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Hausverkauf trotz laufender Finanzierung?

Das sollten Sie beachten.

Sie fragen sich, ob Sie Ihre Immobilie verkaufen sollten, obwohl die Finanzierung bzw. das Darlehen noch nicht abbezahlt ist? Glauben Sie uns, das ist kein Grund dies nicht zu tun.

Die meisten Immobilien werden mit geliehenem Geld gekauft und die Rückzahlung meist auf 20 Jahre und mehr ausgelegt. Allerdings kommt das Leben häufig anders als gedacht und aus vielen verschiedenen Gründen, kann ein Verkauf des Eigenheims vorzeitig nötig oder wünschenswert sein.

Welche Möglichkeiten haben Sie dabei mit Blick auf die laufende Finanzierung?

Die Vorfälligkeitsentschädigung

An dieser Stelle ist es wichtig zu wissen, dass die Vorfälligkeit immer für die Zeit der vereinbarten Zinsbindungsfrist fällig wird. Dabei ist es egal wie lange diese vereinbart wurde, denn gesetzlich haben Sie immer ein Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren (§ 489, Abs.1 Nr. 1 BGB).

Zuerst sollten Sie also den richtigen Zeitpunkt für die frühestmögliche Kündigung ermitteln. Dazu brauchen Sie das Datum der Vollauszahlung des Darlehens. Denn dieser Tag ist maßgeblich und nicht der Tag, an dem Sie den Darlehensvertrag unterschrieben haben. Sie müssten hierzu ein Schreiben von Ihrem Darlehensgeber erhalten haben. Wenn Sie diesen Brief nicht mehr finden können, fordern Sie diesen erneut bei Ihrer Bank an.

Prüfen Sie weiterhin, ob Sie den Vertrag zwischenzeitlich inhaltlich geändert oder neu unterschrieben haben. Denn wenn Sie den Vertrag nach der ersten Zinsbindungsfrist bereits einmal verlängert haben, dann zählt die 10-Jahres-Frist in diesem Fall ab dem Datum der Änderungsvereinbarung und nicht mehr ab dem Tag der Vollauszahlung.

So ermitteln Sie das Datum der frühestmöglichen Kündigung

Gehen wir beispielsweise davon aus, dass das Auszahlungsdatum des Darlehens der 01.01.2015 wäre. Dann müssten Sie zu diesem Datum einen Tag hinzuzählen und erhielten somit den 02.01.2015.

Als nächstes zählen Sie genau zehn Jahre weiter, um den frühestmöglichen Kündigungstermin zu erhalten – in diesem Fall dann den 02.01.2025.

Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel sechs Monate (Sehen Sie aber unbedingt in Ihre Unterlagen, ob in Ihrem Fall eine abweichende Frist vereinbart wurde).

Wenn Ihr Kündigungsschreiben also am 02.01.2025 Ihrer Bank vorliegt, dann rechnen Sie den Zeitraum der vereinbarten Kündigungsfrist – hier 6 Monate – hinzu und Sie erhalten den Tag, zu dem Sie Ihr Darlehen kündigen und an dem es dann auch tatsächlich beendet wird. In diesem Beispiel wäre dies dann der 02.07.2025.

Tipp: 

Wenn Sie das Kündigungsschreiben verfassen, geben Sie unbedingt Ihre Darlehensnummer aus dem entsprechenden Vertrag an und achten Sie darauf, dass alle Darlehensnehmer die Kündigung unterschreiben. Beim Postversand, achten Sie darauf den Brief rechtzeitig zu versenden und nutzen Sie am Besten und zur eigenen Absicherung das Angebot „Einschreiben und Rückschein“. Verwahren Sie den Beleg solange bis alles Weitere mit Ihrem Darlehensgeber geklärt ist. 

Sie kennen nun das Datum, welches die Bank für die Berechnung der Vorfälligkeitszinsen nutzen wird. Der Einfachheit halber bleiben wir bei den oben beispielhaft angenommenen Daten und gehen einen Schritt weiter.

Laut unseren Berechnungen ist der Tag an dem das Darlehen beendet wird, also der 02.07.2025

Wenn Sie also Ihren Immobilienverkauf so gestalten, dass Sie exakt in die Kündigungsfrist fallen, hätten Sie sechs Monate Zeit, um Ihre Immobilie zu verkaufen und dann mit dem Erlös die Restschuld des Darlehens zu begleichen.

Beachten Sie dabei, dass die Restschuld binnen 14 Tagen bei der Bank beglichen werden muss! Bezogen auf unsere Beispieldaten würde das bedeuten, dass die Rückzahlung bis zum 15.07.2025 bei der Bank eingegangen sein muss. Verpassen Sie diese Frist, verlängert sich der Vertrag und Sie müssten erneut mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigen.

Das Darlehen auf die neue Immobilie umschreiben

Eine weitere Möglichkeit haben Sie, wenn Sie eine Immobilie verkaufen und planen eine andere zu kaufen. In dem Fall können Sie, sofern Ihr Darlehensgeber dem Vorhaben zustimmt, in Ihrem Darlehensvertrag die bisherige Immobilie gegen Ihr neues Eigenheim „tauschen“.

Natürlich muss hier das Gesamtpaket stimmen! Zum Beispiel sollte der Wert beider Immobilien nahezu identisch sein. Auch sollte die neue Immobilie der Bank ausreichend Sicherheit bieten. Zudem sollten Sie in jedem Fall nachrechnen, ob diese Option für Sie überhaupt lohnenswert ist.

Lassen Sie dabei die vertraglich vereinbarten Zinssätze nicht außer Acht. Fragen Sie die neuen Zinssätze an und rechnen Sie genau nach. Wir empfehlen Ihnen, sich hierbei umfangreich beraten zu lassen und eventuell einen externen Experten einzubinden, der Ihre Rechnung fachmännisch prüfen kann.

Das Darlehen auf den Käufer übertragen

Theoretisch ist es auch möglich, dass Ihr Käufer bei gleicher oder sogar besserer Bonität, Ihr Darlehen übernimmt. Dabei muss der Käufer natürlich alle Bedingungen und Konditionen Ihres Darlehensgebers akzeptieren. Stand jetzt sind meist neue Verhandlungen lukrativer, sodass diese Möglichkeit nur ganz selten für den Käufer in Frage kommt.

Übrigens: Auch hier ist es von Ihrer Bank abhängig, ob diese dem Vorhaben zustimmt. Sprechen Sie daher unbedingt vorab mit Ihrem Bankberater über die möglichen Optionen.

Abwarten und Vermieten

In manchen Fällen ist es lohnenswert eine Vermietung in Betracht zu ziehen. Wenn Sie beispielsweise eine sehr hohe Vorfälligkeitsentschädigung erwarten, dann wäre diese Möglichkeit eventuell die bessere Option. Insbesondere ist eine Vermietung sinnvoll, wenn die zu erwartende Grundmiete die monatlichen Darlehensraten decken oder sogar übersteigen würde.

Ihr Darlehen bleibt dabei unberührt und läuft weiter – beispielsweise so lange bis Sie ohne Vorfälligkeit aussteigen können. Sollten Sie zusätzlich eine neue Immobilie finanzieren wollen, ist dies in der Regel weiterhin möglich, da die neue Immobilie der Bank als Sicherheit ausreichen sollte. Auch in diesem Fall sollten Sie mit Ihrem Bankberater über Ihr Vorhaben sprechen.

Bezüglich der geplanten Vermietung sollten Sie sich an einen Immobilienmakler wenden, um die mögliche Grundmiete für Ihre Immobilie ermitteln zu lassen.

Und im schlimmsten Fall?

Was passiert, wenn die Restschuld höher als der Verkaufspreis ist?

Wenn die noch zu zahlende Darlehenssumme höher ist, als der erzielte Kaufpreis der Immobilie und es Ihnen nicht möglich ist, das Darlehen vollständig abzulösen, bleibt die eingetragene Grundschuld im Grundbuch bestehen.

Die daraus resultierenden Konsequenzen sind bedeutend für Ihren Verkauf. Denn in diesem Fall wird der Notar den Kaufpreis nicht fällig stellen, da der Käufer die Immobilie lastenfrei übernehmen soll. Damit der Käufer die Immobilie lastenfrei übernehmen kann, muss die in Abteilung II des Grundbuchs eingetragene Grundschuld gelöscht bzw. ausgetragen werden. Die Bank stimmt dem jedoch nur zu, wenn sie die Darlehenssumme vollständig erhalten hat. An diesem Punkt geht es dann weder vor noch zurück.

Um diesem Szenario vorzubeugen, empfiehlt es sich, eine fundierte Bewertung Ihrer Immobilie durchführen zu lassen. Ein Makler bzw. Gutachter bestimmt dabei den aktuellen und am Markt erzielbaren Verkaufspreis. Wenn Sie dabei bereits feststellen, dass der zu erwartende Verkaufserlös nicht für die Rückzahlung Ihres noch offenen Kredits reichen wird, sollten Sie umgehend reagieren. Sprechen Sie mit Ihrer Bank und klären Sie unbedingt vorab, wie Sie Darlehenssumme vollständig begleichen können, um die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen zu lassen und so Ihre Immobilie verkaufen zu können. Vielleicht ist die Bank bereit, Ihnen den fehlenden Betrag in Form eines weiteren Darlehens zu gewähren? Eventuell haben Sie noch anderweitig Eigenkapital und können den Betrag mithilfe dieser Reserven ablösen? Sie sollten in jedem Fall vor dem Verkauf und dem abschließenden Gang zum Notar geklärt haben, wie Sie das Darlehen vollständig zurückzahlen können.

Mehr über den Verkauf von Immobilien

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