Immobilienbewertung

Warum sollte man seine Immobilie überhaupt bewerten, wie läuft so eine Hausbewertung eigentlich ab und worauf sollten Sie bei einer Immobilienbewertung unbedingt achten. Hier finden Sie Informationen rund um das Thema Wertermittlung von Immobilien.

Mein Name ist Arndt Gerhardts und als Immobilienmakler, Gebäudeenergieberater und Mitglied im Gutachterausschuss weiß ich, wie man eine Immobilienbewertung durchführt. Hier finden Sie alles zum Thema „Immobilienwertermittlung“, beispielsweise wie eine Hausbewertung aufgebaut ist, welche Unterlagen Sie dafür benötigen und welche Kriterien den Wert einer Immobilie maßgeblich beeinflussen.

Warum sollte man eine Immobilienbewertung machen?

Eine Immobilienbewertung durch einen Gutachter oder Sachverständigen mit entsprechender Expertise ist sinnvoll, um den Immobilienwert zu einem bestimmten Stichtag festzustellen. Dies kann erforderlich sein, wenn man beispielsweise seine Immobilie verkaufen möchte. Ebenso ist es in manchen Fällen ratsam eine Bewertung vor dem Kauf einer Wohnung oder eines Hauses durchführen zu lassen. Auch Eigentumswohnungen und Grundstücke können im Vergleichswertverfahren vor dem Kauf oder Verkauf bewertet werden.

Zudem kommt es vor, dass im Rahmen einer Scheidung oder Trennung der Verkehrswert bestimmt werden soll. Für die Ermittlung des Zugewinns kann auch ein Wertermittlungsstichtag in der Vergangenheit erforderlich sein. Ein Gutachter kann dies entsprechend berechnen.

Darüber hinaus ist eine Berechnung des Immobilienwerts wichtig im Falle einer Erbschaft. Hier kann die Wertermittlung dazu beitragen, die Erbschaftssteuer zu reduzieren. Ebenso kann ein Immobiliengutachten von neutraler Stelle bei Erbengemeinschaften, Erbauseinandersetzungen und Erbstreitigkeiten für Klarheit sorgen.

Ansonsten kann eine Immobilienwertermittlung benötigt werden, um den Einheitswert zur Zahlung der Grunderwerbsteuer an das Finanzamt für bebaute und unbebaute Grundstücke feststellen zu lassen. Ebenso spielt der Immobilienwert eine Rolle bei der Grundstücks- oder Gebäudeversicherung. Die Wohngebäudeversicherung richtet sich dabei immer nach dem Neubau- bzw. Wiederherstellungswert.

Auch Banken benötigen den Wert der Immobilie zur Feststellung des Beleihungswertes. Im Fall von finanziellen Problemen oder Insolvenzen mit der Folge der Zwangsversteigerung werden ebenfalls Wertgutachten von Immobilien erstellt.

Wer darf den Immobilienwert berechnen?

Das ist in Deutschland nicht klar geregelt, da die Bezeichnungen „Sachverständiger“ und „Gutachter“ nicht geschützt sind. Für Gutachten, die auch vor Gericht bestehen sollen, empfiehlt es sich einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu beauftragen. Auch jemand, der nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist, kann dafür entsprechend geeignet sein.

Gutachten für gerichtliche Auseinandersetzungen haben zudem höhere Anforderungen an die Form und den Umfang und sind somit meist teurer, als eine privat geforderte Immobilienbewertung. Wenn es „nur“ darum geht, den Preis beispielsweise für den geplanten Verkauf einer Immobilie zu ermitteln, dann können erfahrene Sachverständige aus dem Immobilienbereich beauftragt werden. Dazu gehören zum Beispiel Architekten, Handwerksmeister, Immobilienmakler, usw.

Achten Sie darauf, dass diese zumindest Fortbildungen im Bereich der Immobilienwertermittlung vorweisen können bzw. an Veranstaltungen zum Thema teilgenommen haben. Anerkannte und gute Fortbildungsträger sind unter anderem die Industrie- und Handelskammer (IHK), die Europäische Immobilienakademie (EIA), die Handwerkskammer (HWK), Sprengnetter, TÜV und Dekra.

Neben diesen freiberuflichen Gutachtern gibt es noch Bankangestellte, die als Beleihungswertermittler fungieren und angestellte Sachverständige, wie sie beispielsweise beim Finanzamt zu finden sind. Darüber hinaus kann man sich auch ein Gutachten vom jeweiligen Gutachterausschuss der Region erstellen lassen. Diese Gutachter erstellen ebenfalls gerichtskonforme Gutachten.

Benötigen Sie den Immobilienwert nur für einen privaten Zweck und nicht für eine gerichtliche Auseinandersetzung, dann können auch Sie selbst den Wert Ihrer Immobilie bestimmen. In meinem Online-Kurs „Wertermittlung selbst gemacht“ zeige ich Ihnen wie Sie Ihr Haus selbst bewerten können. Ich erkläre Ihnen die Grundlagen und gehe mit Ihnen gemeinsam Schritt für Schritt durch den Bewertungsprozess. Mithilfe meines 1000-fach erprobten Berechnungstools können Sie so Ihre Immobilie(n) selbstständig, anonym und ohne das Wissen Dritter bewerten. (Hier erfahren Sie mehr zum Online-Kurs.)

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Die ungefähren Kosten für eine Immobilienwertermittlung zu benennen, ohne die Immobilie oder den geforderten Nutzen des Gutachtens zu kennen, ist schwierig. Die Kosten ergeben sich meist aus der Art des Gutachtens und der zu bewertenden Immobilie.

Wenn Sie beispielsweise ein Gutachten für eine gerichtliche Auseinandersetzung benötigen, ist dieses in seinem Umfang meist ausführlicher und damit teurer als eine Wert-Analyse für den Verkauf. Für ein Einfamilienhaus kann hier mit einem Aufwand ab 1.500,- Euro gerechnet werden.

Ein beim Gutachterausschuss bestelltes Gutachten wird sehr aufwendig und detailliert, an mehreren Terminen von mehreren Experten beschrieben. Hier sollten Sie mit Kosten ab 2000,- Euro rechnen.

Die Kosten für eine Immobilienbewertung für den persönlichen Gebrauch, beispielsweise um vor dem Verkauf den aktuellen Wert zu erfahren, liegen hier je nach Aufwand und Immobilie zwischen 500,- und 1.500,- Euro.

Welche Verfahren gibt es, um den Wert einer Immobilie zu berechnen?

Die Verfahren sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt.

Es gibt das Sachwertverfahren (§ 21-23 ImmoWertV), das Ertragswertverfahren (§ 17-20 ImmoWertV) und das Vergleichswertverfahren (§ 16 ImmoWertV). Das Sachwertverfahren wird vorrangig bei eigenständig genutzten Immobilien genutzt. Das Ertragswertverfahren kommt bei Immobilien zur Gewinnerzielung zum Einsatz und Grundstücke, sowie Wohnungseigentum werden nach dem Vergleichswertverfahren berechnet.

Steuerlich, z. B. für die Ermittlung der Grundsteuer benötigt man den Einheitswert. Die Versicherungen rechnen mit dem sogenannten Neubauwert und die Banken arbeiten mit dem Beleihungswert. Daher ist es immer wichtig, den Grund für die Wertermittlung zu benennen.

Welche Kriterien können den Immobilienwert maßgeblich beeinflussen?

Alter des Hauses

(Baujahr)

Zustand

Zustand der Immobilie und Modernisierungsgrad / Modernisierungsstatus

Energetische Qualität

Dämmung des Dachs, Verglasung der Fenster, Qualität der Türen, usw.

Angebot und Nachfrage

Z.B.: Wenig / Viele Interessenten, Wenig / Viele gleichwertige Angebote, usw.

Bauweise

Fertighaus, massiv gebaut, Holzrahmenbau, usw.

Ausstattung

einfach, Standard, stark gehoben, etc.

Lage und Umgebung

Anbindung, Nachbarschaft, Straßenlage, usw.

Wie sieht der grobe Ablauf einer Immobilienbewertung aus?

Grob beschrieben sieht der Ablauf einer Immobilienwertermittlung folgendermaßen aus:

Recherche bei den Behörden
Einholung der erforderlichen Unterlagen
Prüfung des Grundbuchs
Ermittlung von Wertsteigerungen und -minderungen
Besichtigung vor Ort
Erstellung des Gutachtens
Vorstellung und Erläuterung des Gutachtens

Benötigt man als Verkäufer zwingend eine Immobilienbewertung?

Es gibt keine Vorschrift, die besagt, dass man ein Gutachten benötigt, wenn man eine Immobilie verkaufen möchte.

Dennoch ist ein Marktwertgutachten durch einen professionellen Immobilienmakler oder Gutachter hilfreich, um den optimalen Kaufpreis für die Immobilie zu ermitteln. Ein zu niedrig gewählter Kaufpreis ohne Gutachten mindert Ihren Verkaufserlös. Dagegen sind lange Verkaufszeiträume durch einen zu hoch angesetzten Kaufpreis, nicht nur ärgerlich, sondern auch nervenaufreibend.

Studien belegen ebenfalls, dass zu hoch angesetzte Kaufpreise mit mehr als 20% über dem optimalen Kaufpreis, am Ende sogar zu geringeren Erlöses führen. Daher ist ein Gutachten sinnvoll und auch die Markterfahrung des lokalen Sachverständigen oder Maklers entsprechend hilfreich.

Das bedeutet nicht, dass Sie nicht auch eine eigene Marktrecherche im Vorfeld betreiben sollten. Durch eine eigene Recherche am Markt können Sie die Aussagen des Gutachters besser nachvollziehen und hier gezielter einen geeigneten Partner für Ihre Immobilienbewertung auswählen.

Wofür benötigt ein Käufer eine Bewertung von Immobilien?

Rein rechtlich benötigt der Käufer keine Immobilienbewertung, wenn er sich für den Kauf einer Immobilie entscheidet.

Dennoch ist es in manchen Fällen empfehlenswert, sich eine Expertise durch einen Sachverständigen einzuholen. Dies gilt sowohl mit Blick auf den Wert, als auch mit Blick auf mögliche Mängel des Hauses. Seriöse Verkäufer und Immobilienmakler werden diesem Wunsch offen gegenüber stehen.

Ob es dann aufgrund des Gutachtens, im Anschluss zu einem Preisnachlass im Rahmen der Kaufpreisverhandlungen kommt, ist fraglich und keine zwangsläufige Konsequenz. Eine Verhandlung ist da natürlich auch abhängig von der Anzahl der ernsthaften Kaufinteressenten für die Immobilie. Gibt es zum Beispiel viele Käufer, wird sich der Verkäufer gar nicht erst mit einem eventuellen Preisnachlass beschäftigen. Gibt es hingegen kaum bis gar keine Interessenten, kann Ihnen das Gutachten eine durchaus starke Verhandlungsgrundlage bieten.

Unterschiede zwischen Immobiliengutachten, Wertgutachten und Immobilienbewertung

Ein Immobiliengutachten, auch Wertgutachten oder Verkehrsgutachten genannt, gibt es in der Regel nicht kostenlos. Es wird von einem Gutachter oder einem zertifizierten Sachverständigen erstellt und unterschrieben. Bei diesen Gutachten haftet der Sachverständige immer für die Richtigkeit seiner Expertise.

Je nach Zweck des Gutachtens steigt der Umfang und die formelle Anforderung an das Gutachten und entsprechend auch der Preis. Gerichtsfeste Gutachten umfassen aufgrund der ausführlichen Dokumentation und Begründungen von Wertansetzen schnell 60 bis 80 Seiten. Weniger umfangreiche Gutachten sind mit liegen meistens zwischen 20 bis 30 Seiten. Wenn Sie nur ein Kurzgutachten benötigen, welches definitiv nicht vor Gericht verwendet werden soll haben eine geringere Seitenanzahl.

Bei kostenlosen Bewertungen, in der Regel ohne Unterschrift, entfällt die Haftung. Im Prinzip auch logisch, denn Sie haben die Einschätzung nicht vergütet. Solche Bewertungen werden gerne mit „kostenloser Immobilienbewertung“, „gratis Marktwerteinschätzung“ oder ähnlichen Begriffen bezeichnet. Wichtig ist, dass Sie immer den Zweck der Bewertung benennen. Auf dieser Basis kann der Gutachter Ihnen im Vorhinein den Umfang, den zeitlichen Aufwand und sein Honorar für das angefragte Gutachten benennen und auch erläutern.

Einheitswert | Neubauwert | Beleihungswert

Wenn Sie eine Immobilienbewertung aus steuerlichen Gründen benötigen, wie beispielsweise für die Ermittlung der Grundsteuer, dann fällt meist der Begriff Einheitswert. Die Versicherungen hingegen berechnen den sogenannten Neubauwert und die Banken nutzen zur Kreditvergabe den Beleihungswert.

Daher ist es auch immer wichtig, den Grund für eine Wertermittlung zu benennen.

Da so viele verschiedene Werte und Verfahren genutzt werden, ist es immer wichtig, dass Sie in jedem Fall den ausschlaggebenden Grund für das benötigte Immobiliengutachten nennen. So beugen Sie Missverständnissen von vornherein vor und sichern sich das für Ihre Zwecke richtige Wertgutachten.

Was Sie bei einer Immobilienbewertung unbedingt beachten sollten

Grundsätzlich gilt: Je höher die Kompetenz des Sachverständigen und je besser seine regionale Marktkenntnis ist, desto realistischer wird der ermittelte Markt- bzw. Verkehrswert sein. Dazu gehört eine umfangreiche Besichtigung der Immobilie, sowie die erforderliche Recherche bei den Behörden (Einsicht der Bauakte, Altlastenkataster, Baulastenauskunft, Erschließungssituation, etc.) und die Berücksichtigung von möglichen Dienstbarkeiten im Grundbuch.

Im Internet wird Ihnen von vielen Maklern und Immobilien-Portalen eine kostenlose Immobilienbewertung angeboten. Im Grunde geht es bei all diesen Angeboten aber nie wirklich um eine fundierte Bewertung Ihrer Immobilie, sondern lediglich darum Ihre Daten abzugreifen. Ihre Daten werden dann in den meisten Fällen an mehrere Immobilienmakler verkauft, die mit Ihnen in Kontakt treten wollen und so beginnt der Telefonterror.

Die sogenannte kostenlose „Immobilienbewertung“, die Sie eigentlich gesucht haben, ist eine automatisierte Zusammenstellung und bereits lange vor Ihrer Dateneingabe fertiggestellt worden. Sie listet ordentlich und schick auf, was Sie zuvor in die einzelnen Felder eingetragen haben. Es gibt viele verschiedene Kriterien, die den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen können, wie beispielsweise die Ausstattung, die Bauweise oder besondere Highlights im oder um die Immobilie. Diese Details wurden nicht abgefragt und können somit nicht berücksichtigt werden.

Daher ist es ratsam eine Immobilienbewertung bei einem ansässigen Makler machen zu lassen, der dann auch mit Ihnen gemeinsam Ihre Immobilie begeht und nach eventuellen Schäden und den Besonderheiten fragt. Viele Immobilienmakler bieten ebenfalls eine kostenlose und unverbindliche Immobilienbewertung an. Für Sie, Ihre Daten und für Ihre Immobilie sollten Sie darauf achten, eine Wertanalyse lieber bei einem lokalen Gutachter, Sachverständigen oder Makler machen zu lassen und so den Datenstrudel der großen Plattformen zu umgehen.

Benötigen Sie den Wert Ihrer Immobilie für Ihre privaten Zwecke und nicht für eine gerichtliche Auseinandersetzung? Dann können Sie auch selbst den Immobilienwert ermitteln. Ich habe speziell für diesen Zweck einen Online-Kurs zum Thema Immobilienwertermittlung aufgebaut, den ich Ihnen im Folgenden gern vorstellen möchte.

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Mit meinem Bewertungstool, können Sie Ihr Einfamilienhaus anonym und unabhängig von Makler oder Gutachter bewerten. Sie benötigen für den Kurs kein Grundwissen – sie erhalten alle wichtigen Informationen in den einzelnen Kapiteln. Alle Kursteilnehmer erhalten ein kostenloses Workbook, dass dabei hilft wichtige Informationen festzuhalten und als Gedankenstütze während des Kurses dient.

Die Alternative zur kostenlosen Immobilienbewertung. Wie berechnen Sie den Immobilienwert und welches Verfahren müssen Sie einsetzen.

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