzw. in Kürze dem Gebäudeenergiegesetzt. Ebenso sind die Anforderungen des Geldwäschegesetztes und der Datenschutzgrundverordnung auch bei privaten Verkäufern und auch bei Vermietern zu beachten. (Buch erst ab Erscheinungstermin!)

Wieso ist die Zusammenarbeit mit einem Makler sinnvoll?

Die Zusammenarbeit mit einem Makler ist dann sinnvoll, wenn dieser wirklich professionell und seriös aufgestellt ist. Ein guter Makler kennt den Markt und bietet Ihnen Mehrwerte über die Kaufpreisfindung, die Auswahl eines seriösen und auch zahlungsfähigen Käufers und der optimalen Präsentation Ihrer Immobilie. Zudem kennt er alle rechtlichen Grundlagen und sorgt dafür, dass der Verkauf transparent und fair abgewickelt wird, so dass mögliche rechtliche Auseinandersetzungen im Nachgang nahezu unwahrscheinlich sind.