Für einen reibungslosen Verkauf und um diesen möglichst zügig abwickeln zu können, sollten Sie sich vorab einen aktuellen Auszug Ihres Grundbuchs beim Grundbuchamt besorgen. Für den Verkauf benötigen Sie in jedem Fall einen aktuellen Auszug und können nicht auf ältere Auszüge zurückgreifen. Die Gebühren für einen Grundbuchauszug können je nach Region bis zu 50 Euro betragen. Fragen Sie vorab bei dem für Sie zuständigen Grundbuchamt nach.
Wenn Sie nun den Auszug vor sich haben, prüfen Sie alle in Abteilung II eingetragenen Grund- oder persönliche Dienstbarkeiten auf ihre Aktualität. Wenn zum Beispiel das Wegerecht für den Nachbarn nicht mehr nötig ist, weil dieser nun auch auf anderem Wege sein Grundstück erreichen kann, sprechen Sie mit ihm darüber und lassen in dem Zuge alle veralteten Dienstbarkeiten löschen bzw. austragen. Sprechen Sie auch mit einem Immobilienmakler oder Gutachter über die Eintragungen und lassen Sie sich zum Thema Wertminderung aufgrund eingetragener Dienstbarkeiten umfassend beraten.
Zusätzlich und wahrscheinlich noch viel wichtiger ist der Blick auf die in Abteilung III vermerkten Einträge. Hier finden Sie beispielsweise die eingetragenen Grundschulden. Die eigene Grundschuld, die eingetragen wurde, als Sie selbst die Immobilie in Zusammenhang mit einem Darlehen erworben haben, kennen Sie vermutlich bereits und wissen demnach auch, ob diese bereits bezahlt ist und entsprechend gelöscht werden kann.
Wenn Sie aber beispielsweise im Zuge einer Erbschaft die Immobilie verkaufen wollen, sehen Sie in der Abteilung III nach, ob es Einträge gibt, die Ihnen nicht bekannt sind. Wenn Sie dort etwa den Eintrag einer „Briefgrundschuld“ oder einem „Grundschuldbrief“ lesen, dann müssen Sie unbedingt nach dem Originalgrundschuldbrief forschen. Nur mit diesem Dokument lässt sich dieser Eintrag dann auch löschen, denn der Grundschuldbrief ist gleichzeitig auch ein Wertpapier. Die Person, die diesen Grundschuldbrief hat, hält damit gleichzeitig exakt den Wert in den Händen, den dieser benennt. Sollte er also Unbefugten in die Hände geraten, so ist derjenige Ihr neuer Gläubiger und kann die volle Auszahlung des auf dem Grundschuldbrief genannten Betrages plus Zinsen verlangen.
Weil diese Tatsache den wenigsten bewusst ist, passiert es immer wieder, dass der Grundschuldbrief verloren geht. Daher ist die sofortige Löschung der Grundschuld ratsam, sobald die Bank Ihnen (nach Abzahlung des vollständigen Darlehens) diesen Grundschuldbrief zugestellt hat. Sehr häufig wird der Grundschuldbrief mehr oder weniger achtsam abgelegt und ist so nach einer gewissen Zeit nicht mehr zu finden.
Wenn der Grundschuldbrief nicht mehr zu finden ist, muss er vom Amtsgericht für ungültig erklärt werden. Dies ist nur durch ein sogenanntes Aufgebotsverfahren möglich. Dieses können Sie selbst einleiten oder den Notar Ihres Vertrauens damit beauftragen.
Dabei ruft das Amtsgericht dazu auf, dass jemand Anspruch erhebt. Anspruch kann nur derjenige erheben, der auch den verloren gedachten Grundschuldbrief besitzt. Erhebt binnen sechs Monaten niemand einen Anspruch, so erklärt das Amtsgericht den Grundschuldbrief für ungültig.
Sollten Sie die Immobilie schnellstmöglich verkaufen wollen, macht Ihnen diese eingetragene Grundschuld nun einen Strich durch die Rechnung. Denn in diesen sechs Monaten können Sie den Verkauf der Immobilie nicht abwickeln, da Sie ja die Grundschuld nicht eher löschen lassen können.
Bei Beträgen, die viel niedriger sind als der Kaufpreis gibt es die Möglichkeit eine Vereinbarung zu schließen, in der festgeschrieben wird, dass die entsprechende Summe mit eventuell anfallenden Zinsen auf ein Anderkonto treuhänderisch beim Notar hinterlegt wird. So kann die Abwicklung des Verkaufsprozesses trotz der eingetragenen Grundschuld fortgeführt werden. Bei größeren Summen kommt diese Option meist gar nicht erst in Frage.
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Beim Kauf von Wohnungseigentum, können Sie im Bestandsverzeichnis nachlesen, welchen Miteigentumsanteil mit welchem Sondereigentum und Sondernutzungsrechten Sie erwerben.
Beispielsweise erbwerben Sie 10/100-stel Miteigentum an Grundstück A mit dem Sondereigentum an der Wohnung 15 im 1. OG, links und dem Sondereigentum am Stellplatz Nr. 5 im Außenbereich.
Hierbei ist darauf zu achten bzw. herauszufinden, ob gewisse Nutzungsrechte, wie beispielsweise das Nutzungsrecht des Stellplatzes an eine andere Person abgetreten wurde und ob das vielleicht in einer anderen Urkunde zu finden ist. Wenn dem nämlich so wäre, hätten Sie zwar einen im Grundbuch eingetragenen Stellplatz, dürften diesen aber nicht nutzen.
Andersherum ist es ebenso möglich, dass beispielsweise in der Teilungserklärung die Sondernutzungsrechte für eine Wohnung an einem Stellplatz eingeräumt wurden. Sind diese Sondernutzungsrechte jedoch nicht im Grundbuch eingetragen, können Sie in diesem Fall keine Sondernutzungsrecht am Stellplatz geltend machen, denn maßgeblich hierfür ist das Grundbuch.
Beachten Sie also beim Verkauf oder auch beim Kauf von Wohneigentum, dass Sie ggf. auch ergänzende Dokumente, wie die Teilungserklärung oder alte Kaufverträge durchsehen. Solche Sonderfälle kommen unserer Erfahrung nach sehr selten vor. Trotzdem empfehlen wir immer die entsprechend vorliegenden Dokumente zu prüfen und ggf. die Eigentümergemeinschaft und oder Hausverwaltung bei Unklarheiten zu fragen.
Allgemeine Informationen zum Aufbau des Grundbuchs und wer dieses eigentlich einsehen darf, erhalten Sie in unserem Beitrag “Was ist beim Thema Grundbuch wichtig?“.
Haben Sie eine Frage zu einem Eintrag in dem Ihnen vorliegenden Grundbuch? Dann stellen Sie uns Ihre Frage gern in den Kommentaren zu diesem Beitrag.
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