Sie haben sich getrennt oder lassen sich scheiden?

Was Sie bei einer Scheidung in Sachen Immobilien beachten sollten

In diesem Beitrag geht es um die wesentlichen Folgen einer Trennung in Bezug auf eine oder mehrere gemeinsame Immobilien. Zunächst einmal ist es wichtig festzustellen, unter welchen Voraussetzungen und Rahmenbedingungen Ihnen die Immobilie gemeinsam gehört.

Folgende Konstellationen sind sehr häufig:

Ehepaare oder eingetragene Lebenspartnerschaften

mit einer gemeinsamen Immobilie. Beide sind im Grundbuch zu gleichen Teilen als Eigentümer eingetragen.

Ehepaare oder eingetragene Lebenspartnerschaften

mit einer gemeinsamen Immobilie. Beide sind im Grundbuch zu nicht gleichen Teilen als Eigentümer eingetragen.

Ehepaare oder eingetragene Lebenspartnerschaften

mit einer gemeinsamen Immobilie. Im Grundbuch ist nur einer der beiden Partner als Eigentümer eingetragen.

Unverheiratete und nicht eingetragene Lebenspartnerschaften

mit einer gemeinsamen Immobilie. Beide sind im Grundbuch zu gleichen Teilen als Eigentümer eingetragen.

Unverheiratete und nicht eingetragene Lebenspartnerschaften

mit einer gemeinsamen Immobilie. Beide sind im Grundbuch zu nicht gleichen Teilen als Eigentümer eingetragen.

Unverheiratete und nicht eingetragene Lebenspartnerschaften

mit einer gemeinsamen Immobilie. Im Grundbuch ist nur einer der beiden Partner als Eigentümer eingetragen.

Der Kauf einer Immobilie ist selbstverständlich auch ohne Heiratsurkunde oder offizielle Eintragung möglich sowie auch eine gemeinsame Finanzierung bei einer Bank.

Dennoch können diese Konstellationen im Fall einer nichtehelichen oder nicht eingetragenen Lebenspartnerschaft folgende Risiken mit sich bringen:

  • Verstirbt ein Partner, dann gilt der andere als nicht verwandt – Freund oder Lebenspartner – und Freibeträge sowie Versorgungsfreibeiträge fallen minimal aus und müssen zusätzlich hoch versteuert werden. Hat der Verstorbene seinen Nachlass dann nicht per Testament geregelt und den Partner dort als Erbe eingesetzt, tritt die gesetzliche Erbfolge ein und der Partner erbt nichts!
  • Wird der noch lebende Partner nicht per Testament zum Erben, könnte eine Konsequenz sein, dass dieser sogar aus der gemeinsam genutzten Immobilie ausziehen muss. Hier greift das „Recht des Dreißigsten“. (§ 1969 BGB) Es besagt, dass der Erbe des Hausstands, den zum Hausstand Gehörenden des Erblassers bis zu 30 Tage ab Eintritt des Erbfalls den Unterhalt und die Benutzung der Wohnung und der Hausgegenstände zu gewähren hat, gleich wie der Erblasser dies getan hat.
  • Die Bank ist nicht verpflichtet, einen der beiden Partner aus dem Kreditvertrag zu entlassen und Sie haften zudem gesamtschuldnerisch. Wenn also einer der Partner seinen Anteil nicht mehr zahlt, kann die Bank diesen komplett bei dem anderen Partner einfordern.
  • Zudem gibt es in dieser Konstellation keinen Wertausgleich über den Zugewinn.

Wer im Grundbuch steht, dem gehört die Immobilie

Ist einer der Partner im Grundbuch nicht benannt, hat er damit auch keinerlei Anspruch auf die Immobilie. Dabei ist es rechtlich völlig uninteressant, welchen Beitrag er bei der Finanzierung, Einrichtung und Instandhaltung der Immobilie geleistet hat.

Ist einer der beiden Partner aufgrund seines höheren Beitrags zur Immobilie mit z. B. 2/3 als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, so hat dieser beispielsweise entsprechend Anspruch auf 2/3 des Erlöses. Der andere Partner hätte also Anspruch auf 1/3 aus dem Erlös. Gleiches gilt bei einer Eigentumsquote von 50:50. 

Hat man einen höheren Anteil am Eigentum, bedeutet das allerdings nicht, dass man ohne den anderen Partner bestimmen kann, was mit der Immobilie passiert. Das bedeutet, dass Sie selbst mit einem höheren Bruchteil Eigentum von 2/3 nicht im Sinne der Stimmenmehrheit beschließen können, die Immobilie in ihrer Gesamtheit zu verkaufen. Was Sie tun können, ist, Ihren Anteil an Dritte zu veräußern. In der Praxis lässt sich hierfür allerdings nur schwer ein Käufer finden, da er sich das schöne Einfamilienhaus oder die schicke Wohnung dann mit einem Fremden teilen müsste.

Vielleicht ist Ihr neuer Partner an dem Anteil interessiert oder der Ex-Partner möchte ihn kaufen? Diese Möglichkeiten gibt es. Sie müssen nur dabei beachten, dass hierbei die Grunderwerbsteuer anfällt, da Sie ja nicht verheiratet sind. Die Grunderwerbsteuer entfällt nur, wenn Sie an Ihr Kind verkaufen würden oder als Großeltern an Ihre Enkel.

Bei Ehepaaren oder eingetragenen Lebenspartnern verhält es sich im Prinzip gleich. Allerdings ist dann das Verfügungsrecht über den eigenen Anteil insoweit eingeschränkt, sodass der eigene Anteil nur mit Rücksicht auf den anderen Partner verkauft werden kann. Man kann allenfalls verlangen, dass die Bruchteilsgemeinschaft aufgehoben wird und die Immobilie komplett veräußert wird. (§ 749 BGB) Oder man einigt sich darauf, dass ein Partner den Anteil des anderen übernimmt.

Sind Sie als Ehepartner nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, so gehört Ihnen auch in diesem Fall die Immobilie nicht! Ihr Partner kann also frei über die Immobilie verfügen und Ihnen steht aus dem Erlös zunächst einmal nichts zu. Dabei ist es auch hier uninteressant, wie viel Sie selbst in die Immobilie investiert haben.

Ihr Vorteil als Ehepartner ist, sofern Sie keinen Ehevertrag geschlossen haben, indem etwas anderes vereinbart wurde, das dann im Zugewinnausgleichsverfahren ermittelt wird, welche finanziellen Ansprüche Ihnen zustehen. Einen Anspruch an einem Teil des Hauses oder einer Übertragung der Immobilie haben Sie trotzdem nicht. Sie können maximal die Überlassung der Immobilie wegen unbilliger Härte beantragen.

Eine unbillige Härte liegt insbesondere vor, wenn das Wohl der im Haushalt lebenden Kinder beeinträchtigt ist, was übrigens auch ein Grund ist, das Verfahren einer Teilungsversteigerung einzustellen. (Mehr zu diesem Thema finden Sie in unserem Blog-Beitrag dazu.)

Es gibt allerdings noch eine Besonderheit im Fall der Ehe bei vereinbarter Zugewinngemeinschaft ohne weitere Ergänzungen durch einen Ehevertrag. Bildet die Immobilie den wesentlichen Teil Ihres Vermögens, dann bedarf es zur Veräußerung der Immobilie die Zustimmung des Ehepartners. Dies ist bei vielen Eigenheimbesitzern der Fall und bedeutet, dass selbst wenn Ihr Partner allein im Grundbuch als Eigentümer genannt ist, Sie den Verkauf beim Notar mit Ihrer Unterschrift genehmigen müssen. Der Grund dafür ist, dass er über wesentliche Teile Ihres Vermögens verfügt, zu dem Sie in der Ehe beigetragen haben. (§ 1365 BGB) 

In Bezug auf den gerade genannten Paragrafen hat der Notar nach § 17 BeUrkG eine Belehrungspflicht.

Insofern sollten Sie also spätestens jetzt über mögliche und hinter Ihrem Rücken stattfindende Verkaufspläne ihres Noch-Ehepartners informiert werden. Achtung: Sollten Sie die Zustimmung verweigern, nur um den anderen zu ärgern oder um ihm zu schaden, könnten Sie sich schadenersatzpflichtig machen.

Haben Sie wichtige und berechtigte Gründe, wie beispielsweise drohende Obdachlosigkeit, dann können Sie definitiv die Zustimmung verweigern. Im Zweifel klärt dann ein Gericht den Sachverhalt. Auch hier empfehlen wir Ihnen aber in jedem Fall die Expertise eines Fachanwalts, Steuerberaters oder Notars zu suchen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf

Wenn Sie sich schlussendlich vielleicht doch noch einvernehmlich einigen konnten, die Immobilie zu verkaufen und sich zudem über die Aufteilung des Erlöses klar geworden sind, dann haben sich weiteren Ärger und Kosten im Zuge einer rechtlichen Auseinandersetzung gespart.

Vor dem Beginn des Immobilienverkaufs sollten Sie sich jedoch einen Überblick bezüglich der Ansprüche aus dem Darlehen gegenüber der Bank verschaffen. Generell ist es innerhalb der Zinsbindungsfrist nicht vorgesehen, dass der Darlehensnehmer (Das sind Sie) vorzeitig aus dem Vertrag aussteigt. Sollten sie dies nun aber aufgrund des geplanten Verkaufs tun und das Darlehen aus dem Verkaufspreis sofort ablösen wollen, dann berechnet Ihnen die Bank den ihr entgangenen Zins.

Dies ist die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Die Berechnung dazu ist seit 2002 im BGB § 490 Abs. 2 verankert. Sie sollten daher vorab mit Ihrem Bankberater über Ihr Vorhaben sprechen und eine Berechnung dieser Entschädigung anfordern.

Wieso Sie die Bank vor einem Verkauf informieren sollten? Weil es Kündigungsfristen für Ihr Darlehen gibt, die in § 488 Abs. 3 Satz 2 BGB bei berechtigtem Interesse geregelt sind. Ein berechtigtes Interesse wäre zum Beispiel die Immobilie anderweitig zu verwerten. Die Berechnung der Vorfälligkeit ist abhängig vom ursprünglich vereinbarten Zinssatz, dem aktuellen Zinsniveau und der Restlaufzeit des Vertrages.

Haben Sie die Berechnung der Bank erhalten? Dann prüfen Sie diese auf folgende Punkte:

  • Wurden gesparte Verwaltungskosten zu Ihren Gunsten berücksichtigt und wenn ja, in welcher Höhe?

  • Mit welchem Wiederanlagezins hat die Bank gerechnet? Wie wird dieser begründet?

  • Hätten Sie die Möglichkeit von Sondertilgungen gehabt? Wenn ja, wurde dies berücksichtigt?

  • Hat die Bank bei der Berechnung die gesparten Risikokosten abgezogen und wenn ja, in welcher Höhe?

  • Welche Bearbeitungsgebühr verlangt die Bank für die Berechnung?

Überprüfen Sie nun die Ihnen vorliegende Berechnung einfach mal mit einem entsprechenden Online-Rechner. Wir können Ihnen dafür den Rechner der FMH-Finanzberatung empfehlen, da Sie dort auch Sondertilgungen eintragen können.

Unsere Empfehlung

Lassen Sie die Berechnung der Vorfälligkeit unbedingt und in jedem Fall von einem Experten prüfen. Möglich ist dies unter anderem bei den Verbraucherzentralen oder aber auch bei Finanzberatungen, wie beispielsweise bei der oben genannten FMH-Finanzberatung. Natürlich können Sie auch Ihren Steuerberater oder Fachanwalt Ihres Vertrauens fragen.

Wenn keine vernünftige Kommunikation mehr möglich ist

Zwischen Ihnen und Ihrem Ex-Partner ist eine vernünftige Kommunikation nicht mehr möglich? Im Hinblick auf die gemeinsame Immobilie finden Sie keinen gemeinsamen Nenner?

Dann wird es wahrscheinlich auf eine Teilungsversteigerung hinaus laufen. Was das ist und wie so ein Verfahren abläuft, erfahren Sie in unserem Beitrag „Die Teilungsversteigerung“.

Die Teilungsversteigerung

Sie stecken mitten in einer Trennung bzw. Scheidung und können hinsichtlich der gemeinsamen Immobilie keine einvernehmliche Lösung finden? Meist kommt es in so einer Situation dann zur Teilungsversteigerung. Was Sie zu diesem Thema wissen sollten, wie der Ablauf aussieht und worauf Sie im Prozess achten sollten, das erfahren Sie in diesem Beitrag.

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Sie haben Fragen zum Ablauf eines Immobilien-Verkaufs, dann rufen Sie uns an unter 02157-9474 oder schreiben Sie uns eine E-Mail an die info@im-g.de.

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