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Alles zum Verkehrswert

Was bedeutet Verkehrswert, wer legt diesen eigentlich fest und welche Rolle spielt er bei einer Zwangsversteigerung? Hier finden Sie Informationen rund um den Verkehrswert von Immobilien.

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Mein Name ist Arndt Gerhardts und als Immobilienmakler, Gebäudeenergieberater und Mitglied im Gutachterausschuss weiß ich, wie man eine Immobilienbewertung durchführt. Hier finden Sie alles zum „Verkehrswert von Immobilien“, beispielsweise wofür ihn das Finanzamt benötigt und wie er im Zusammenhang mit einer Zwangsversteigerung steht.

Wer legt den Verkehrswert fest?

Im Idealfall sollte der Verkehrswert per Gutachten von einem Sachverständigen ermittelt werden. Die Vorgehensweise zur Ermittlung des Verkehrswertes ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Alle Immobilienwertermittlungen sollten die Vorschriften der ImmoWertV zwingend beachten. Hier geht es zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

In Deutschland ist es nicht klar geregelt, wer überhaupt eine Immobilienbewertung machen darf. Um den Verkehrswert für ein Gutachten ermitteln zu lassen, welches dann auch vor Gericht bestehen soll, empfiehlt es sich einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu beauftragen. 

Geht es darum, den Verkehrswert für den geplanten Verkauf einer Immobilie zu ermitteln, dann können auch erfahrene Sachverständige aus dem Immobilienbereich beauftragt werden. Dazu gehören zum Beispiel Architekten, Handwerksmeister, Immobilienmakler, usw.

Achten Sie darauf, dass diese zumindest Fortbildungen im Bereich der Immobilienwertermittlung vorweisen können bzw. an Veranstaltungen zum Thema teilgenommen haben. Darüber hinaus kann man sich auch ein Gutachten vom jeweiligen Gutachterausschuss der Region erstellen lassen. Diese Gutachter erstellen ebenfalls gerichtskonforme Gutachten, wobei der Gutachterausschuss eine anerkannte und neutrale Institution darstellt.

Verkehrswert oder Marktwert?

Die häufigste Frage meiner Kunden ist, wo der Unterschied zwischen Marktwert und Verkehrswert ist. Diese zwei Begriffe bedeuten, zumindest im Bereich der Immobilienwertermittlung dasselbe.  Der Verkehrswert beschreibt den zu dem Zeitpunkt des Verkaufs und unter den aktuellen Marktbedingungen in der Region zu erzielenden Preis.  Spricht jemand vom Marktwert einer Immobilie, so meint er genau denselben Wert.

Verkehrswert = Marktwert!

Gründe für die Ermittlung des Verkehrswertes

In den meisten Fällen geht es darum, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, um diese zu veräußern oder zu erwerben, aber auch Institutionen, wie das Finanzamt oder Banken arbeiten mit Immobiliengutachten. Es gibt verschiedene Gründe, die eine Immobilienbewertung erfordern.

Verfahren für die Ermittlung des Verkehrswertes

Die Verfahren zur Berechnung des Verkehrswertes sind ebenfalls in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt.

Es gibt das Sachwertverfahren, welches vorrangig bei eigenständig genutzten Immobilien angewendet wird. Dann gibt es noch das Ertragswertverfahren, das bei Immobilien zur Gewinnerzielung zum Einsatz kommt und das Vergleichswertverfahren. Dieses wird eingesetzt, wenn es darum geht den Verkehrswert für Grundstücke oder Wohneigentum zu bestimmen. 

Verkehrswert berechnen - Wann wird welches Verfahren angewendet?

Wann welches Verfahren gewählt wird, richtet sich üblicherweise nach der Nutzung des Gebäudes.

Sachwertverfahren
bei überwiegender Eigennutzung der Immobilie
Ertragswertverfahren
bei Immobilien zum Zweck der Gewinnerzielung (Mehrfamilienhäuser, Gewerbe-Immobilien, Hotels, usw.)
Vergleichswertverfahren
bei Eigentumswohnungen und Grundstücken
Beleihungswertverfahren
bei Wertermittlungen durch und für Banken / das Kreditwesen
Wert 1914
im Versicherungswesen zur Bestimmung des Neubauwerts
Residualwertverfahren
im Investmentbereich um den maximalen Kaufpreis für das Grundstück zu ermitteln

Stimmt es, dass Versicherungen immer den Verkehrswert versichern?

Nein, die Versicherungen orientieren sich in der Regel nicht am Verkehrswert einer Immobilie, sondern versichern im Normalfall immer den Wiederherstellungswert des Gebäudes. Der Hintergrund ist, dass der Verkehrswert vom Wiederherstellungswert stark abweichen kann. 

Beispiel:

Es kann sein, dass z. B. aufgrund einer Krise, eine Immobilie lediglich einen Verkehrswert von 200.000 Euro hat. Der Wiederherstellungswert liegt jedoch bei 350.000 Euro. Wenn diese Immobilie jetzt beispielsweise komplett abbrennt, würden hier 350.000 Euro benötigt werden, um das Gebäude wieder neu aufzubauen.

Würde die Versicherung nur den Verkehrswert versichern und nach einer Katastrophe auszahlen, würden hier dem Inhaber der Immobilie ca. 150.000 Euro für den Neubau fehlen.

Wer braucht den Verkehrswert für die Steuererklärung und wieso?

In der Steuererklärung kann die Absetzung für Abnutzung bei der Einkommensteuer-Veranlagung für das Jahr, in dem Sie die Immobilie gekauft haben, angesetzt werden. Die Absetzungsbeiträge können Sie als Werbungskosten für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gelten machen. 

Da sich aber nur das auf dem Grundstück befindliche Gebäude „abnutzen“ kann, muss vom Kaufpreis, also vom Verkehrswert, der Anteil des Bodenwerts ermittelt und abgezogen werden.

Wird der Verkehrswert inklusive oder exklusive Mehrwertsteuer angegeben?

Beim privaten Immobilienkauf fällt keine Mehrwertsteuer an! Entsprechend wird der Kaufpreis auch ohne Mehrwertsteuer ausgewiesen. Die Makler-Courtage ist dagegen mehrwertsteuerpflichtig.

Bei Gewerbeimmobilien ist dies grundsätzlich gleich, es sei denn, die Immobilie wird als Teil einer Kapitalgesellschaft mit veräußert. In jedem Fall sollte vor der Veräußerung einer Gewerbeimmobilie durch den Steuerberater geprüft werden, welche Auswirkungen dieser Vorgang hat und ob dies eventuell eine Umsatzsteuer-Rückzahlung oder ähnliche Konsequenzen nach sich zieht.

Hinweis: Kaufen Sie ein Fertighaus, welches auf Ihrem Grundstück gebaut werden soll, dann unterliegt dies der Mehrwertsteuer.

Die Bedeutung des Verkehrswertes in einer Zwangsversteigerung

Im Versteigerungsverfahren gibt es die sogenannte 5/10 Wertgrenze und die 7/10 Wertgrenze. Diese Wertgrenzen beziehen sich auf den Verkehrswert, wobei 7/10 dann 70% des Verkehrswertes und 5/10 nur 50% des Verkehrswertes beschreiben. 

Die 5/10 Wertgrenze (§ 85a ZVG) ist vom Gericht zu beachten. Hier finden Sie das Gesetz zur Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG). Sollte der dieser Wert im ersten Termin nicht erreicht und der Zuschlag entsprechend verweigert werden, gilt diese Wertgrenze im nächsten Termin nicht mehr.

Die 7/10 Grenze (§ 74a ZVG) kann von einem Gläubiger beantragt werden, sofern seine Forderung höher ist. 

Der Wegfall der Wertgrenzen kann somit frühestens im zweiten Termin erfolgen oder natürlich bei einem späteren Termin. Ist die Wertgrenze gefallen, wird dies in der Terminbestimmung veröffentlicht.

Wertermittlung zur Berechnung der Wertsteigerung einer Immobilie

Im Rahmen einer Scheidung oder nach einer Modernisierung kann es sinnvoll und erforderlich sein, die Wertsteigerung zwischen zwei Wertermittlungsstichtagen zu berechnen.

Beispiel 1:

Frau Meier und Herr Schulze heiraten und Frau Meier bringt Ihr Elternhaus mit in die Ehe ein. Der Tag der Eheschließung ist der 1.6.2010. Im Jahr 2015 modernisiert man das Haus umfangreich und erweitert es um einen Anbau.

Am 1.6.2020 wird die Scheidung rechtskräftig und Frau Meier möchte das Haus alleine übernehmen. Da Herr Schulze an der Modernisierung finanziell beteiligt war, gilt es nun festzustellen, wie der Wert vor der Eheschließung war, also am 31.05.2010 und welchen Wert das Haus zum 31.05.2020 hat. Beides kann ein professioneller Gutachter und Immobilienmakler ermitteln. Die Differenz ist die Wertsteigerung des Hauses.

Wenn der Wert am 31.05.2020 also 300.000 Euro war und zum 31.05.2020 bei 500.000 Euro liegt, dann gibt es hier eine Wertsteigerung von 200.000 Euro. Daraus kann dann, natürlich unter Berücksichtigung von weiteren Parametern, vom entsprechenden Fachanwalt der Zugewinnausgleich berechnet werden.

Beispiel 2:

Herr Schulze und Frau Meier sind glücklich verheiratet und müssen ihre Anschlussfinanzierung aushandeln. Hier macht es Sinn im Rahmen der Aushandlung der Finanzierungskonditionen bei der Anschlussfinanzierung, die Wertsteigerung zu benennen und entsprechend die Bank aufzufordern den Beleihungswert anzupassen.

Damit bekommt die Bank in der Regel eine höhere Sicherheit und Herr Schulze und Frau Meier bessere Konditionen.

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