Der Begriff „Spekulationssteuer“ vereint viele Geschichten und Mythen. Dabei gibt es die sogenannte „Spekulationssteuer“ eigentlich gar nicht. Hierbei handelt es sich um einen Begriff, der lediglich in der Umgangssprache verwendet wird. Gemeint ist damit die Einkommensteuer, die auf den Gewinn bei privaten Veräußerungsgeschäften gezahlt werden muss.
In den folgenden Szenarien fällt bei der Veräußerung Ihrer Immobilie keine Steuer an.
- Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen oder mindestens im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst genutzt haben. „Selbstgenutzt“ bedeutet auch, wenn Ihre Kinder, solange Sie Kindergeld beziehen, dort gewohnt haben. Zwei Jahre zuvor und im Jahr der Veräußerung gilt auch für angebrochene Kalenderjahre. Wenn Sie zum Beispiel im Dezember 2019 dort eingezogen sind und im Januar 2021 verkaufen, ist diese Frist erfüllt.
- Wenn die Immobilie 10 Jahre in Ihrem Besitz ist, dabei ist es uninteressant, ob Sie die Immobilie entweder selbst genutzt oder vermietet haben. Maßgeblich für die Einhaltung der Frist sind die jeweiligen Daten des Kaufvertrages. Ausnahmen bestätigen aber die Regel, so dass Sie dies durch einen Steuerberater prüfen lassen und sich sicherheitshalber lieber auf das Datum der Eintragung als Eigentümer im Grundbuch beziehen sollten.
- Es fallen auch keine Steuern an, wenn Sie durch den Verkauf keinen Gewinn machen. Verluste, die Sie bei einem Verkauf machen, können Sie allerdings auch nicht steuerlich geltend machen bzw. absetzen.
So ermitteln Sie den Gewinn aus dem Verkauf
Bei der Berechnung des Gewinns, wird nicht nur die Differenz des damaligen Kaufpreises und des heutigen Verkaufspreises berücksichtigt, sondern noch weitere Faktoren.
Diese Faktoren sind:
- der Veräußerungserlös
- die Absetzung für Abnutzung (AfA)
- die Veräußerungskosten
- der Kaufpreis
- die Kaufnebenkosten
- weitere Aufwendungen für den Verkauf
Berücksichtigt man also alle maßgeblichen Faktoren, erhält man die folgende Formel zur Berechnung des Gewinns.
Nehmen wir ein Beispiel aus der Praxis, um die Formel mit realen Werten zu verstehen.
Dabei betrachten wir nun zuerst den oberen Teil der Formel:
Veräußerungserlös + Absetzung für Abnutzung – Veräußerungskosten
- Nehmen wir an, der Verkaufspreis unserer fiktiven Immobilie beträgt 500.000,- Euro
- Zusätzlich haben wir eine in Anspruch genommene Absetzung für Abnutzung von rund 32.000,- Euro
- entspricht einer Summe von 532.000,- Euro
- Die Kosten für die entsprechenden Inserate, den Makler, das Grundbuchamt, etc. betragen zusammen 25.000,- Euro
- Auch mussten wir 18.000,- Euro an die Bank zahlen, da wir das Darlehen vorzeitig gekündigt haben (Vorfälligkeitsentschädigung)
- Um die Immobilie optimal präsentieren zu können, haben wir noch einige Renovierungsmaßnahmen durchgeführt, welche insgesamt 10.000,- Euro gekostet haben.
- entspricht Kosten von insgesamt 53.000,- Euro
Laut Formel müssen wir also nun die Kosten in Höhe von 53.000,- Euro von 532.000,- Euro abziehen und erhalten einen anzusetzenden Verkaufserlös von 479.000,- Euro.
Betrachten wir nun den zweiten Teil der Formel:
Kaufpreis+ Kaufnebenkosten + Aufwendungen
- Nehmen wir an, wir haben damals einen Kaufpreis von 300.000,- Euro für unsere Immobilie bezahlt.
- In den ersten 3 Jahren nach der Anschaffung dieser, haben wir rund 18.000,- Euro für die Renovierung gezahlt.
- Die Kaufnebenkosten für den Notar, die Grunderwerbsteuer, den Makler, usw. betrugen insgesamt 36.000,- Euro
- entsprechend betragen die anzusetzenden Kauf- und Kaufnebenkosten insgesamt 354.000,- Euro
Um nun den Gewinn zu ermitteln müssen wir die anzusetzenden Kauf- und Kaufnebenkosten von dem oben errechneten anzusetzenden Verkaufserlös abziehen.
Also rechnen wir 479.000,- Euro minus 354.000,- Euro und erhalten einen zu versteuernden Gewinn von 125.000,- Euro.
Wie hoch der Gewinn zu versteuern ist, richtet sich nach Ihrem individuellen, persönlichen Steuersatz. Liegt dieser beispielsweise in Ihrem Fall bei 30 %, so müssten Sie in diesem Beispiel 30 % von 125.000 Euro, also 37.500,- Euro versteuern und an das Finanzamt überweisen.
Aber so pauschal funktioniert die Wirklichkeit natürlich nicht. Denn in dem Jahr des Verkaufs wird sich Ihr gesamtes zu versteuerndes Einkommen erheblich erhöhen und die Steuerprogression hat hier auch noch ein Wörtchen mitzureden.
Daher empfehlen wir Ihnen in jedem Fall vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater über Ihr Vorhaben zu sprechen und sich zu informieren wie hoch die zu zahlenden Steuern ausfallen könnten.
Stand: August 2021. Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.