Das Grundbuch ist für Ihre Immobilie das, was der Fahrzeugbrief für Ihr Auto ist: Hier steht verbindlich, wem sie gehört und welche Rechte und Lasten auf ihr liegen.
Das Grundbuch ist das wichtigste Dokument rund um die Immobilie. Hier findet man nahezu alle relevanten Informationen, wie beispielsweise den Eigentümer, die Grundstücks- und Grundpfandrechte. In Deutschland sind die Eigentumsverhältnisse, dank des Grundbuchs klar geregelt und so stets nachvollziehbar.
Um das Grundbuch im Wesentlichen zu beschreiben, greifen wir hier auf die Grundbuchordnung zurück. In dieser steht in § 1 Satz 1 geschrieben:
„Die Grundbücher, die auch als Loseblattgrundbuch geführt werden können, werden von den Amtsgerichten geführt (Grundbuchämter). Diese sind für die in ihrem Bezirk liegenden Grundstücke zuständig. […]“
In § 3 Satz 1 der Grundbuchordnung steht:
„Jedes Grundstück erhält im Grundbuch eine besondere Stelle (Grundbuchblatt). Das Grundbuchblatt ist für das Grundstück als das Grundbuch im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs anzusehen.“
Und in § 4 Satz 1 heißt es:
„Über mehrere Grundstücke desselben Eigentümers, deren Grundbücher von demselben Grundbuchamt geführt werden, kann ein gemeinschaftliches Grundbuchblatt geführt werden, solange hiervon Verwirrung nicht zu besorgen ist.“
Zusammengefasst kann man also sagen, dass das Grundbuch ein öffentliches Register ist, welches vom Grundbuchamt geführt wird. Über jedes Grundstück wird ein gesondertes Blatt innerhalb des Grundbuchs geführt. Mehrere Grundstücke eines Eigentümers können dabei auf einem Grundbuchblatt geführt werden. Wenn also jemand vom Grundbuch redet, meint er strenggenommen das Grundbuchblatt eines bestimmten Grundstücks.
Wichtig dabei ist zu wissen, dass derjenige, der als Eigentümer im Grundbuch steht, auch Eigentümer der Immobilien auf dem benannten Grundstück ist.
Der Aufbau des Grundbuchblattes
Das Bestandsverzeichnis
Im Bestandsverzeichnis werden die Grundstücke oder grundstücksgleichen Rechte aus dem Liegenschaftskataster eingetragen. Dabei werden alle genannten Informationen übertragen.
Es handelt sich um folgende Angaben:
- Gemarkung des Grundstücks
- Flur und Flurstück
- Liegenschaftsbuch
- Wirtschaftsart und Lage
- Größe des Grundstücks in qm
Zudem wird jedem Grundstück eine laufende Nummer zugeordnet. Anhand dieser Nummer kann man die später genannten Eigentümer, sowie eingetragene Rechte und Lasten zuordnen.
Abteilung I des Grundbuchs
In Abteilung I sind die aktuellen Eigentumsverhältnisse dokumentiert. Dort ist vermerkt, wer seit wann Eigentümer oder Erbbauberechtigter ist. Zusätzlich ist der Grund für die Übertragung des Eigentums eingetragen.
Abteilung II des Grundbuchs
Hier sind die Beschränkungen und Lasten eingetragen, wie beispielsweise das Wegerecht für den Nachbarn, welches im Übrigen eine Grunddienstbarkeit ist. Eine persönliche Dienstbarkeit wäre zum Beispiel ein lebenslanges Wohnrecht für eine bestimmte Person. Eine Beschränkung kann beispielsweise ein eingetragenes Vorkaufsrecht oder die sogenannte Auflassungsvormerkung sein.
Abteilung III des Grundbuchs
In der Abteilung III findet man die eingetragenen Grundschulden und Grundpfandrechte. Dies kann eine eingetragene Grundschuld von einem Darlehensgeber, wie beispielsweise einer Bank sein und dient als Sicherheit für Ihren Kredit. (Mehr hilfreiche Informationen rund um das Thema Grundpfandrecht gibt es hier.)
Bezahlen Sie zum Beispiel das gewährte Darlehen nicht zu den vereinbarten Bedingungen, in der Regel in den monatlich vereinbarten Raten, so hat der Gläubiger (in diesem Fall also die Bank) das Recht, die Zwangsversteigerung einzuleiten. Die Grundschuld wird in der Höhe des ursprünglichen Darlehens eingetragen und ist ein Grundpfandrecht.
Wer darf das Grundbuch einsehen?
Um das Grundbuch einsehen zu können, muss man entweder ein Notar oder ein Gericht sein oder ein berechtigtes Interesse vorweisen. Als Eigentümer hat man selbstverständlich ein berechtigtes Interesse und auch ein Kaufinteressent kann dies vorweisen, wenn er eine schriftliche Vollmacht des Eigentümers zur Einsicht des Grundbuchs mitbringt.
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Sie haben noch eine Frage zu diesem Thema? Sprechen Sie uns gern persönlich an – telefonisch unter 02157 9474 oder per E-Mail an info@im-g.de.
Wenn Sie wissen wollen, welche Einträge im Grundbuch bei einem Verkauf beachtet werden sollten, dann lesen Sie unseren Folgebeitrag „Welche Rolle spielt das Grundbuch beim Hausverkauf?„.
Ein Beispiel aus der Praxis
Möchte Ihnen Herr Müller ein Haus verkaufen, im Grundbuch ist aber Herr Schulze als Eigentümer eingetragen, sollten Sie ohne rechtlichen Beistand Abstand vom Kauf nehmen. Auch wenn so ein Fall nahezu ausgeschlossen ist: Es lohnt sich zu wissen, wo Sie solche Angaben im Grundbuch finden.
Weiter mit Teil 2Die Rolle des Grundbuchs beim Hausverkauf →Stand: September 2021. Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.