Realistische Immobilienbewertung

Persönliche Beratung

kostenlos & unverbindlich

Automatisch kann ja jeder

Wir setzen auf persönlich

Auch wir bieten Ihnen eine kostenlose und unverbindliche Immobilienbewertung an. 

Aber wir versenden keinen automatisch generierten Analyse-Report, sondern suchen den persönlichen Kontakt zu Ihnen und Ihrer Immobilie. Wir sprechen mit Ihnen über Ihre Zukunftspläne und über die kleinen Details Ihrer Immobilie. So entsteht eine Wertermittlung, die Ihren Zielen und auch Ihrer Immobilie gerecht wird. 

Machen Sie eine Immobilien-Wertermittlung mit uns und erfahren Sie in einem persönlichen Gespräch mit Arndt Gerhardts,  wie sich der Verkehrswert Ihrer Immobilie zusammensetzt und womit Sie planen können.

In 3 Schritten zum persönlichen Gespräch

1. Sie tragen Ihre Eckdaten in unser Immobilien-Tool ein und beantworten unsere Fragen

2. Sie lehnen sich zurück, während wir die wichtigsten Daten für die Verkehrswertermittlung zusammenstellen 

3. Sobald wir die wichtigsten Eckdaten recherchiert haben, kontaktieren wir Sie um einen Gesprächstermin zu vereinbaren

Warum sollte man überhaupt eine Immobilienbewertung machen?

Eine Immobilienbewertung durch einen Gutachter oder Sachverständigen mit entsprechender Expertise ist sinnvoll, um den Immobilienwert zu einem bestimmten Stichtag festzustellen. Dies kann erforderlich sein, wenn man beispielsweise seine Immobilie verkaufen möchte. Ebenso ist es in manchen Fällen ratsam eine Bewertung vor dem Kauf einer Wohnung oder eines Hauses durchführen zu lassen. Auch Eigentumswohnungen und Grundstücke können im Vergleichswertverfahren vor dem Kauf oder Verkauf bewertet werden. 

Zudem kommt es vor, dass im Rahmen einer Scheidung oder Trennung der Verkehrswert bestimmt werden soll. Für die Ermittlung des Zugewinns kann auch ein Wertermittlungsstichtag in der Vergangenheit erforderlich sein. Ein Gutachter kann dies entsprechend berechnen.

Darüber hinaus ist eine Berechnung des Immobilienwerts wichtig im Falle einer Erbschaft. Hier kann die Wertermittlung dazu beitragen, die Erbschaftssteuer zu reduzieren. Ebenso kann ein Immobiliengutachten von neutraler Stelle bei Erbengemeinschaften, Erbauseinandersetzungen und Erbstreitigkeiten für Klarheit sorgen.

Ansonsten kann eine Immobilienwertermittlung benötigt werden, um den Einheitswert zur Zahlung der Grunderwerbsteuer an das Finanzamt für bebaute und unbebaute Grundstücke feststellen zu lassen. Ebenso spielt der Immobilienwert eine Rolle bei der Grundstücks- oder Gebäudeversicherung. Die Wohngebäudeversicherung richtet sich dabei immer nach dem Neubau- bzw. Wiederherstellungswert.

Auch Banken benötigen den Wert der Immobilie zur Feststellung des Beleihungswertes. Im Fall von finanziellen Problemen oder Insolvenzen mit der Folge der Zwangsversteigerung werden ebenfalls Wertgutachten von Immobilien erstellt.

Gründe für die Ermittlung des Verkehrswertes

In den meisten Fällen geht es darum, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, um diese zu veräußern oder zu erwerben, aber auch Institutionen, wie das Finanzamt oder Banken arbeiten mit Immobiliengutachten. Es gibt verschiedene Gründe, die eine Immobilienbewertung erfordern.

Wer erstellt ein Immobiliengutachten und wo liegen die Kosten?

Für Gutachten, die auch vor Gericht bestehen sollen, empfiehlt es sich einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu beauftragen. Auch jemand, der nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist, kann dafür entsprechend geeignet sein. Gutachten für gerichtliche Auseinandersetzungen haben zudem höhere Anforderungen an die Form und den Umfang und sind somit meist teurer, als eine privat geforderte Immobilienbewertung. Für ein Einfamilienhaus kann hier mit einem Aufwand ab 1.500,- Euro gerechnet werden.

Wenn es „nur“ darum geht, den Preis für den geplanten Verkauf einer Immobilie oder für eine Vermögensübersicht zu ermitteln, dann können erfahrene Sachverständige aus dem Immobilienbereich beauftragt werden. Dazu gehören zum Beispiel Architekten, Handwerksmeister, Immobilienmakler, usw. 

Achten Sie darauf, dass diese zumindest Fortbildungen im Bereich der Immobilienwertermittlung vorweisen können bzw. an Veranstaltungen zum Thema teilgenommen haben. Anerkannte und gute Fortbildungsträger sind unter anderem die Industrie- und Handelskammer (IHK), die Europäische Immobilienakademie (EIA), die Handwerkskammer (HWK), Sprengnetter, TÜV und Dekra.

Die Kosten für eine Immobilienbewertung liegen hier je nach Aufwand und Immobilie zwischen 500,- und 1.500,- Euro.

Neben diesen freiberuflichen Gutachtern gibt es noch Bankangestellte, die als Beleihungswertermittler fungieren und angestellte Sachverständige, wie sie beispielsweise beim Finanzamt zu finden sind. Darüber hinaus kann man sich auch ein Gutachten vom jeweiligen Gutachterausschuss der Region erstellen lassen. Diese Gutachter erstellen ebenfalls gerichtskonforme Gutachten.

Die Gutachter in den Ausschüssen werden ehrenamtlich bestellt und bieten ein breites Feld von Immobilienexperten. Da hier alle Flächen der Immobilie aufwendig ermittelt werden und mehrere Experten bei bis zu zwei Terminen zur Expertise beitragen, sollte die Investition mit mehr als 2.000 Euro im Budget einkalkuliert werden. Der Gutachterausschuss ist eine anerkannte und neutrale Institution.

Wie sieht der grobe Ablauf einer Immobilienbewertung aus?

Grob beschrieben sieht der Ablauf einer Immobilienwertermittlung folgendermaßen aus:

Benötigt man als Verkäufer zwingend eine Immobilienbewertung?

Es gibt keine Vorschrift, die besagt, dass man ein Gutachten benötigt, wenn man eine Immobilie verkaufen möchte. 

Dennoch ist ein Marktwertgutachten durch einen professionellen Immobilienmakler oder Gutachter hilfreich, um den optimalen Kaufpreis für die Immobilie zu ermitteln. Ein zu niedrig gewählter Kaufpreis ohne Gutachten mindert Ihren Verkaufserlös. Dagegen sind lange Verkaufszeiträume durch einen zu hoch angesetzten Kaufpreis, nicht nur ärgerlich, sondern auch nervenaufreibend. 

Studien belegen ebenfalls, dass zu hoch angesetzte Kaufpreise mit mehr als 20% über dem optimalen Kaufpreis, am Ende sogar zu geringeren Erlöses führen. Daher ist ein Gutachten sinnvoll und auch die Markterfahrung des lokalen Sachverständigen oder Maklers entsprechend hilfreich. 

Das bedeutet nicht, dass Sie nicht auch eine eigene Marktrecherche im Vorfeld betreiben sollten. Durch eine eigene Recherche am Markt können Sie die Aussagen des Gutachters besser nachvollziehen und hier gezielter einen geeigneten Partner für Ihre Immobilienbewertung auswählen. 

Welche Kriterien können den Immobilienwert maßgeblich beeinflussen?

Alter des Hauses
(Baujahr)
Zustand
Zustand der Immobilie und Modernisierungsgrad / Modernisierungsstatus
Energetische Qualität
Dämmung des Dachs, Verglasung der Fenster, Qualität der Türen, usw.
Angebot und Nachfrage
Z.B.: Wenig / Viele Interessenten, Wenig / Viele gleichwertige Angebote, usw.
Bauweise
Fertighaus, massiv gebaut, Holzrahmenbau, usw.
Ausstattung
einfach, Standard, stark gehoben, etc.
Lage und Umgebung
Anbindung, Nachbarschaft, Straßenlage, usw.

Welche Verfahren gibt es, um den Wert einer Immobilie zu berechnen?

Die Verfahren sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt.

Es gibt das Sachwertverfahren (§ 21-23 ImmoWertV), das Ertragswertverfahren (§ 17-20 ImmoWertV) und das Vergleichswertverfahren (§ 16 ImmoWertV). Das Sachwertverfahren wird vorrangig bei eigenständig genutzten Immobilien genutzt. Das Ertragswertverfahren kommt bei Immobilien zur Gewinnerzielung zum Einsatz und Grundstücke, sowie Wohnungseigentum werden nach dem Vergleichswertverfahren berechnet.

Steuerlich, z. B. für die Ermittlung der Grundsteuer benötigt man den Einheitswert. Die Versicherungen rechnen mit dem sogenannten Neubauwert und die Banken arbeiten mit dem Beleihungswert. Daher ist es immer wichtig, den Grund für die Wertermittlung zu benennen.

Unterschiede zwischen Immobiliengutachten, Wertgutachten und Immobilienbewertung

Ein Immobiliengutachten, auch Wertgutachten oder Verkehrsgutachten genannt, gibt es in der Regel nicht kostenlos. Es wird von einem Gutachter oder einem zertifizierten Sachverständigen erstellt und unterschrieben. Bei diesen Gutachten haftet der Sachverständige immer für die Richtigkeit seiner Expertise. 

Je nach Zweck des Gutachtens steigt der Umfang und die formelle Anforderung an das Gutachten und entsprechend auch der Preis. Gerichtsfeste Gutachten umfassen aufgrund der ausführlichen Dokumentation und Begründungen von Wertansetzen schnell 60 bis 80 Seiten. Weniger umfangreiche Gutachten sind mit liegen meistens zwischen 20 bis 30 Seiten. Wenn Sie nur ein Kurzgutachten benötigen, welches definitiv nicht vor Gericht verwendet werden soll haben eine geringere Seitenanzahl.  

Bei kostenlosen Bewertungen, in der Regel ohne Unterschrift, entfällt die Haftung. Im Prinzip auch logisch, denn Sie haben die Einschätzung nicht vergütet. Solche Bewertungen werden gerne mit „kostenloser Immobilienbewertung“, „gratis Marktwerteinschätzung“ oder ähnlichen Begriffen bezeichnet. Wichtig ist, dass Sie immer den Zweck der Bewertung benennen. Auf dieser Basis kann der Gutachter Ihnen im Vorhinein den Umfang, den zeitlichen Aufwand und sein Honorar für das angefragte Gutachten benennen und auch erläutern.

Wieso und wofür benötigt das Finanzamt eine Immobilienbewertung?

Eine Immobilienbewertung kann erforderlich werden, wenn Sie beispielsweise im Zusammenhang mit der Erhebung der Erbschaftssteuer gegen den festgesetzten Wert einer Immobilie vorgehen möchten. 

In diesem Fall muss nicht das Finanzamt die Richtigkeit des von ihm festgelegten Immobilienwerts erklären, sondern Sie müssen Widerspruch einlegen und durch ein entsprechendes Gutachten das Gegenteil beweisen. Hier gilt also die Umkehr der Beweislast. Für ein solches Gutachten empfiehlt sich unbedingt ein Gutachter der nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist oder öffentlich bestellt und vereidigt ist.

Ein weiterer Wert, den das Finanzamt ermittelt, ist der Einheitswert. Nach diesem bemisst sich die Höhe der Grundsteuer, der Gewerbesteuer und häufig auch der Zweitwohnungssteuer. Der Einheitswert ist nicht mit dem Verkehrswert nach Ertrag-, Sach- oder Vergleichswertverfahren vergleichbar oder zu verwechseln. 

Der Einheitswert bezieht sich auf veraltete Daten. Aus diesem Grunde wurde das Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer im April 2018 in der bisherigen Form für verfassungswidrig erklärt. Daher wurde im Rahmen der Grundsteuerreform festgelegt, dass die Einheitswerte für die neue Grundsteuer ab 2025 nach dem Ertragswertverfahren festzustellen sind. Die Wertfeststellungen sollen bis Ende 2022 abgeschlossen sein. Dazu werden nur noch fünf Merkmale wesentlich sein:

  • Der Bodenrichtwert, der von den Gutachterausschüssen ermittelt wird
  • Die statistisch berechnete Höhe der Nettogrundmiete
  • Die Grundstücksfläche
  • Die Art der Immobilie
  • Das Alter der Immobilie

 

Derzeit werden rund 20 Merkmale berücksichtigt.

Wenn Sie Zweifel an der Richtigkeit der Berechnung des Einheitswerts haben, sollten Sie umgehend Widerspruch einlegen. Ansonsten wird der daraus resultierende Grundsteuerbescheid nach einem Monat in Kraft treten.

Wieso und wofür benötigt die Bank eine Immobilienbewertung?

Eine Bank stellt den Kaufpreis für Ihren Kunden in Form eines Darlehens zur Verfügung. Dies macht die Bank aber nur mit entsprechender Sicherheit. Als Sicherheit dient die Immobilie, für die der Kaufpreis zur Verfügung gestellt wird. Damit das Kreditinstitut keinen Verlust erleidet, wenn der Käufer den Kredit nicht mehr bedienen kann, wird der Beleihungswert im Rahmen einer Immobilienbewertung ermittelt. Dieser liegt in der Regel unter dem aktuellen Marktwert und wird so ermittelt, dass er jederzeit als Erlös für die Immobilie erzielt werden kann. So stellt die Bank sicher, das sie im Idealfall keinen Verlust macht. 

Als Faustregel kann man sich merken: “Der Beleihungswert entspricht ungefähr 80% des Verkehrswertes.”

Was Sie bei einer Immobilienbewertung unbedingt beachten sollten

Grundsätzlich gilt: Je höher die Kompetenz des Sachverständigen und je besser seine regionale Marktkenntnis ist, desto realistischer wird der ermittelte Markt- bzw. Verkehrswert sein. Dazu gehört eine umfangreiche Besichtigung der Immobilie, sowie die erforderliche Recherche bei den Behörden (Einsicht der Bauakte, Altlastenkataster, Baulastenauskunft, Erschließungssituation, etc.) und die Berücksichtigung von möglichen Dienstbarkeiten im Grundbuch.

Viele der großen Immobilien-Portalen bieten Ihnen eine kostenlose Immobilienbewertung an. Im Grunde geht es dabei aber nicht wirklich um eine fundierte Bewertung Ihrer Immobilie, sondern lediglich darum Ihre Daten abzugreifen. Ihre Daten werden dann in den meisten Fällen an mehrere Immobilienmakler verkauft, die mit Ihnen in Kontakt treten wollen und so beginnt der Telefonterror.

Die sogenannte kostenlose “Immobilienbewertung”, die Sie eigentlich gesucht haben, ist eine automatisierte Zusammenstellung und bereits lange vor Ihrer Dateneingabe fertiggestellt worden. Es gibt viele verschiedene Kriterien, die den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen können, wie beispielsweise die Ausstattung, die Bauweise oder besondere Highlights im oder um die Immobilie. Diese Details wurden aber nicht abgefragt und wurden somit auch nicht berücksichtigt.

Daher ist es ratsam eine Immobilienbewertung bei einem ansässigen Makler machen zu lassen, der dann auch mit Ihnen gemeinsam Ihre Immobilie begeht und eventuelle Schäden berücksichtig und ebenfalls nach den Besonderheiten Ausschau hält. Viele Immobilienmakler bieten eine kostenlose und unverbindliche Immobilienbewertung an. Für eine realistische und fundierte Wertermittlung, sollten Sie lieber zu einem lokalen Gutachter, Sachverständigen oder Makler in Ihrer Region gehen und dort nachfragen, bevor Sie Ihre Daten den großen Plattformen übergeben.

Sie wollen direkt mit einem Experten sprechen?

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Als gelernter Maurer- und Betonbaumeister beschloss Arndt Gerhardts vor Jahren in das Geschäft seines Vaters einzusteigen und hat diese Entscheidung bis heute nicht bereut!

Mittlerweile ist er geprüfter Immobilienmakler, geprüfter Wertermittler, Mitglied des Gutachterausschusses des Kreises Viersen, Gebäudeenergieberater und sogar geprüfter Fachmann für Immobiliendarlehensvermittlung.

Sprechen Sie mit ihm über Ihre Immobilie und rufen Sie direkt an!

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Planen Sie eine Weltreise? Machen Sie es genau, wie Familie Bernhard.

Helga und Mathias (*Namen geändert) wollten Ihr Haus verkaufen, um eine Weltreise zu machen. Als sie zu uns kamen, hatten Sie die Flugtickets bereits gebucht. 

Ihr Plan: In drei Monaten das Haus verkaufen, eine kleine Wohnung finden und dann die Welt erkunden. 

Wir haben die Herausforderung angenommen. In diesem doch sehr sportlichen Zeitrahmen organisierten wir gemeinsam mit Familie Bernhard die Besichtigungen und sorgten wir für die rechtlich korrekte Abwicklung. Genau zwei Wochen vor dem Reisetermin trafen wir uns mit Helga und Mathias, sowie mit den neuen Eigentümern beim Notar, um den Verkauf abzuschließen. Noch in derselben Woche unterschrieb Familie Bernhard den Mietvertrag für Ihre neue Wohnung.

“Arndt Gerhardts und sein Team haben unseren Traum einer Weltreise möglich gemacht. Alleine die Verwaltung der Unterlagen, die Besichtigungstermine und die Kaufpreisverhandlungen haben uns gezeigt, dass wir es nie so professionell hätten selbst machen können. Dank Gerhardts Immobilien konnten wir unsere Reise zum geplanten Zeitpunkt antreten!”

Wollen sie uns zuerst kennen lernen?

Wir, das Team von Gerhardts Immobilien steht Ihnen selbstverständlich im Vorhinein für Ihre Fragen und Vorstellungen telefonisch unter 02157-9474 oder per E-Mail zur Verfügung. Rufen Sie uns an und sprechen Sie mit uns über Ihre Vorstellungen, stellen Sie uns Ihre Fragen und lernen Sie uns besser kennen. 

Gerne stehen wir Ihnen auch in einem ersten Gesprächstermin persönlich zur Verfügung. Für eine stressfreie Terminfindung können Sie folgend einfach einen freien Termin auswählen und direkt online vereinbaren. 

Wir freuen uns schon darauf Sie und Ihre Immobilie kennenzulernen.

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