Sie lassen sich scheiden oder haben sich von Ihrem Partner / Ihrer Partnerin getrennt? Eine vernünftige Kommunikation miteinander ist nicht mehr möglich, weswegen Sie in Bezug auf die gemeinsame keine einvernehmliche Lösung finden können? In so einem Fall kommt meist nur noch eine Teilungsversteigerung infrage. In diesem Beitrag geht es um genau diese Teilungsversteigerung. Wir erläutern Ihnen, was eine Teilungsversteigerung eigentlich ist, wie der Ablauf aussieht und wie man diese gegebenenfalls doch noch umgehen könnte.
Die Teilungsversteigerung beschreibt ein Verfahren, dessen Ablauf im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geregelt ist. Das Ziel ist die Aufhebung eines gemeinschaftlichen Eigentums an einer Immobilie. Den Antrag einer Teilungsversteigerung kann jeder Miteigentümer bei dem zuständigen Amtsgericht stellen. Aufgrund des §1365 BGB, nach dem kein Ehepartner über das Vermögen des anderen ohne dessen Zustimmung verfügen darf, kann eine Teilungsversteigerung erst nach der vollzogenen Scheidung beantragt werden.
Es reicht in der Regel, wenn Sie beim Amtsgericht einen formlosen schriftlichen Antrag auf Teilungsversteigerung einreichen. Dazu müssen Sie nachweisen, dass Sie als Miteigentümer dazu berechtigt sind. Meist reicht dazu ein aktueller Grundbuchauszug, der allerdings nicht älter als sechs Monate sein darf.
Der Rechtspfleger lässt den Antrag dann den anderen Miteigentümern und den Antragsgegnern zur Stellungnahme zukommen. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, ordnet der Rechtspfleger die Teilungsversteigerung durch Beschluss an und lässt die anstehende Zwangsversteigerung ins Grundbuch eintragen. Die oder der Antragsgegner haben die Möglichkeit, dem Verfahren beizutreten. Dies kann absolut sinnvoll sein, da der oder die Antragsgegner so dieselben Gestaltungsrechte hat oder haben, wie auch der Antragssteller.
Einer der wesentlichen Vorteile ist, dass man so Einfluss auf das Ergebnis der Teilungsversteigerung nehmen kann. Man kann zum Beispiel den Zuschlag mithilfe einer Einstellungsbewilligung unwirksam werden lassen. Tritt man dem Verfahren bei, muss diese Entscheidung gemeinsam mit dem Antragsteller befolgen. Ein Beitritt muss bis spätestens 4 Wochen vor dem Teilungsversteigerungstermin beim zuständigen Gericht schriftlich per Antrag erfolgt sein.
Der Wert der Immobilie wird nach dem Wertfestsetzungsverfahren ermittelt und festgesetzt. Das dazu erforderliche Gutachten durch einen geeigneten Sachverständigen kann wie folgt beauftragt werden:
Der in diesem Gutachten ermittelte Verkehrswert hat elementare Bedeutung. Zum einen berechnet sich hieraus die zehnprozentige Sicherheitsleistung, die ein Bieter aufbringen muss, sollte er den Zuschlag erhalten. Zum anderen müssen bei der Versteigerung mindestens 50 % des Verkehrswerts beim ersten Versteigerungstermin geboten werden. Geschieht das nicht, muss der Zuschlag vom Gericht untersagt werden.
Im Vorfeld der Teilungsversteigerung wird vom Gericht ein Mindestgebot festgelegt. Dieses berücksichtigt die Belastungen aus bestehenden Darlehen sowie einen Mindestbarbetrag. Dieses Mindestgebot wird zum Schutz der Verfahrensbeteiligten aufgestellt. Sobald dieses festgelegt ist, legt das Gericht den Versteigerungstermin fest.
Eine Teilungsversteigerung kann nicht abgewendet, aber im besten Fall verzögert werden. Dazu muss der Antragsgegner innerhalb von zwei Wochen nach Beantragung der Teilungsversteigerung die Einstellung des Verfahrens beantragen.
Eine Einstellung ist möglich, wenn der Zeitpunkt nach Abwägung aller Interessen nicht angemessen scheint. Zum Beispiel, wenn die Verhandlungen zu einer möglichen Übernahme noch nicht abgeschlossen sind oder eine Wertsteigerung der Immobilie zeitnah zu erwarten ist. In der Regel kann aus diesen Gründen die Einstellung auf sechs Monate befristet erwirkt werden (§ 180 Abs. 2 ZVG) und nur ein weiteres Mal beantragt werden. Es ist also möglich die Teilungsversteigerung um maximal ein Jahr zu verzögern.
Anders sieht es aus, wenn Kinder vorhanden sind und das Kindeswohl aufgrund eines Umzugs gefährdet erscheint. Darüber entscheidet auch das Gericht. Ist das „Kindeswohl“ der Grund für die Einstellung des Verfahrens, können mehrere Einstellungsanträge eingereicht werden. (§ 180 Abs. 3 ZVG) Allerdings wird auch hier nach spätestens fünf Jahren die Teilungsversteigerung erfolgen.
Wir empfehlen Ihnen dringend, lassen Sie es nicht zu einer Teilungsversteigerung kommen. Am Ende zögern Sie die Versteigerung zwar erfolgreich heraus, trotzdem wird so ein Verfahren über einen längeren Zeitraum auch zu einer Belastung, nicht nur für Sie selbst, sondern auch für alle Beteiligten, wie beispielsweise für Ihre Kinder. Besser wäre es ein Mindestmaß an vernünftiger Kommunikation mit Ihrem Ex-Partner oder Ex-Partnerin zu wahren, um eine Einigung zu erzielen, mit welcher beide Parteien weitestgehend leben können.
Das zuständige Gericht bereitet den Verhandlungstermin vor und gibt diesen auch bekannt. Der Termin findet öffentlich statt, was bedeutet, dass jeder daran teilnehmen kann. Der Termin besteht aus drei wesentlichen Abschnitten:
Im ersten Teil werden die wichtigen Informationen zur Immobilie verlesen, wie beispielsweise der Grundbuchstand, der Verkehrswert, aktuelle Mieter etc.
Nach dem Verlesen der wichtigsten Informationen werden alle Interessenten aufgefordert, ihre Gebote abzugeben. Jeder darf bieten, der voll geschäftsfähig ist, also auch Miteigentümer, Antragsteller oder Antragsgegner. Der Zeitrahmen der Bietstunde wird im Vorfeld festgelegt und darf nicht unterschritten werden.
Nach dem letzten Gebot entscheidet das Gericht über den Zuschlag in der Zuschlagverhandlung. Die Entscheidung kann noch während des Versteigerungstermins getroffen und verkündet werden oder wird bei einem zeitnah angesetzten Zuschlagverkündigungstermin verlesen. Hierbei gibt es nur zwei Möglichkeiten – entweder das Gericht erteilt den Zuschlag oder es erteilt den Zuschlag nicht.
Sollte das Gebot die Kosten des Verfahrens nicht decken ((§ 44 Abs. 1 ZVG), ist dieses nicht gültig und entsprechend kann kein Zuschlag erteilt werden. Wenn es kein oder kein zulässiges Gebot gibt, wird das Verfahren eingestellt und einmalig neu angesetzt.
War es bereits die zweite Ansetzung, wird das Verfahren aufgehoben und die Eigentümer müssen sich anderweitig einigen. Es sei denn ein anderer Miteigentümer beantragt eine neue Teilungsversteigerung mit allen erneut anfallenden Schritten und Kosten.
Wurde ein Zuschlag erteilt, dann kommt es zur Erlösverteilung. Diese findet in der Regel an einem gesonderten Termin, dem Verteilungstermin statt. Das Gericht erstellt dafür einen Teilungsplan und verteilt zunächst den Erlös entsprechend der Rangfolge. Das bedeutet, die Verfahrenskosten werden gedeckt und die Gläubiger, sofern vorhanden, nach der Rangfolge im Grundbuch bedient.
Der restliche Erlös wird nun unter den ehemaligen Miteigentümern aufgeteilt. Doch auch hier müssen die Miteigentümer im Vorfeld klären, wer was bekommt und sich entsprechend einigen. Nur wenn sich alle einig sind, kann das Gericht die Auszahlung vornehmen. Kann man sich erneut nicht einigen, verbleibt der restliche Erlös beim Amtsgericht, bis eine Einigung erzielt wurde. Kommt man weiterhin nicht zu einer Einigung, bleibt der Weg der zivilen Klage offen. Die Eigentümergemeinschaft bleibt so lange am Erlös bestehen, bis dieser unter allen Beteiligten aufgeteilt ist.
Versuchen Sie eine Teilungsversteigerung zu vermeiden! Diese ist mit Kosten in Höhe von mehreren Tausend Euro verbunden, die allein für das Gericht und das Wertgutachten fällig werden. Darüber hinaus ist es eher unwahrscheinlich, dass Sie in einem solchen Verfahren den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen.
Häufig wird der Zuschlag weit unter dem aktuellen Verkehrswert erteilt. Bedenken Sie zudem, dass ein Dritter die Immobilie ersteigern könnte und keiner von Ihnen das Haus oder die Wohnung am Ende übernehmen kann. Ziehen Sie eine dritte neutrale Partei hinzu, um eine sinnvolle Einigung zu erzielen. Soll in jedem Fall verkauft werden, dann einigen Sie sich auf einen professionellen Immobilienmakler, der den Verkauf auf neutraler Ebene durchführt und Sie beide gleichermaßen informiert.
Ein guter Makler wird beide Parteien offen und transparent über seine Schritte und Kaufangebote unterrichten. Er wird versuchen, für Sie den bestmöglichen Preis zu erzielen und am Ende die für Sie beide günstigere Alternative zur Teilungsversteigerung sein.
Wenn Sie selbst in solch einer Lage sind und im Hinblick auf Ihre Immobilie nach einer geeigneten Lösung suchen, dann stehen wir Ihnen selbstverständlich als Partner zur Verfügung. Wir können als Vermittler auftreten und Ihnen und Ihrem Ex-Partner beim Immobilien-Verkauf zur Seite stehen.
Rufen Sie uns an unter 02157-9474 oder schreiben Sie uns eine E-Mail an die info@im-g.de.
Sie haben noch eine Frage zum Thema Teilungsversteigerung? Dann schreiben Sie diese gerne folgend in die Kommentare. Wir werden diese dann zeitnah beantworten.
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2 Antworten
Hallo,
Kann, wenn der Antragsgegner der Teilungsversteigerung Beitritt, der Antragsteller ein Gebot ablehnen?
Und hat der Ersteher der Immobilie das Recht, die Grundschuld von vorherigen Eigentümern einzufordern? Wenn ja- wie?
Vielen Dank
Hallo Frau Görür,
normalerweise wird ein Mindestgebot festgelegt. Dieses errechnet sich aus dem Verkehrswert Ihrer Immobilie, möglichen Wohnrechten, laufenden Darlehen, Forderungen seitens öffentlicher Hand, usw. Dieses Mindestgebot wird zum Schutz aller Verfahrensbeteiligten festgelegt.
Beim Versteigerungstermin können dann alle Interessenten Ihr Gebot abgeben. Das kann jeder tun, also auch Antragsteller und Antragsgegner. Nach dem letzten Gebot entscheidet – unserem Wissen nach – das Gericht über den Zuschlag in der sogenannten Zuschlagsverhandlung.
Bei der nachfolgenden Erlösverteilung wird der Zuschlag dann entsprechend verteilt. Zuerst werden die Verfahrenskosten beglichen, dann die Gläubiger nach der Rangfolge im Grundbuch bedient. Der restliche Erlös geht dann, entsprechend dem vorab erstellten Teilungsplan, an die Miteigentümer. Das bedeutet also auch, dass die Grundschuld nicht eingefordert, sondern entsprechend mit dem Zuschlag abgelöst werden kann.
Generell und vor allem bei solchen konkreten Fragen, empfehlen wir Ihnen sich bei einem Notar oder Anwalt den nötigen rechtskräftigen Beistand zu holen, den wir Ihnen so nicht bieten können. Sicherlich kann Ihnen auch das Amtsgericht den ein oder anderen Gesprächspartner empfehlen.
Liebe Grüße aus Brüggen
Ihr Team von Gerhardts Immobilien