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Ich will mein Haus privat verkaufen – worauf sollte ich in jedem Fall achten?

Mein Buch „Hurra, mein Haus ist weg!“ kaufen. Da steht alles drin und Sie sind optimal auf den Verkauf Ihrer Immobilie vorbereitet. Ansonsten ist es extrem wichtig den Wert des Hauses richtig und optimal einzuschätzen. Ein zu hoher Angebotspreis kostet bares Geld und ein zu tiefer sowieso. Ebenso wichtig: Achten Sie auf die gesetzlichen Vorgaben in Sachen Energieeinsparverordnung, bzw. in Kürze dem Gebäudeenergiegesetzt. Ebenso sind die Anforderungen des Geldwäschegesetztes und der Datenschutzgrundverordnung auch bei privaten Verkäufern und auch bei Vermietern zu beachten. (Buch erst ab Erscheinungstermin!)

Wieso und wofür wird eine Immobilienbewertung benötigt?

Es gibt verschiedene Gründe, die eine Immobilienbewertung erfordern. In den meisten Fällen geht es darum, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, um diese zu veräußern oder zu erwerben.

Aber auch Institutionen, wie das Finanzamt oder Banken arbeiten mit Immobilienbewertungen. 

In folgenden Konstellationen kann eine Wert-Analyse erforderlich werden:

  • Bei Erbengemeinschaften im Rahmen der Erbauseinandersetzung und zur Feststellung einer eventuellen Erbschaftsteuer, bzw. Anfechtung einer Festsetzung durch das Finanzamt
  • Im Fall einer Trennung /  Scheidung zur Festsetzung einer eventuellen Ablöse bei der Übernahme der Immobilie durch einen der Ex-Partner und zur eventuellen erforderlichen Feststellung des Zugewinnausgleichs
  • Zur Vermögensfeststellung und für eine Vermögensübersicht
  • Zur Vermögensfeststellung, wenn eine Immobilie als Sicherheit für Darlehen dient, die nicht der Finanzierung der entsprechenden Immobilie dienen
  • Als Nachweis über eine Wertsteigerung der Immobilie nach einer Modernisierung, um eventuell den Beleihungswert und somit die Finanzierungskondition bei einer Bank neu aushandeln zu können und ggf. mehr finanziellen Freiraum für andere Investitionen zu bekommen
  • Zur Feststellung des Beleihungswertes

Immobilienbewertung

Warum sollte man seine Immobilie bewerten und wie läuft so eine Hausbewertung überhaupt ab?

Hier finden Sie Informationen zur Bewertung von Immobilien und hilfreiche Tipps vom Immobilienmakler.

Warum sollte man seine Immobilie bewerten und wie läuft so eine Hausbewertung überhaupt ab? Hier finden Sie Informationen zur ImmobilienbewertungSie den Wert Ihrer Immobilie selbstständig und ohne Makler! Hier finden Sie alles zum Thema "Immobilienbewertung"

Wofür brauchen Sie eine Immobilienbewertung? Wer darf ein Gutachten erstellen und was bedeutet Verkehrswert? 

Hier finden Sie Antworten auf Ihre Fragen.

 

Sie wollen die Grundlagen einer Immobilienbewertung verstehen? 

 

Mit einem Online-Kurs selbstständig den Wert der Immobilie bestimmen? 

Hier findest du Informationen rund um das Thema Immobilienbewertung, wie beispielsweise Erläuterungen der Grundlagen, einzelne Berechnungen und Erklärungen von Fachbegriffen. 

eine Keyword Research Anleitung, Tools und Informationen rund um die Keyword Recherche/Analyse.

Wertermittlung zur Berechnung der Wertsteigerung einer Immobilie

Im Rahmen einer Scheidung oder nach einer Modernisierung kann es sinnvoll und erforderlich sein, die Wertsteigerung zwischen zwei Wertermittlungsstichtagen zu berechnen.

Beispiel 1:

Frau Meier und Herr Schulze heiraten und Frau Meier bringt Ihr Elternhaus mit in die Ehe ein. Der Tag der Eheschließung ist der 1.6.2010. Im Jahr 2015 modernisiert man das Haus umfangreich und erweitert es um einen Anbau.

Am 1.6.2020 wird die Scheidung rechtskräftig und Frau Meier möchte das Haus alleine übernehmen. Da Herr Schulze an der Modernisierung finanziell beteiligt war, gilt es nun festzustellen, wie der Wert vor der Eheschließung war, also am 31.05.2010 und welchen Wert das Haus zum 31.05.2020 hat. Beides kann ein professioneller Gutachter und Immobilienmakler ermitteln. Die Differenz ist die Wertsteigerung des Hauses.

Wenn der Wert am 31.05.2020 also 300.000 Euro war und zum 31.05.2020 bei 500.000 Euro liegt, dann gibt es hier eine Wertsteigerung von 200.000 Euro. Daraus kann dann, natürlich unter Berücksichtigung von weiteren Parametern, vom entsprechenden Fachanwalt der Zugewinnausgleich berechnet werden.

Beispiel 2:

Herr Schulze und Frau Meier sind glücklich verheiratet und müssen ihre Anschlussfinanzierung aushandeln. Hier macht es Sinn im Rahmen der Aushandlung der Finanzierungskonditionen bei der Anschlussfinanzierung, die Wertsteigerung zu benennen und entsprechend die Bank aufzufordern den Beleihungswert anzupassen.

Damit bekommt die Bank in der Regel eine höhere Sicherheit und Herr Schulze und Frau Meier bessere Konditionen.

Warum sollte man eine Immobilienbewertung machen?

Eine Immobilienbewertung durch einen Gutachter oder Sachverständigen mit entsprechender Expertise ist sinnvoll, um den Verkehrswert zu einem bestimmten Stichtag festzustellen. Dies kann erforderlich sein, wenn man beispielsweise seine Immobilie verkaufen möchte. Ebenso ist es in manchen Fällen ratsam eine Bewertung vor dem Kauf einer Wohnung oder eines Hauses durchführen zu lassen. Auch Eigentumswohnungen und Grundstücke können im Vergleichswertverfahren vor dem Kauf oder Verkauf bewertet werden. 

Zudem kommt es vor, dass im Rahmen einer Scheidung oder Trennung der Verkehrswert bestimmt werden soll. Für die Ermittlung des Zugewinns kann auch ein Wertermittlungsstichtag in der Vergangenheit erforderlich sein. Ein Gutachter kann dies entsprechend berechnen.

Darüber hinaus ist eine Berechnung des Marktwertes wichtig im Falle einer Erbschaft. Hier kann die Wertermittlung dazu beitragen, die Erbschaftssteuer zu reduzieren. Ebenso kann ein Gutachten von neutraler Stelle bei Erbengemeinschaften, Erbauseinandersetzungen und Erbstreitigkeiten für Klarheit sorgen.

Ansonsten kann eine Wertermittlung benötigt werden, um den Einheitswert zur Zahlung der Grunderwerbsteuer an das Finanzamt für bebaute und unbebaute Grundstücke feststellen zu lassen. Ebenso spielt der Immobilienwert eine Rolle bei der Grundstücks- oder Gebäudeversicherung. Die Wohngebäudeversicherung richtet sich dabei immer nach dem Neubauwert.

Auch Banken benötigen den Immobilienwert zur Feststellung des Beleihungswertes. Im Fall von finanziellen Problemen oder Insolvenzen mit der Folge der Zwangsversteigerung werden ebenfalls Wertgutachten von Immobilien erstellt.

Wieso und wofür benötigt ein Käufer eine Immobilienbewertung?

Rein rechtlich benötigt der Käufer keine Immobilienbewertung, wenn er sich für den Kauf einer Immobilie entscheidet. 

Dennoch ist es in manchen Fällen empfehlenswert, sich eine Expertise durch einen Sachverständigen einzuholen. Dies gilt sowohl mit Blick auf den Wert, als auch mit Blick auf mögliche Mängel des Hauses. Seriöse Verkäufer und Immobilienmakler werden diesem Wunsch offen gegenüber stehen. 

Ob es dann aufgrund des Gutachtens, im Anschluss zu einem Preisnachlass im Rahmen der Kaufpreisverhandlungen kommt, ist fraglich und keine zwangsläufige Konsequenz. Eine Verhandlung ist da natürlich auch abhängig von der Anzahl der ernsthaften Kaufinteressenten für die Immobilie. Gibt es zum Beispiel viele Käufer, wird sich der Verkäufer gar nicht erst mit einem eventuellen Preisnachlass beschäftigen. Gibt es hingegen kaum bis gar keine Interessenten, kann Ihnen das Gutachten eine durchaus starke Verhandlungsgrundlage bieten. 

Wieso und wofür benötigt ein Verkäufer eine Immobilienbewertung?

Es gibt keine Vorschrift, die besagt, dass man ein Gutachten benötigt, wenn man eine Immobilie verkaufen möchte. 

Dennoch ist ein Marktwertgutachten durch einen professionellen Immobilienmakler oder Gutachter hilfreich, um den optimalen Kaufpreis für die Immobilie zu ermitteln. Ein zu niedrig gewählter Kaufpreis ohne Gutachten mindert Ihren Verkaufserlös. Dagegen sind lange Verkaufszeiträume durch einen zu hoch angesetzten Kaufpreis, nicht nur ärgerlich, sondern auch nervenaufreibend. 

Studien belegen ebenfalls, dass zu hoch angesetzte Kaufpreise mit mehr als 20% über dem optimalen Kaufpreis, am Ende sogar zu geringeren Erlöses führen. Daher ist ein Gutachten sinnvoll und auch die Markterfahrung des lokalen Sachverständigen oder Maklers entsprechend hilfreich. 

Das bedeutet nicht, dass Sie nicht auch eine eigene Marktrecherche im Vorfeld betreiben sollten. Durch eine eigene Recherche am Markt können Sie die Aussagen des Gutachters besser nachvollziehen und hier gezielter einen geeigneten Partner für Ihre Immobilienbewertung auswählen. 

Einheitswert | Neubauwert | Beleihungswert

Wenn Sie eine Bewertung aus steuerlichen Gründen benötigen, wie beispielsweise für die Ermittlung der Grundsteuer, dann fällt meist der Begriff Einheitswert. Die Versicherungen hingegen berechnen den sogenannten Neubauwert und die Banken nutzen zur Kreditvergabe den Beleihungswert.

Daher ist es auch immer wichtig, den Grund für eine Wertermittlung zu benennen.

Da so viele verschiedene Werte und Verfahren genutzt werden, ist es immer wichtig, dass Sie in jedem Fall den ausschlaggebenden Grund für die benötigte Wert-Analyse nennen. So beugen Sie Missverständnissen von Vornherein vor und sichern sich das für Ihre Zwecke richtige Wertgutachten.