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Modelle für den Immobilien-Verkauf

Die Leibrente und der Teilverkauf

In Zeiten von Wohnungsknappheit, sehr hohen Kaufpreisen von altengerechten Wohnungen und der Corona-Pandemie erscheint ein Verkauf der eigenen Immobilie momentan wenig attraktiv. Was können Sie also tun, wenn das Haus trotzdem nicht kleiner wird und Sie an der ein oder anderen Stelle einige Anpassungen für die Zukunft vornehmen müssen oder unterstützende Helfer bezahlt werden wollen.

Grundsätzlich empfehlen wir Ihnen, das Thema innerhalb der Familie anzusprechen, um herauszufinden, welche Perspektive Ihre Kinder, Nichten und Neffen sowie Enkel in der Immobilie sehen. Sollte aus welchen Gründen auch immer keiner Ihrer Verwandten ein Interesse an Ihrem Haus haben, dann können Sie auf das Modell der Leibrente oder auf einen Teilverkauf zurückgreifen.

Die Leibrente

Grundsätzlich ist es beim Modell der Leibrente so, dass Sie Ihre Immobilie an einen Dritten verkaufen. Dies wird natürlich notariell gemacht und im Vorfeld wird der aktuelle Wert Ihrer Immobilie ermittelt. Mehr Informationen zur Leibrente erhalten Sie hier!

Im Anschluss gibt es drei Möglichkeiten:

ERSTENS: Sie erhalten den Kaufpreis vollständig und sofort und lassen sich ein Wohnrecht auf Lebenszeit einräumen. Diese Möglichkeit ist dann streng genommen keine Leibrente.

ZWEITENS: Sie erhalten einen Teil des Kaufpreises sofort und den anderen Teil über festgelegte monatliche Raten. Die Höhe dieser Raten wird aus der noch zu erwartenden Lebenszeit von Ihnen und dem entsprechend zu erbringenden Kapital in diesem Zeitraum berechnet.

DRITTENS: Sie erhalten den Kaufpreis vollständig in monatlichen Raten. Diese Raten werden ebenfalls wie in der vorstehenden Option nach einem definierten Verfahren berechnet.

Vor- und Nachteile:

Der Teilverkauf

Im Gegensatz zum Modell der Leibrente bleiben Sie hier mit mindestens 50 % Eigentümer Ihrer Immobilie. Üblicherweise wird hier auch vereinbart, dass Ihre Erben das Recht haben, den verkauften Anteil zurückzukaufen. Zudem bleiben Sie vertraglich für die Instandhaltung sowie die laufenden Kosten zuständig und bekommen notariell den Nießbrauch auf Ihre Immobilie eingeräumt. Bei diesem Modell ist keine Berechnung der zu erwartenden Lebenszeit notwendig, denn Sie erhalten den Kaufpreis für den Teilverkauf Ihrer Immobilie sofort.

Erstes Praxisbeispiel:

Nehmen wir an, der Wert Ihrer Immobilie wurde durch einen Gutachter ermittelt und beträgt 300.000, – Euro. Bei einem Teilverkauf von 50 % Ihrer Immobilie erhalten Sie entsprechend 150.000, – Euro.

Um den verkauften Teil Ihrer Immobilie weiterhin nutzen zu können, bezahlen Sie hierfür ein Wohnungsentgelt an den Käufer. Vorstellbar wären hier ca. 3 % pro Jahr. In unserem Beispiel ergäbe dies dann eine Summe von 4.500, – Euro im Jahr und damit eine monatliche Zahlung von 375,00 Euro.

So können Sie nun bis zum Lebensende in Ihrer Immobilie wohnen. Entscheiden Sie sich im Laufe der Zeit doch dafür Ihren Anteil zu verkaufen, ist dies natürlich auch möglich. Allerdings ist hier meist im Vertrag des Teilverkaufs festgelegt, dass der Verkauf rechtssicher durch den Erwerber des anderen Teils Ihres Hauses vorgenommen wird und eine entsprechende Aufwandsentschädigung in diesem Zuge bereits festgeschrieben.

Zweites Praxisbeispiel:

Nehmen wir hier wieder an, der Wert Ihrer Immobilie beträgt 300.000, – Euro in der Zeit des Teilverkaufs und liegt nach 15 Jahren bei einer angenommenen Preissteigerung von 1,5 % pro Jahr. (Abzüge für Kaufnebenkosten, usw. berücksichtigen wir dabei in diesem Beispiel nicht.)

Die Rechnung:

Wert der Immobilie in 15 Jahren: ca. 375.000,00 €(abgerundet)
Ihr Anteil am Verkaufserlös 50 %:        187.500,00 € 
Abwicklungsvergütung ca. 5 %:          18.750,00 € 
Auszahlung an Sie:        168.750,00 €  

Die Rechnung:

Wert der Immobilie in 15 Jahren: ca. 375.000,00 €(abgerundet)
Ihr Anteil am Verkaufserlös 50 %:        187.500,00 € 
Abwicklungsvergütung ca. 5 %:          18.750,00 € 
Auszahlung an Sie:        168.750,00 €  
Die Rechnung:
Wert der Immobilie in 15 Jahren:  ca. 375.000,00 €
Ihr Anteil am Verkaufserlös 50 %:         187.500,00 €
Abwicklungsvergütung ca. 5 %:           18.750,00 €
Auszahlung an Sie:         168.750,00 €
Fazit:
Erste erhaltene Kaufpreiszahlung: 150.000,00 €
Zweite erhaltene Zahlung:         168.750,00 €
Monatlich gezahltes Entgelt:           67.500,00 €
Ihr kompletter Erlös:         251.250,00 €
Erste erhaltene Kaufpreiszahlung: 150.000,00 €
Zweite erhaltene Zahlung:         168.750,00 €
Monatlich gezahltes Entgelt:           67.500,00 €
Ihr kompletter Erlös:         251.250,00 €

Viele unserer Kunden fragen zudem nach der Absicherung, wenn sie ihre Immobilie auf Leibrentenbasis verkaufen.

Was passiert, wenn der Käufer die Rente nicht mehr zahlt oder zahlen kann?

Im Prinzip wird das in den Verträgen geregelt. Bei uns im Haus handhaben wir das so, dass eine Sperre zugunsten des Verkäufers in das Grundbuch eingetragen wird und somit keine weiteren Eintragungen ohne Ihre Zustimmung erfolgen können. Zudem wird Ihr lebenslanges Wohnrecht auf Rang 1 im Grundbuch eingetragen. Bevor ein Vertrag zustande kommt, wird der Käufer auf seine Bonität geprüft und muss entsprechend so liquide sein, dass er für eine eventuell vereinbarte einmalige Zahlung und auch für die monatlich zu entrichtenden Leibrenten kein Darlehen auf Ihre Immobilie aufnehmen muss.

Zusammengefasst kann man sagen, der Leibrentengeber (Käufer) steht dann zwar als Eigentümer im Grundbuch, Ihr Wohnrecht steht jedoch auf Rang 1 und dahinter die Sperre zu Ihren Gunsten. Das wiederum heißt, dass kein anderer ohne Ihre Zustimmung das Haus kaufen kann. Zahlt der Käufer die Rente nicht, achten wir zudem auf eine Klausel in unseren Verträgen, die dafür sorgt, dass Sie Ihre Ansprüche geltend machen können und in der Konsequenz die Immobilie wieder auf Sie zurück übertragen wird.

Wenn eines der Modelle für Sie interessant ist, da Sie gerne in Ihrem Haus bis an Ihr Lebensende wohnen möchten und zudem Ihr Kapital bzw. Ihre Rente aufstocken wollen, dann sprechen Sie uns an. Wir haben ein Netzwerk aus interessierten und seriösen Käufern. In einem persönlichen Gespräch erläutern wir Ihnen gerne alle Details ausführlich und arbeiten gemeinsam mit Ihnen eine individuelle Lösung für Sie aus.