Wohnungsmangel in Städten: Wie Vermieter Bewerber auswählen

Wer heute in einer Großstadt eine Wohnung sucht, merkt schnell: Die eigentliche Hürde ist oft nicht die Wohnung. Die eigentliche Hürde ist, überhaupt in die engere Auswahl zu kommen. Denn auf angespannten Märkten wird nicht lange abgewogen. Es wird aussortiert. Das gilt in Berlin, Hamburg, München, Köln oder Frankfurt besonders. Die Mechanik dahinter hilft aber auch ganz grundsätzlich bei der Wohnungssuche – selbst dort, wo der Druck nicht ganz so hoch ist.

Warum ist das so? Weil zu wenig gebaut wird. 2024 wurden bundesweit 251.900 Wohnungen fertiggestellt – 14,4 Prozent weniger als im Vorjahr. Gleichzeitig bleibt der Bedarf hoch. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung geht bis 2030 von rund 320.000 neuen Wohnungen pro Jahr aus. Gerade die großen Städte stehen also weiter unter Druck.

Vermieter wählen streng aus, nicht sympathisch

Unter solchen Bedingungen wird eine Wohnung nicht einfach vergeben. Sie wird geprüft, gefiltert und abgesichert. Sympathie kann helfen. Entscheidend ist sie selten. Entscheidend ist, ob ein Bewerber verlässlich wirkt, ob die Miete dauerhaft bezahlbar erscheint und ob der Gesamteindruck passt. Gerade kleinere private Vermieter achten zudem sehr genau darauf, wie jemand voraussichtlich mit ihrem Eigentum umgehen wird. Also: pfleglich, respektvoll und ohne unnötigen Ärger. So wird in vielen Fällen ausgewählt.

Einkommen und Bonität sind die entscheidenden Kriterien

Nach den Kriterien, die tatsächlich zählen, steht ein geregeltes Einkommen weit oben. Es beantwortet die Frage, ob sich jemand die Miete grundsätzlich leisten kann. Die Bonität beantwortet etwas anderes: ob zu erwarten ist, dass die Miete auch zuverlässig und regelmäßig gezahlt wird. Viele Vermieter prüfen genau diese beiden Punkte. Mietinteressenten sollten sich deshalb sehr ehrlich fragen, was sie sich dauerhaft leisten können und wollen. Denn wenn die Miete Monat für Monat zu tief ins Nettohaushaltseinkommen greift, passt die Wohnung in Wahrheit nicht. Dann ist der Ärger oft nur eine Frage der Zeit.

Schon die erste Nachricht entscheidet oft über Erfolg

Daneben zählt, ob die Angaben stimmig sind, der Einzug zur Wohnung passt und der Bewerber schon im ersten Kontakt einen klaren, verbindlichen Eindruck macht. Wie viele Menschen ziehen ein? Ab wann? Sind die Angaben verständlich? Oder produziert jemand schon mit der ersten Nachricht unnötige Rückfragen? An diesem Punkt scheitern in der Praxis oft schon die Ersten.

Viele Wohnungssuchende scheitern früh. Nicht zwingend, weil sie ungeeignet wären. Sondern weil sie es dem Vermieter unnötig schwer machen. Eine Nachricht wie „Wohnung noch frei?" ist dafür das beste Beispiel. Das ist keine Bewerbung. Das ist eine Nachfrage ohne jeden Gehalt. Wer so schreibt, macht Arbeit. Und Arbeit wollen Vermieter auf einem engen Markt vermeiden.

Zu viele Unterlagen schrecken Vermieter eher ab

Der nächste Fehler: zu viele Unterlagen zum falschen Zeitpunkt. Manche schicken beim ersten Kontakt direkt Gehaltsnachweise, Schufa, Ausweis und gefühlt ihre halbe Lebensakte mit. Das wirkt nicht souverän. Meist wirkt es eher unsortiert. Hinzu kommt: Bei einer Besichtigung dürfen wirtschaftliche Verhältnisse in der Regel noch gar nicht abgefragt werden.

Welche Unterlagen sind also wirklich entscheidend? Die Antwort ist klar: die richtigen Unterlagen zur richtigen Zeit. Wenn es konkret wird, zählen Einkommensnachweise, eine passende Bonitätsauskunft und eine saubere Selbstauskunft. Vorher in der Regel nicht. Es geht nicht darum, möglichst viele Daten preiszugeben. Es geht darum, plausibel und geordnet aufzutreten.

Mit klarer Strategie steigen die Chancen deutlich

Was erhöht die Chancen auf eine Zusage? Zunächst eine klare erste Nachricht: Wer zieht ein, was machen Sie beruflich, ab wann suchen Sie und warum passt die Wohnung? Mehr braucht es am Anfang oft gar nicht. Dann: schnell reagieren, aber nicht hektisch. Außerdem: Unterlagen vollständig parat haben, sobald es ernst wird. Und schließlich: sich nicht stur an der einen vermeintlich perfekten Wohnung festbeißen. Wer nur Toplage, Wunschpreis und null Kompromisse akzeptiert, sucht in vielen Städten nicht nach einer Wohnung, sondern nach einem Ausnahmefall. Und auch außerhalb der Metropolen gilt das: Klarheit und Verlässlichkeit verbessern die Chancen fast immer.

Gericht setzt klare Grenzen für Vermieter

Bei aller Knappheit gilt aber auch: Vermieter dürfen nicht machen, was sie wollen. Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz setzt Grenzen. Anfang 2026 hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass schon die verweigerte Einladung zu einer Besichtigung wegen eines fremd klingenden Namens eine Benachteiligung sein kann. Und auch ein Makler kann dafür haften.

Wer heute eine Wohnung sucht, sollte das wissen: Es reicht nicht, interessiert zu sein. Man muss aus Sicht des Vermieters auch plausibel wirken. Genau daran entscheidet sich oft, wer weiterkommt – und wer nicht.

Zuerst veröffentlicht auf focus.de: https://www.focus.de/immobilien/mieten/so-erhoehen-sie-ihre-chancen-bei-vermietern-deutlich_b0d8ab55-473b-416e-bbcf-2c8aa37a7c03.html

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