Die Baulast

Was ist das und welche Konsequenzen kann eine solche haben?

Eine Baulast kommt häufiger vor, als man denkt, aber was ist das eigentlich? Viele Leute meinen, eine Baulast hätte etwas mit einer monetären Belastung, also einer Hypothek, einem Darlehen oder einer Grundschuld zu tun. Dies wird oft verwechselt, ist aber nicht der Fall.

Aber was ist eine Baulast denn dann eigentlich?

Kurzum, eine Baulast ist eine Übernahme öffentlichen Baurechts zugunsten Dritter. Dabei handelt es sich um rechtliche Einschränkungen, die für die Nutzung oder Bebauung von Grundstücken gelten. Sie geben dem Eigentümer vor, was er auf seinem Grundstück zu unterlassen, durchzuführen oder auch zu dulden hat. Somit sind Baulasten Verpflichtungen, die der Grundstückseigentümer gegenüber der Baurechtsbehörde hat.

Die Einhaltung der Verpflichtungen kann von den Behörden stets rechtlich erzwungen werden. Alles, was nicht den Baulast-Vorgaben entspricht, darf nicht umgesetzt werden. Dennoch dienen diese Vorgaben aber auch dazu, Bebauungen zu ermöglichen, wenn diese eigentlich nicht möglich wären. Zum Beispiel dadurch, dass ein Mangel oder ein Missstand auf dem benachbarten Grundstück ausgeglichen wird.

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Ein gutes Beispiel dafür wäre, wenn jemand auf seinem Grundstück ein Sechsfamilienhaus bauen möchte, dann aber nur noch Platz für 6 Stellplätze auf dem Bauland wäre. Nachweisen müsste man jedoch 8 Stellplätze, um die Baugenehmigung zu erhalten. Da das Verhältnis zum Nachbarn ausgesprochen gut ist und dieser das benachbarte Grundstück als Gartenanlage nutzt, hilft er aus und lässt die fehlenden 2 Stellplätze mithilfe einer Baulast auf dem Grundstück eintragen.

Beiden Parteien entstehen in diesem Moment keinerlei Nachteile. Da die Stellplätze tatsächlich nur auf dem Papier nachgewiesen, nicht aber zwingend realisiert werden müssen, kann der Bauherr so seine 8 Stellplätze vorweisen und der Nachbar wollte ohnehin nicht auf seinem Grundstück bauen.

Durch eine Eintragung ins Baulastenverzeichnis werden Baulasten wirksam und gelten auch gegenüber zukünftigen Eigentümern, denn die eingetragenen Lasten beziehen sich immer auf das Grundstück und nicht auf Personen.

Viele Jahre später, wenn dann die Erben das Garten-Grundstück als Bauland verkaufen wollen, bringt diese vorher so hilfreiche Baulast Nachteile mit sich. Die Erben wissen von der ehemals eingetragenen Baulast nichts und die neuen Käufer sind glücklich, endlich einen Bauplatz erworben zu haben und reichen die Baugenehmigung ein. Jetzt wird diese jedoch abgelehnt, da hier ja die Baulast zugunsten der zwei fehlenden Stellplätze des Nachbargrundstücks eingetragen sind. Das Haus darf nicht gebaut werden, die Familie ist entsetzt und pocht jetzt auf eine Rückabwicklung des Kaufvertrages. Dabei hätte der ganze Ärger durch die Einholung einer Baulastenauskunft bei der Gemeinde vermieden werden können.

Übrigens: Wenn Sie Ihre Immobilie gemeinsam mit uns vermitteln, dann kommt eine solche Rückabwicklung nicht zustande, da wir vor jedem Verkauf immer die notwendigen rechtlichen Bescheinigungen in Ihrem Namen einholen. Also auch als Käufer können Sie sich bei unseren Immobilien-Angeboten jederzeit sicher sein, dass das angebotene Grundstück auch wirklich bebaut werden darf.

Baulasten sind anders als Grunddienstbarkeiten nicht im Grundbuch, sondern ausschließlich im öffentlichen Baulastenverzeichnis aufgeführt. Die jeweilige Landesbauverordnung ist immer die rechtliche Grundlage für Baulasten.

Beispiele für Baulasten:

  • Einräumung einer Bebauungsmöglichkeit im Grenzabstand
  • Aufstellungsorte für Mülltonnen
  • Zuwegungen
  • Fluchtwege / Feuerwehrzufahrten
  • Stellplatzpflichtbaulast
  • Abstandsflächenbaulast
  • Vereinigungsbaulast
  • Rückbauverpflichtungen
  • Standsicherheitsbaulast
  • Kinderspielflächenbaulast

 

Viele dieser Baulasten stellen keine Belastung, sondern einen praktischen Nutzen dar.

Bild von F. Muhammad auf Pixabay 

Ein Beispiel dafür ist die sogenannte Anbauverpflichtung. Diese wird meistens bei Grundstücken eingetragen, die mit Doppelhaushälften bebaut werden sollen. Da eine vorgegebene Abstandsfläche zur Grundstücksgrenze hier keinen Sinn macht, hilft die Baulast in diesem Fall diese Vorgabe zu umgehen und ermöglicht somit die Grenzbebauung.  

Grundsätzlich sollten Sie als Käufer immer nach einer Baulastenauskunft fragen, bevor Sie den Kaufvertrag eines Grundstücks unterschreiben. Und auch als Verkäufer empfiehlt es sich vor dem Verkauf eines Grundstücks diese Bescheinigung einzuholen, um eine kostenbringende und anstrengende Rückabwicklung zu vermeiden.

Wenn Sie gerade darüber nachdenken, eine Baulast zugunsten einer anderen Person auf Ihrem Grundstück eintragen zu lassen, dann prüfen Sie genau, welche Konsequenzen diese wirklich für Sie oder Ihre Familie haben kann, bevor Sie dieser zustimmen.

Haben wir all Ihre Fragen zur Baulast beantworten können? Nein? Dann stellen Sie Ihre Frage gerne hier über die Kommentare. Wir erweitern unseren Beitrag gern für Sie um weitere Fakten zum Thema Baulast.

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