Häufige Fragen
Fragen und Antworten zum Immobilienverkauf.
Hier finden Sie die Fragen, die Eigentümer uns am häufigsten stellen – nach Themen sortiert. Ihre Frage ist nicht dabei? Dann fragen Sie uns einfach persönlich.
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Orientierung
Vor der Entscheidung.
Viele Fragen stellen sich lange vor dem ersten Inserat. Hier geht es um Zeitpunkt, Reihenfolge und das erste Gespräch.
Mehr dazu:
Ich denke nur gelegentlich über einen Verkauf nach. Ist es noch zu früh?
Nein. Gerade in dieser frühen Phase können Wert, Unterlagen, laufende Kosten und mögliche Alternativen ohne Zeitdruck geklärt werden. Eine erste Einordnung verpflichtet zu nichts, verhindert aber spätere Entscheidungen unter Druck.
Welche Frage sollte vor dem Immobilienwert geklärt werden?
Was soll der Verkauf für Sie persönlich lösen? Erst wenn Ziel, Zeitraum, künftiges Wohnen und beteiligte Personen klarer sind, lässt sich der Immobilienwert sinnvoll in eine Entscheidung einordnen.
Was sollte ich noch nicht tun, solange die Entscheidung offen ist?
Beginnen Sie nicht vorschnell mit teuren Renovierungen, öffentlichen Anzeigen oder Preisversprechen. Zuerst gehören Zustand, Unterlagen, Finanzierung und die Interessen aller Beteiligten auf den Tisch.
Kann ein plötzlicher Verkaufsgrund trotzdem ruhig bearbeitet werden?
Ja. Trennen Sie sofort notwendige Schritte von Entscheidungen, die noch geprüft werden können. Ein klarer Zeitplan, vollständige Fakten und feste Zuständigkeiten nehmen auch einer dringenden Situation viel Unruhe.
Wann wird aus Orientierung konkrete Verkaufsvorbereitung?
Sobald Ziel, Zeitraum und grundsätzliche Verkaufsentscheidung feststehen. Dann folgen Unterlagenprüfung, persönliche Wertermittlung, Preisstrategie, Präsentation und ein abgestimmter Vermarktungsplan.
Wie erkenne ich, ob ein Käufer wirklich geeignet ist?
Nicht nur der angebotene Preis zählt. Finanzierungssicherheit, Verlässlichkeit, Zeitplan und die Fähigkeit, den notariellen Kauf tatsächlich abzuschließen, müssen gemeinsam betrachtet werden.
Wann ist der richtige Zeitpunkt für das erste Gespräch?
Möglichst bevor Preis, Renovierungen oder ein Vermarktungsstart festgelegt werden. Je früher Ziele, Unterlagen und Rahmenbedingungen geklärt sind, desto besser lässt sich der weitere Ablauf planen.
Muss ich mich nach dem Erstgespräch schon für einen Verkauf entscheiden?
Nein. Das Erstgespräch dient der Orientierung. Ob, wann und wie Sie verkaufen, entscheiden Sie erst, wenn Wert, Aufwand und Optionen nachvollziehbar auf dem Tisch liegen.
Immobilienwert
Wert und Preis.
Marktwert, Angebotspreis und Verkaufspreis sind drei verschiedene Dinge. So hängen sie zusammen.
Mehr dazu:
Wie wird der Angebotspreis festgelegt?
Grundlage ist eine nachvollziehbare Wertermittlung aus Lage, Zustand, Bausubstanz, Unterlagen und aktueller Nachfrage vor Ort. Daraus leiten wir gemeinsam eine Preisstrategie ab, die zu Ihrem Ziel und Zeitrahmen passt.
Sind Marktwert, Angebotspreis und Verkaufspreis dasselbe?
Nein. Der Marktwert ist eine fachliche Einschätzung, der Angebotspreis eine strategische Entscheidung für den Marktstart, und der Verkaufspreis ergibt sich erst aus der Verhandlung. Eine gute Strategie hält diese drei Größen bewusst auseinander.
Was passiert, wenn der Angebotspreis zu hoch angesetzt ist?
Oft bleiben passende Anfragen aus, und die Immobilie steht länger im Markt. Spätere Preissenkungen werden von Interessenten wahrgenommen und schwächen die Verhandlungsposition. Deshalb lohnt sich eine sorgfältige Positionierung vor dem Start.
Reicht eine Online-Bewertung für den Verkauf?
Eine Online-Bewertung kann eine erste Orientierung geben. Sie erfasst Besonderheiten von Zustand, Bausubstanz, Mikrolage und Unterlagenlage jedoch nur eingeschränkt. Für eine belastbare Preisstrategie ist deshalb eine persönliche Besichtigung sinnvoll.
Wann wird ein Verkehrswertgutachten benötigt?
Ein ausführliches Gutachten kann bei gerichtlichen, steuerlichen oder strittigen Anlässen erforderlich sein. Ob das im konkreten Fall zutrifft, sollte vorab mit der zuständigen Stelle oder einer fachkundigen Beratung geklärt werden.
Welche Unterlagen helfen bei der Bewertung?
Typischerweise sind Grundrisse, Flächenberechnungen, Grundbuchauszug, Bauunterlagen, Modernisierungsnachweise und Informationen zum energetischen Zustand relevant. Welche Dokumente tatsächlich benötigt werden, hängt von Objektart und Bewertungsanlass ab.
Verkauf
Ablauf, Dauer und Kosten.
Wie lange ein Verkauf dauert, was er kostet und wer welche Aufgabe übernimmt.
Mehr dazu:
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?
Das hängt von Objekt, Preisstrategie, Unterlagenlage, Nachfrage und Abstimmungsbedarf ab. Eine seriöse Einschätzung ist erst möglich, wenn die Ausgangslage geklärt ist. Eine vollständige Vorbereitung kann spätere Verzögerungen vermeiden.
Welche Kosten entstehen beim Maklerauftrag?
Vergütung und Verteilung der Maklerkosten hängen von Objektart und Vertragsgestaltung ab. Die konkreten Konditionen werden vor einer Beauftragung transparent im persönlichen Gespräch festgehalten.
Was passiert im ersten Gespräch?
Wir klären Ihre Ausgangslage, Ihr Ziel und den gewünschten Zeitraum und sehen uns an, welche Unterlagen bereits vorliegen. Daraus ergibt sich, welche Bewertung sinnvoll ist und wie ein Verkauf ablaufen könnte. Das Gespräch ist unverbindlich.
Kann ich meine Immobilie auch diskret verkaufen?
Ja. Statt einer öffentlichen Anzeige kann die Immobilie gezielt vorgemerkten Interessenten angeboten werden. Ob das sinnvoll ist, hängt von Objekt, Nachfrage und Ihrer persönlichen Situation ab.
Wer prüft die Finanzierung der Kaufinteressenten?
Vor Kaufpreisverhandlungen und Notartermin lassen wir uns von ernsthaften Interessenten Finanzierungsnachweise vorlegen. So vermeiden Sie Verzögerungen durch Angebote, die sich später nicht umsetzen lassen.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkaufe?
Das kann sein. Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig (oft „Spekulationssteuer“ genannt). Steuerfrei bleibt er, wenn Sie die Immobilie seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben; außerdem gilt eine Freigrenze von 1.000 Euro im Jahr. Als Gewinn zählt der Verkaufspreis abzüglich Anschaffungs- und Verkaufskosten, bei Vermietung zusätzlich abzüglich der Abschreibungen. Die Tilgung der Restschuld mindert den Gewinn nicht – wie der Kauf finanziert war, spielt dafür keine Rolle. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann dagegen zu den Verkaufskosten zählen. Die Einzelheiten klären Sie am besten mit Ihrer Steuerberatung.
Vorbereitung
Unterlagen und Energieausweis.
Fehlende Unterlagen verzögern Finanzierung und Notartermin. Diese Fragen kommen am häufigsten.
Mehr dazu:
Wo bekomme ich einen aktuellen Grundbuchauszug?
Beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts. Als Eigentümer können Sie ihn dort anfordern; in vielen Fällen kann auch ein Notariat einen Auszug abrufen.
Brauche ich für den Verkauf einen Energieausweis?
In aller Regel ja. Beim Verkauf muss ein gültiger Energieausweis vorliegen, und die Kennwerte gehören bereits in die Immobilienanzeige. Für bestimmte Gebäude, etwa Baudenkmäler, gelten Ausnahmen.
Was tun, wenn Unterlagen fehlen?
Das ist häufig und kein Grund zur Sorge. Viele Dokumente lassen sich bei Bauamt, Katasteramt, Hausverwaltung oder Grundbuchamt nachträglich beschaffen. Wichtig ist, früh zu wissen, was fehlt, damit der Verkauf nicht später ins Stocken gerät.
Was ist eine Baulast – und kann man sie vom Nachbarn verlangen?
Mit einer Baulast verpflichtet sich ein Eigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, auf seinem Grundstück etwas zu dulden oder zu unterlassen, etwa eine Zufahrt, einen Rettungsweg oder Abstandsflächen. Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht – im Kreis Viersen je nach Gemeinde beim Kreis oder bei der Stadt. Ein Auszug gehört zu den Verkaufsunterlagen. Erzwingen lässt sich eine Baulast in der Regel nicht, denn sie wird freiwillig übernommen. Ein Anspruch kann nur ausnahmsweise bestehen, etwa aus einem Vertrag oder wenn bereits eine passende Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist. Das sollte anwaltlich geprüft werden.
Zustand
Zustand und Renovierung.
Nicht jede Renovierung rechnet sich. Entscheidend ist, dass Zustand, Preis und Käuferkreis zusammenpassen.
Mehr dazu:
Muss vor dem Verkauf renoviert werden?
Nicht automatisch. Sinnvoll sind nur Maßnahmen, deren Nutzen für Käuferzielgruppe und Verkaufsergebnis in einem guten Verhältnis zum Aufwand steht. Zustand, Markt und Zeitrahmen sollten deshalb vor der Entscheidung gemeinsam betrachtet werden.
Welche Rolle spielt der Energieausweis?
Ein gültiger Energieausweis muss beim Verkauf vorliegen. Bei älteren Gebäuden hilft er Käufern, den Sanierungsbedarf einzuschätzen – und er zeigt, wo energetische Maßnahmen ansetzen können.
Soll ich bekannte Mängel offenlegen?
Ja. Bekannte Mängel sollten Sie Käufern offen mitteilen. Das schafft Vertrauen und schützt vor späteren Streitigkeiten; die genaue Formulierung im Kaufvertrag gehört in die Hand des Notariats.
Besondere Situationen
Erbe, Trennung, vermietete Immobilie.
Wenn mehrere Beteiligte, Testamente, Mietverträge oder Fristen eine Rolle spielen, stellen sich besondere Fragen.
Mehr dazu:
Kann eine Erbengemeinschaft die Immobilie verkaufen?
Ja, allerdings müssen dem Verkauf grundsätzlich alle Miterben zustimmen. Eine gemeinsame, nachvollziehbare Wertgrundlage hilft, sich auf Preis und Vorgehen zu einigen.
Brauche ich einen Erbschein, um zu verkaufen?
Um die Erben im Grundbuch einzutragen, verlangt das Grundbuchamt in der Regel einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Welcher Nachweis im Einzelfall genügt, klären Nachlassgericht oder Notariat.
Kann ich ohne Notar per Testament regeln, wer meine Immobilie erbt?
Ja. Ein eigenhändiges Testament ist wirksam, wenn es vollständig von Hand geschrieben und unterschrieben ist; Ort und Datum sollten nicht fehlen. Den Pflichtteil kann es aber nicht ausschließen: Kinder, Ehepartner und – wenn es keine Kinder gibt – auch die Eltern können einen Geldanspruch in Höhe der Hälfte ihres gesetzlichen Erbteils haben. Die Immobilie selbst erhalten trotzdem die eingesetzten Erben. Bedenken Sie: Bei einem handschriftlichen Testament verlangt das Grundbuchamt später meist einen Erbschein, der ebenfalls Kosten verursacht. Sicher aufbewahrt ist das Testament in der amtlichen Verwahrung beim Amtsgericht.
Wie wird ohne Testament geerbt – und wie erfahren Erben, was zum Nachlass gehört?
Ohne Testament gilt die gesetzliche Erbfolge. Lebten die Eheleute in Zugewinngemeinschaft, erbt der Ehepartner neben Kindern die Hälfte; die Kinder teilen sich die andere Hälfte, bei zwei Kindern also je ein Viertel. Eine Aufstellung des Vermögens verschickt niemand automatisch. Die Erben ermitteln den Nachlass selbst: aus den Unterlagen des Verstorbenen sowie mit Sterbeurkunde und Erbnachweis bei Banken, Versicherungen und dem Grundbuchamt. Hat ein Miterbe Nachlassgegenstände in Besitz oder lebte er mit dem Verstorbenen zusammen, können die anderen von ihm Auskunft verlangen. Gehört eine Immobilie dazu, schafft eine Marktwerteinschätzung eine gemeinsame Grundlage.
Muss die Immobilie bei einer Scheidung verkauft werden?
Nein. Möglich sind auch die Übernahme durch einen Partner oder eine Vermietung. Welche Lösung passt, hängt von Finanzierung, Wert und den persönlichen Zielen beider Seiten ab.
Was passiert mit dem laufenden Kredit?
Ein Verkauf ist auch bei laufender Finanzierung möglich; die Restschuld wird in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst. Mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen sollten Sie vorab mit Ihrer Bank klären.
Reicht eine Marktwerteinschätzung für das Verfahren?
Für eine gemeinsame Entscheidung oft ja. Ist der Wert strittig oder soll er vor Gericht verwendet werden, kann ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen erforderlich sein.
Kann ein Miteigentümer bei einer Teilungsversteigerung einen zu niedrigen Preis verhindern?
Nur eingeschränkt. Ein einzelnes Gebot ablehnen kann niemand – über den Zuschlag entscheidet das Gericht. Im ersten Versteigerungstermin wird der Zuschlag aber versagt, wenn das höchste Gebot unter der Hälfte des festgesetzten Verkehrswerts liegt; unter 70 Prozent kann er auf Antrag bestimmter Beteiligter versagt werden. Dann folgt ein neuer Termin, in dem diese Grenzen nicht mehr gelten. Wer dem Verfahren beitritt, wird selbst Antragsteller und kann es weiterbetreiben, auch wenn der andere seinen Antrag zurücknimmt. Mitbieten darf jeder Miteigentümer.
Was geschieht bei einer Teilungsversteigerung mit Kosten, Grundschulden und Krediten?
Die Verfahrenskosten werden vorab aus dem Versteigerungserlös bezahlt und treffen damit alle Miteigentümer. Eingetragene Grundschulden bleiben in der Teilungsversteigerung meist bestehen: Der Ersteher übernimmt die Immobilie mit der Grundschuld und zahlt entsprechend weniger in bar. Die Kredite dahinter bleiben Schulden der bisherigen Darlehensnehmer, bis sie abgelöst oder mit der Bank neu geregelt sind. Dass am Ende keine Schulden übrig bleiben, stellt das Gericht also nicht sicher. Ein freihändiger Verkauf lässt sich besser planen und bringt meist mehr – die Versteigerung sollte der letzte Weg sein. Im Einzelfall hilft eine anwaltliche Beratung.
Bleibt der Mietvertrag nach dem Verkauf bestehen?
Ja. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ bedeutet, dass der Käufer in den bestehenden Mietvertrag eintritt. Das ist bei der Auswahl der Käufergruppe und der Preisfindung zu berücksichtigen.
Wie laufen Besichtigungen in einer vermieteten Immobilie ab?
Besichtigungen werden rechtzeitig angekündigt und mit den Mietern abgestimmt. Ein respektvoller, gut geplanter Ablauf schützt das Mietverhältnis und sorgt für einen besseren Eindruck bei Interessenten.
Haben Mieter ein Vorkaufsrecht?
In bestimmten Fällen, etwa wenn eine vermietete Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Ob ein Vorkaufsrecht besteht, sollte vor der Vermarktung geprüft werden.
Wie wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern steht meist der Ertrag im Mittelpunkt, deshalb wird häufig das Ertragswertverfahren herangezogen. Lage, Zustand, Mietniveau und Entwicklungspotenzial fließen in die Einordnung ein.
Welche Unterlagen erwarten Kapitalanleger?
Typisch sind eine aktuelle Mieterliste, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, eine Übersicht der laufenden Kosten sowie Angaben zu durchgeführten und anstehenden Instandhaltungen.
Wie werden die Daten der Mieter geschützt?
Personenbezogene Mieterdaten werden erst in einer späten Phase und nur an ernsthafte, geprüfte Interessenten weitergegeben – in der Regel anonymisiert oder auf das Nötige beschränkt.
Gutachten
Immobiliengutachten.
Wann ein Gutachten nötig ist, was es kostet und worin es sich von einer Marktwerteinschätzung unterscheidet.
Mehr dazu:
Was kostet ein Immobiliengutachten?
Das hängt von der gewählten Stufe ab. Eine erste Orientierung liefert unser kostenloses Online-Tool sofort und unverbindlich. Für eine persönliche Marktwerteinschätzung vor Ort berechnen wir bei Wohnimmobilien lediglich eine vergleichsweise geringe Aufwandsentschädigung – deutlich weniger als ein komplexes Gutachten. Ein ausführliches, gerichtsverwertbares Verkehrswert- oder Schadensgutachten erstellen wir nicht selbst, sondern empfehlen einen unabhängigen Sachverständigen aus unserem Netzwerk; die Kosten richten sich dort nach Objekt und Umfang. Nach einem kurzen Erstgespräch sagen wir Ihnen transparent, welche Stufe für Ihren Zweck sinnvoll ist.
Was ist der Unterschied zwischen Immobilienbewertung und Immobiliengutachten?
Eine Immobilienbewertung ist eine marktorientierte Einschätzung, die den realistischen Marktwert ermittelt – schnell und unkompliziert, zum Beispiel über unser kostenloses Online-Tool oder als persönliche Marktwerteinschätzung vor Ort. Ein Immobiliengutachten ist dagegen ein schriftliches, methodisch begründetes Dokument nach den Vorgaben des Baugesetzbuchs (BauGB) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Es ist kostenpflichtig und wird zum Beispiel bei Scheidung, Nachlassplanung, Erbschaft oder gegenüber Behörden benötigt. Solche ausführlichen Gutachten erstellen wir nicht selbst, sondern empfehlen unabhängige Sachverständige aus unserem Netzwerk. Kurz: Für den Verkauf genügt oft die Bewertung, für rechtliche oder steuerliche Zwecke braucht es ein Gutachten.
Wann brauche ich ein Immobiliengutachten?
Ein Gutachten ist immer dann sinnvoll, wenn ein belastbarer, nachvollziehbarer Wert gegenüber Dritten nötig ist. Typische Anlässe sind Scheidung mit Zugewinnausgleich, Nachlassplanung, Erbschaft und Erbauseinandersetzung, die Berechnung von Schenkungs- oder Erbschaftssteuer, Zwangsversteigerungen sowie die Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Gebäude für das Finanzamt. Auch vor einem Kauf oder Verkauf schafft ein Gutachten Sicherheit über den tatsächlichen Zustand und Wert einer Immobilie.
Welche Qualifikation hat der Gutachter bei Gerhardts Immobilien?
Geschäftsführer Arndt Gerhardts ist geprüfter Wertermittler für Immobilien (EIA) und ehrenamtliches Mitglied des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Viersen – dem Gremium, das die amtlichen Bodenrichtwerte der Region festlegt. Für die Beurteilung von Bauschäden und Mängeln bringt er als Maurer- und Betonbauermeister sowie als Gebäudeenergieberater des Handwerks zusätzliche bautechnische Kompetenz mit. Ausführliche, gerichtsfeste Verkehrswert- und Schadensgutachten erstellt Gerhardts Immobilien nicht selbst, sondern empfiehlt unabhängige, qualifizierte Sachverständige aus einem etablierten Netzwerk.
Wie lange dauert die Erstellung eines Gutachtens?
Das hängt von der gewählten Stufe ab. Die Sofort-Einschätzung aus dem Online-Tool erhalten Sie unmittelbar per E-Mail. Eine persönliche Marktwerteinschätzung nach der Ortsbegehung liegt in der Regel binnen 14 Tagen vor. Ein ausführliches Verkehrswert- oder Schadensgutachten über einen Sachverständigen aus unserem Netzwerk dauert je nach Umfang üblicherweise zwischen zwei und sechs Monaten. Das Ergebnis besprechen wir anschließend immer persönlich mit Ihnen.
Welche Unterlagen werden für ein Immobiliengutachten benötigt?
Für den ersten Schritt müssen Sie nichts vorbereiten – melden Sie sich einfach. Für eine ausführliche schriftliche Ausarbeitung sind später ein aktueller Grundbuchauszug, Grundrisse, Flächen- und Wohnflächenberechnungen sowie – falls vorhanden – der Energieausweis hilfreich. Vieles davon liegt oft schon vor. Fehlt etwas, unterstützen wir Sie bei der Beschaffung.
Persönliche Beratung