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Für den Verkauf einer Immobilie werden einige Unterlagen benötigt, die Sie bei den für Ihren Bezirk oder Ihre Region zuständigen Ämtern anfordern und einholen können. Manchmal wird ein Antrag schnell bearbeitet und manchmal kann es auch mal etwas länger dauern. Daher empfiehlt es sich in jedem Fall immer alle benötigten Unterlagen vor dem Inserieren zusammenzutragen.
Im Folgenden zeigen wir Ihnen auf, welche Dokumente Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie benötigen und wo Sie diese Unterlagen erhalten.
Fragen Sie zunächst bei dem Bauamt Ihrer zuständigen Verwaltung nach, ob Sie dort Einsicht in die Bauakte erhalten können. Gibt es dort keine Bauakte, wird man Sie an die übergeordnete Behörde auf Kreisebene verweisen.
Wenn Sie bei der Behörde zur Einsicht in die Bauakte sind, machen Sie (sofern vorhanden) Kopien von den folgenden Dokumenten:
Vergleichen Sie die vorhandenen Baugenehmigungen mit den tatsächlich vorhandenen Gebäuden. Sind alle dokumentiert? Gibt es eventuell eine Terrassenüberdachung, die nicht genehmigt ist?
Weisen Sie beim Verkauf den Käufer auf die fehlende Genehmigung hin oder stellen Sie vor dem Inserieren Ihrer Immobilie eine Nachtragsgenehmigung. In so einem Fall empfehlen wir mit einem Architekten zu arbeiten, der gute Verbindungen zum Bauamt hat und entsprechend für Sie agiert.
Sind es ganze Anbauten, die nicht genehmigt sind, sollten Sie in jedem Fall vor dem Verkaufsstart die notwendigen Genehmigungen einholen. Wenn Sie versuchen beim Verkauf einen sogenannten „Schwarzbau“ zu verheimlichen, stellt dies eine arglistige Täuschung dar und wäre ein Anfechtungsgrund gemäß § 123 BGB.
In sehr seltenen Fällen gibt es keine Bauakte, weil beispielsweise im Krieg die Archive verbrannt sind. Dann müssen Sie eigenständig aktiv werden und nach vorhandenen Dokumenten recherchieren. Welche Unterlagen haben Sie noch zu der Immobilie? Welche könnte eventuell noch der damalige Architekt haben?
Die Anliegerbescheinigung, die Sie bei der für Sie zuständigen Stadtverwaltung erhalten können, gibt Ihnen eine Auskunft über den Erschließungszustand. Das bedeutet, dass dieses Dokument Ihnen verrät, ob die Straße an die Ihre Immobilie angeschlossen ist, als vollkommen fertig gestellt gilt und bereits komplett abgerechnet wurde.
Leider gibt es immer wieder Szenarien, in denen noch Beiträge für die Erschließung zu zahlen sind oder gewisse Maßnahmen anstehen. Diese Information ist wichtig und Sie sollten den Käufer entsprechend informieren können.
Die Regelungen zur Beteiligung der Anlieger an den Straßenbaubeiträgen sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Die sogenannten „Soll-Regelungen“ sorgen dafür, dass sich die Anlieger beteiligen müssen, wohin gegen die „Kann-Regelungen“ den Kommunen die Wahl lässt, ob diese die Beiträge erheben wollen. Daher ist es immer ratsam, sich bei der Stadtverwaltung über die für Sie geltenden Regelungen zu informieren.
Das Baulastenverzeichnis wird meist bei der oberen Baubehörde geführt, sprich auf Kreisebene oder in großen Städten. In diesem Verzeichnis finden Sie eventuell für Sie relevante Baulasten.
Eine Baulast beschreibt sozusagen die Übernahme öffentlichen Baurechts zugunsten Dritter. Ein gutes Beispiel für eine positive Baulast ist, dass Sie bei einem Baugrundstück für eine Doppelhaushälfte, dazu verpflichtet werden an das Nachbargebäude anzubauen. In diesem Fall ist die Baulast positiv, das Sie hier mehr bebaubare Fläche durch diese Regelung gewinnen.
Eine negative Baulast wäre, wenn Sie beispielsweise Ihrem Nachbarn vor 20 Jahren erlaubt haben, fehlende Stellplätze für sein Mehrfamilienhaus auf Ihrem Grundstück per Baulast nachzuweisen. Auch wenn dort 20 Jahre nie ein Auto gestanden hat, kann das Grundstück nur aufgrund dieser Baulast nicht bebaut werden.
Die Auskunft aus dem Altlastenkataster ist notwendig, wenn Sie annehmen, dass es auf dem Grundstück Altlasten gibt. Beispielsweise wenn Sie aus Erzählungen wissen, dass dort einmal eine Tankstelle war, ein altes Fabrikgelände oder ggf. eine Textilreinigung betrieben wurde.
Bei berechtigtem Verdacht ist es daher ratsam, bei der Baubehörde auch eine Auskunft aus dem Altlastenkataster zu beantragen. Haben Sie wenig bis gar keine Informationen, was früher einmal auf dem Grundstück los war, können Sie auch vorab bei der Verwaltung anfragen, ob sich die Immobilie in einer Altlastenverdachtsfläche befindet. Sollte dies der Fall sein, so empfehlen wir mit der Behörde und entsprechenden Experten darüber zu sprechen.
Sollte Ihre Immobilie über eine Gas-, Öl-, oder Pelletheizung verfügen und oder wenn Sie einen Kaminofen betreiben, so ist entsprechend das letzte aktuelle Messprotokoll und der aktuelle Feuerstätten Bescheid zu besorgen und dem Käufer zugänglich zu machen. Im Normalfall sollten Sie diese Dokumente von Ihrem Schornsteinfeger erhalten haben. Liegen Ihnen diese nicht bereits vor, fordern Sie diese an, denn Sie brauchen diese auch für die Erstellung eines Energieausweises.
Häufig werden wir von unseren Kunden gefragt, ob sie überhaupt einen Energieausweis für den Verkauf nötig ist.
Ja!
Seit die Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 in Kraft getreten ist, müssen im Exposé und im Inserat eines Gebäudes (dabei ist es egal ob zum Verkauf oder zur Vermietung inseriert wird) die folgenden Pflichtangaben aus dem Energieausweis zu finden sein:
Art des Energieausweises (nach Bedarf oder Verbrauch)
Baujahr des Gebäudes
Energieeffizienzklasse (bei Ausweisen ab dem 01.05.2014)
Angaben zum Energiebedarf / Verbrauch in kWh/m² im Jahr
Energiequelle
Beim Bedarfsausweis wird die energetische Qualität der Bausubstanz und der Heizanlage bewertet. Dabei wird geprüft, wie gut die Fenster, die Wände, das Dach, der Keller bzw. die Bodenplatte gedämmt sind. Die daraus ermittelte Qualität und die Effizienz der Heizung bestimmen den Energiebedarf.
Beim Verbrauchsausweis werden dagegen nur die Verbrauchswerte und ein möglicher Leerstand des Gebäudes berücksichtigt. Entsprechend weniger aufwendig ist hier die Berechnung.
Bei beiden Ausweisen wird auch die benötigte Energie für die Warmwasserbereitung berücksichtigt und sofern vorhanden, die Energie für die Kühlung eines Hauses.
Energieberater und Schornsteinfeger können einen Energieausweis für Ihre Immobilie ausstellen. Die Preise schwanken dabei zwischen ca. 75 Euro für einen Verbrauchsausweis und 500 Euro oder mehr für einen Bedarfsausweis.
Wenn Sie online einen Energieausweis erstellen lassen wollen, dann können wir Ihnen unseren Partner empfehlen.
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Was Sie im Zusammenhang mit dem Gebäudeenergiegesetz noch beachten sollten ist, dass es ab 2026 ein Einbauverbot für Ölheizungen gibt. Eine Ausnahme ist, wenn der Wärmebedarf anteilig mit erneuerbaren Energien verbunden ist, wie beispielsweise mit einer Solarthermie-Anlage. Zudem dürfen Öl- und Gasheizungen die 1991 oder später verbaut wurden, nur 30 Jahre lang betrieben werden. Öl- und Gasanlagen, welche vor dem 1.1.1991 eingebaut wurden, dürfen ab 2026 gar nicht mehr betrieben werden.
Wenn eine Umstellung auf Gas, Fernwärme oder eine andere alternative Energie unmöglich ist, kann auch nach 2026 eine Ölheizung verbaut werden. Aber dies ist die einzige Ausnahme, die es nach 2026 für eine Ölheizung noch gibt.
Sie sehen, es gibt wirklich eine Menge zu beachten, viele verschiedene Unterlagen zu besorgen und auch gesetzlich viele Aspekte einzuhalten, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen.
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Sie wollen sich optimal und in vollem Umfang auf den Verkauf Ihrer Immobilie vorbereiten? Dann können wir Ihnen im Übrigen das Buch “Hurra, mein Haus ist weg!” von unserem Immobilienexperten Arndt Gerhardts empfehlen.
Benötigen Sie die Unterstützung eines Immobilienmaklers? Dann stehen wir Ihnen gern zur Verfügung! Rufen Sie an unter 02157-9474 oder schreiben Sie uns eine E-Mail an die info@im-g.de.
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