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Grundlagen der wertermittlung von Immobilien

Wofür brauchen Sie eine Immobilienbewertung? Wo ist der Unterschied zum Immobiliengutachten und welche Unterlagen brauchen Sie für die Wertermittlung? Hier finden Sie alle wichtigen Informationen zu den Grundlagen der Immobilienwertermittlung.

Seitenverzeichnis

Rechtliche Grundlagen der Wertermittlung

Die rechtlichen Grundlagen der Wertermittlung sind im Baugesetzbuch (BauGB) und in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt.

In den Paragraphen §192-199 des BauGB hat der Gesetzgeber Regelungen getroffen, die in der ganzen BRD eine einheitliche, marktkonforme und rechtssichere Wertermittlung ermöglichen. Hier geht es zum Baugesetzbuch (BauBG)

In §194 BauBG wird die Definition des Verkehrswertes wie folgt geregelt:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

(Quelle: Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz | Baugesetzbuch (BauGB), §194 Verkehrswert | Link)

In §199 Abs. 1 BauGB wurde die Bundesregierung ermächtigt, die bundesweit gültige Immobilienwertermittlungsverordnung, die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (kurz: ImmoWertV) zu erlassen.

Hier werden unter anderem die Begriffsbestimmungen, der Anwendungsbereich und die Ermittlung des Verkehrswertes geregelt. Alle Immobilienwertermittlungen sollten die Vorschriften der ImmoWertV zwingend beachten. Hier geht es zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

Wer erstellt ein Immobiliengutachten und wo liegen die Kosten?

Für Gutachten, die auch vor Gericht bestehen sollen, empfiehlt es sich einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu beauftragen. Auch jemand, der nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist, kann dafür entsprechend geeignet sein. Gutachten für gerichtliche Auseinandersetzungen haben zudem höhere Anforderungen an die Form und den Umfang und sind somit meist teurer, als eine privat geforderte Immobilienbewertung. Für ein Einfamilienhaus kann hier mit einem Aufwand ab 1.500,- Euro gerechnet werden.

Wenn es „nur“ darum geht, den Preis für den geplanten Verkauf einer Immobilie oder für eine Vermögensübersicht zu ermitteln, dann können erfahrene Sachverständige aus dem Immobilienbereich beauftragt werden. Dazu gehören zum Beispiel Architekten, Handwerksmeister, Immobilienmakler, usw. 

Achten Sie darauf, dass diese zumindest Fortbildungen im Bereich der Immobilienwertermittlung vorweisen können bzw. an Veranstaltungen zum Thema teilgenommen haben. Anerkannte und gute Fortbildungsträger sind unter anderem die Industrie- und Handelskammer (IHK), die Europäische Immobilienakademie (EIA), die Handwerkskammer (HWK), Sprengnetter, TÜV und Dekra.

Die Kosten für eine Immobilienbewertung liegen hier je nach Aufwand und Immobilie zwischen 500,- und 1.500,- Euro.

Neben diesen freiberuflichen Gutachtern gibt es noch Bankangestellte, die als Beleihungswertermittler fungieren und angestellte Sachverständige, wie sie beispielsweise beim Finanzamt zu finden sind. Darüber hinaus kann man sich auch ein Gutachten vom jeweiligen Gutachterausschuss der Region erstellen lassen. Diese Gutachter erstellen ebenfalls gerichtskonforme Gutachten.

Die Gutachter in den Ausschüssen werden ehrenamtlich bestellt und bieten ein breites Feld von Immobilienexperten. Da hier alle Flächen der Immobilie aufwendig ermittelt werden und mehrere Experten bei bis zu zwei Terminen zur Expertise beitragen, sollte die Investition mit mehr als 2.000 Euro im Budget einkalkuliert werden. Der Gutachterausschuss ist eine anerkannte und neutrale Institution.

Welche Unterlagen benötigt man für eine Immobilienbewertung?

  • Grundbuch
  • Bauakte
    • bemaßte Grundrisse
    • Schnitte
    • Erkenntnisse zur baurechtlichen Situation
    • Baugenehmigungen
    • Baujahr
  • Auskunft aus dem Baulastenkataster
  • Bescheinigung über die Anlieger- bzw. Erschließungskosten
  • Auskunft aus dem Altlastenkataster
  • Energieausweis
  • Baujahr der Heizung
  • Grundstücksmarktbericht 

Welche Verfahren für die Wertermittlung gibt es?

Die Verfahren zur Berechnung des Verkehrswertes sind ebenfalls in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt.

Es gibt beispielsweise das Sachwertverfahren (§ 21-23 ImmoWertV), das bei eigenständig genutzten Immobilien eingesetzt wird. Das Vergleichswertverfahren wird angewendet, um den Marktwert von Grundstücken und Wohnungseigentum zu bestimmen. Das Finanzamt bestimmt den Einheitswert für die Ermittlung der Grundsteuer mit dem Ertragswertverfahren. 

Mehr Informationen und Berechnungsbeispiele zu den einzelnen Verfahren finden Sie im Folgenden.

Das Vergleichswertverfahren (§15-16 ImmoWertV)

Bodenwerte und Wohnungseigentum werden üblicherweise nach dem Vergleichswertverfahren berechnet.

Wie der Name schon sagt, wird hier der Wert einer Immobilie durch einen Vergleich mit einer anderen Immobilie ermittelt. Dabei kann der Vergleich direkt oder indirekt erfolgen.

Man spricht von einem direkten Vergleich, wenn z.B. für einen Straßenzug mit nahezu identischer Bauweise und Baujahren reale Kaufpreise bekannt sind. Dann ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass man in dem aktuellen Markt für die Immobilie einen sehr ähnlichen Kaufpreis erzielen kann.

Aus diesem Grund sind Immobilienmakler mit einer eigenen, regionalen Kaufpreissammlung immer aktueller und genauer mit Ihren Vergleichswerten, als diejenigen, die mit Vergleichspreisen arbeiten müssen, auch wenn keine konkreten Vergleichspreise vorliegen. Hierbei handelt es sich dann um das indirekte Vergleichswertverfahren.

Für einen indirekten Vergleich werden Vergleichspreise von den Gutachterausschüssen der Region genutzt. Diese werden aus Kaufpreisen der Vergangenheit ermittelt und nach den unterschiedlichen Kriterien katalogisiert. Diese Kriterien sind beispielsweise Baujahr, Art, Lage, und so weiter. Für die unterschiedlichen Kategorien werden dann Durchschnittspreise ermittelt. Meistens liegen keine konkreten Vergleichspreise vor und daher wird sehr oft mit dem indirekten Vergleichswertverfahren gearbeitet.

Allerdings muss man hier im Einzelfall mit Zu- oder Abschlägen korrigierend einwirken. Auch diese Faktoren findet man in den jeweiligen Grundstücksmarktberichten. 

Vergleichsfaktoren sind:
Bei Grundstücken
  • Lage
  • Bodenbeschaffenheit
  • Größe
  • Erschließungsstand
  • Nutzung
  • Ausrichtung
  • Grundstückszuschnitt
  • Möglicher Anteil einer baulichen Nutzung
    definiert durch GRZ und GFZ
  • Art der Fläche
    (Gebäude-Freifläche, Ackerland, Gartenland,
    forstwirtschaftliche Fläche)
  •  
Bei Gebäuden
  • Lage
  • Gebäudeart / Geschoss der Wohnung
  • Größe
  • Bauweise
  • Ausstattung
  • Restnutzungsdauer / Baujahr
  • Unterhaltungszustand
  • Energetische Qualität
  • Gebäudenutzung
    (Eigennutzung, vermietet, etc.)
  • Mietertrag
    (bei Rendite- und Mietimmobilien)
  •  
Bei Grundstücken
  • Lage
  • Bodenbeschaffenheit
  • Größe
  • Erschließungsstand
  • Nutzung
  • Ausrichtung
  • Grundstückszuschnitt
  • Möglicher Anteil einer baulichen Nutzung
    definiert durch GRZ und GFZ
  • Art der Fläche
    (Gebäude-Freifläche, Ackerland, Gartenland,
    forstwirtschaftliche Fläche)
  •  
Bei Gebäuden
  • Lage
  • Gebäudeart / Geschoss der Wohnung
  • Größe
  • Bauweise
  • Ausstattung
  • Restnutzungsdauer / Baujahr
  • Unterhaltungszustand
  • Energetische Qualität
  • Gebäudenutzung
    (Eigennutzung, vermietet, etc.)
  • Mietertrag
    (bei Rendite- und Mietimmobilien)
  •  
Beispiel

Um Ihnen den Einfluss von den Faktoren zu verdeutlichen finden Sie folgend ein Beispiel eines Vergleichs.

*Die hier aufgeführten Prozentangaben sind rein fiktiv und stellen keine realistischen Richtwerte dar!*

Das Ertragswertverfahren (§17-20 ImmoWertV)

Das Ertragswertverfahren wird meist bei Immobilien eingesetzt, die zur Gewinnerzielung beitragen, beispielsweise bei Renditeimmobilien, wie z.B.: Mehrfamilienhäuser (MFH). 

Einfach gesagt, ermittelt man den Wert einer Immobilie nach dem Ertragswertverfahren, indem man den Bodenwert zum Gebäudeertragswert addiert.

Den Gebäudeertrag ermittelt man wie folgt:

Hinweis:
Die Bewirtschaftungskosten sind die „nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten“, wie die Verwalterkosten, die Kontoführungsgebühren und die Instandhaltungsrücklage, die man übrigens mithilfe der Petersschen Formel berechnen bzw. abschätzen kann.

Zusätzlich sichert man sich mithilfe eines einkalkulierten Mietausfallwagnis ab. In der Regel wird hier mit 2% der Jahresmiete gerechnet.

Vom Jahresreinertrag zieht man nun den Bodenertrag ab. Dieser errechnet sich aus dem Bodenwert multipliziert mit dem Liegenschaftszins.

Der Liegenschaftszins wird detailliert im Grundstücksmarktbericht der Gutachterausschüsse in Ihrer Region veröffentlicht. Bundeseinheitliche und marktübliche Liegenschaftszinssätze, die Sie überschlägig als Richtwerte nutzen können, finden Sie auch hier.

Für ein genaueres Ergebnis multipliziert man den errechneten Gebäudeertragswert dann noch mit einem Vervielfältiger, der sich aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins ergibt.

Zu beachten ist, dass die Kosten von anstehenden Modernisierungen noch vom Gebäudeertragswert abgezogen werden müssen, wenn die Modernisierung zwingend erforderlich ist, um die Immobilie zu bewohnen. Hierbei muss das übliche Maß der Abnutzung durch den gewöhnlichen Verbrauch in Bezug auf das Baujahr des Gebäudes hinausgehen.

Sind solche Maßnahmen nicht notwendig, haben Sie gerade den Verkehrswert Ihrer Immobilie nach dem Ertragswertverfahren in sehr vereinfachter Form ermittelt.

Das Sachwertverfahren (§21-23 ImmoWertV)

Das Sachwertverfahren wird vorrangig bei üblicherweise eigenständig genutzten Immobilien (EFH, DHH, RH, usw.) eingesetzt. 

Die Formel für den Sachwert ist simpel:

Eine Erläuterung, wie Sie den Bodenwert ermitteln, finden Sie hier: „Wie bewerte ich ein Grundstück?“

Die Ermittlung des Gebäudesachwerts ist dagegen viel komplexer. Zunächst wird ermittelt, was Ihr Gebäude in vergleichbarer Qualität und Ausstattung am heutigen Tag als Neubau kosten würde.

Dazu ermittelt man die Bruttogrundfläche (BGF) anhand der Außenmaße jeder Etage und addiert diese. Diese wird dann im nächsten Schritt mit dem für Ihr Gebäude passenden Wert aus den Tabellen der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) multipliziert. Dabei ist zu beachten, dass Sie für ein genaues Ergebnis unbedingt die entsprechende Preissteigerung von 2010 bis zum Tag der Bewertung auf den NHK Wert addieren sollten.

Für diesen fiktiven Neubauwert müssen Sie das Alter des Gebäudes mithilfe einer linearen Alterswertminderung einkalkulieren.

Die Formel für den Gebäudesachwert lautet:

Beispiel:

Nehmen wir an, der NHK2010-Wert für Ihren Haustyp würde 800 Euro pro Quadratmeter der Bruttogrundfläche betragen und die entsprechende Preissteigerung nach Baukostenindex von 2010 bis November 2020 wäre 30,7 Prozent.

Berechnung:

Angenommen die ermittelte Bruttogrundfläche beträgt 300 m², dann würde die Berechnung der Herstellungskosten wie folgt aussehen: 

Um die Altersminderung zu berechnen, multiplizieren wir nun die Herstellungskosten mit dem ermittelten Wert von 25% (Wert der linearen Altersminderung bei einer Gebäudenutzungsdauer von 80 Jahren und einem Alter von 20 Jahren). Im Anschluss ziehen wir dann den Betrag der Altersminderung von den Herstellungskosten ab.

Gibt es nun noch objektspezifische Besonderheiten? Also gibt es anstehende Modernisierungsmaßnahmen, die über die normale Altersminderung hinausgehen? Gibt es Mängel? Gibt es wertbeeinflussende Grunddienstbarkeiten oder ähnliches? Wenn Sie eine der Fragen mit „Ja“ beantworten, dann wird der Sachwert natürlich auch durch diese Kriterien beeinflusst. In diesem Beispiel gehen wir der Einfachheit halber von keinen weiteren wertbeeinflussenden Merkmalen aus.

Im nächsten Schritt muss der oben ermittelte Gebäudesachwert natürlich noch an die aktuelle Marktlage angepasst werden. Dazu verwendet man den Sachwertfaktor, auch Marktkorrekturfaktor genannt. Diesen finden Sie im aktuellen Grundstücksmarktbericht (GMB) des in Ihrer Region verantwortlichen Gutachterausschusses.

Um diese Beispielrechnung zu Ende führen zu können, nehmen wir hier einen Faktor von 1,10 an. Dieser Faktor sagt aus, dass in der aktuellen Marktsituation vergleichbare Immobilien in der vergleichbaren Lage im Schnitt 10% über dem Sachwert verkauft werden.

Berechnung:

Das Ergebnis wäre der Marktwert, der hier in vereinfachter Form nach dem Sachwertverfahren für die fiktiv dargestellte Immobilie berechnet wurde.

Wert 1914

Wert 1914 bzw. früher auch Wert 1913 genannt, ist eine Methode zur Wertermittlung von Immobilien. Nach der ImmoWertV spielt dieses Verfahren heute eigentlich gar keine Rolle mehr in den Bereichen der Wertermittlung.

Allerdings hat der Wert 1914 für die Wohngebäudeversicherung noch eine enorme Bedeutung. Denn nach diesem Verfahren berechnen die Versicherungen den Neubauwert, zudem die Gebäude versichert werden. Das Jahr 1914 dient hierbei als Basisjahr, da es das letzte Jahr war, in dem die Baupreise stabil waren und die Währung in Deutschland noch goldgedeckt war. Zudem gab es in diesem Jahr keine nennenswerten Preisschwankungen.

Der notwendige Baupreisindex wird beim statistischen Bundesamt veröffentlicht. Hier geht es zum Bau- und Immobilienpreisindex des statistischen Bundesamts.

Um den Wert 1914 zu ermitteln, müssen Sie zunächst den umbauten Raum Ihres Hauses berechnen – das Volumen.  

Die Formel lautet:

Als Bezugsfläche gelten immer die Außenmaße. Die einzige Ausnahme ist die Höhe – die wird ab Oberkante Bodenplatte gemessen. Im Dachgeschoss mit Schrägdach müssen Sie entsprechend der Geometrie das Volumen berechnen. 

Wichtig: Ein nicht ausgebautes Dachgeschoss wird nur mit 1/3 des Volumens berechnet.

Wenn Sie den umbauten Raum ermittelt haben, dann können Sie gemäß Baupreisindex den aktuellen Neubauwert nach der Methode 1914 bestimmen.

Beispiel: 

Nehmen wir an Sie haben schlussendlich einen umbauten Raum von 1.500 m³ errechnet, der Wiederherstellungswert 1914 für 05/2020 beträgt 15,683 Euro (hier finden Sie die aktuellen Publikationen des statistischen Bundesamts)  pro m³ und der Baupreisindex 2020 liegt bei 15,23. Um den Wert 1914 zu erhalten, müssen Sie die folgende Berechnung ausführen:

Im nächsten Schritt müssen wir dann den Neubauwert 2020 ermitteln. Die Berechnung würde wie folgt aussehen:

Eine andere Herangehensweise Ihrer Versicherung ist aber wahrscheinlich und in meinen Augen auch besser: Man wird Sie nach den Herstellungskosten Ihres Hauses fragen. Geben Sie hier die Werte realistisch an und berücksichtigen Sie dabei auch eventuelle Eigenleistungen. Ein guter Versicherungsmakler wird Ihnen hier die richtigen Fragen stellen.

Nehmen wir an, die Herstellungskosten für Ihren Neubau im Jahre 2010 würden bei 360.000 Euro liegen. Dann müssten Sie den Neubauwert 1914 nach dieser Formel ermitteln:

Um nun die Wiederherstellungskosten im Falle eines Totalverlustes des Gebäudes in 2020 zu ermitteln, wenden Sie folgende Formel an:

Aus diesem Grunde passen die Versicherungen jährlich die Versicherungssumme in der Wohngebäudeversicherung an, um eine Unterversicherung Ihres Gebäudes zu vermeiden. (Anhand des gleitenden Neuwertfaktors werden auch die Prämien zur Versicherung angepasst, aber das ist ein anderes Thema.)

Die Methode nach Wert 1913 entspricht der alten Sachwertberechnung, die aber seit Einführung der ImmoWertV keine Rolle mehr spielt. Dennoch ist diese Methode zur Plausibilitätskontrolle durchaus sinnvoll. Sie funktioniert ähnlich wie die Methode 1914. 

Im Online Kurs zeige ich Ihnen diese Methode und wir wenden Sie zur Plausibilitätskontrolle im Anschluss an das Sachwertverfahren eines einfachen Einfamilienhauses an. Da sie ansonsten in der Praxis keine Rolle mehr spielt, werde ich diese Methode aufgrund ihrer Komplexität an dieser Stelle nicht weiter erläutern.

Das Residualwertverfahren

Beim Residualwertverfahren wird der maximale Bodenkaufpreis ermittelt. Steht zum Beispiel die Projektentwicklung eines Baugebiets an oder wird die Umnutzung einer Bestandsimmobilie geplant, dann wird fiktiv der Verkehrswert nach dem Sachwert- oder Ertragswertverfahren für das fertig erschlossene Baugebiet oder die fertig erstellte Immobilie berechnet. Dazu zieht man dann die Erschließungs-, bzw. Baukosten, die Finanzierungskosten und den Anteil für Wagnis und Gewinn ab. Das Ergebnis ist der maximale Kaufpreis für den Bodenwert.

Der Beleihungswert | das Beleihungswertverfahren

Der Beleihungswert wird von den Banken zum Zweck der Absicherung von Krediten ermittelt. 

Vereinfacht gesagt, ist der Beleihungswert der Wert, welcher mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit bei einer Veräußerung der Immobilie erzielt werden kann. Er orientiert sich nicht am aktuellen Markt oder an besonderen wirtschaftlichen Verhältnissen. Er bezieht sich nicht, wie der Verkehrs- oder Marktwert, auf den Stichtag der Bewertung. Zugleich benennt der Beleihungswert meistens die Obergrenze, bis zu der ein Kredit aufgrund der internen Bankvorschriften gewährt werden darf. 

Als Faustregel gilt: Der Beleihungswert beträgt rund 80% des Verkehrswertes.

So viele Werte... Welcher Wert steht wofür?

Es gibt so viele Bezeichnungen im Bereich der Immobilienwertermittlung, dass einem schon mal schwindelig wird. Brauche ich jetzt den Verkehrswert oder den Marktwert meines Hauses? Was bedeutet Zeitwert? Und wo ist der Unterschied zwischen „Hauswert“ und „Sachwert“?

Hier finden Sie die gängigsten Begriffe, die im Zusammenhang mit Immobilienbewertungen stehen.

Ertragswert
Definiert den Wert eines Gebäudes auf Basis der möglichen Gewinnerzielung unter Berücksichtigung der Instandhaltung und des Bodens
Sachwert
Beschreibt den Wert der „Sache“, also beispielsweise den Wert des Gebäudes, den Wert des Grundstücks, etc.
Neubauwert

Der Neubauwert wird auch Wiederherstellungswert genannt und definiert den Wert, der benötigt werden würde um die Immobilie zum aktuellen Zeitpunkt wieder aufzubauen.

Verkaufspreis
Preis, für den eine Immobilie zum Kauf angeboten wird.
Hauswert

= Sachwert

Das „Haus“ ist hier die „Sache“
s. Sachwert
Verkehrswert
Wert, der am aktuellen Markt in der entsprechenden Region für die Immobilie erzielbar ist
Einheitswert
Wert, der vom Finanzamt als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer ermittelt wird
Kaufpreis
Der im notariellen Kaufvertrag hinterlegte Kaufpreis ist der tatsächliche Verkaufspreis
Vergleichswert
Wert, den man durch einen direkten oder indirekten Vergleich zu einer anderen Immobilie ermittelt
Angebotspreis
= Verkaufspreis
Marktwert
= Verkehrswert
Bodenrichtwert
Vergleichswert der Grundstückspreise, durch den Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung ermittelt und zur Verfügung gestellt
Beleihungswert

Wert, der von den Banken als maximale Obergrenze für die Beleihung ermittelt wird.

Faustregel: 80% des Verkehrswerts
Zeitwert
Beschreibt den Wert, den eine Sache jetzt in diesem Moment hat, sprich zum Zeitpunkt der Besichtigung

Wieso sollte man eine Immobilienbewertung vom Fachmann machen lassen?

Warum es besser ist, eine Immobilienbewertung von einem Fachmann machen zu lassen? Ganz einfache Gegenfrage: „Lassen Sie Ihre Haare beim Metzger schneiden oder gehen Sie für einen ordentlichen Haarschnitt lieber zum Frisör?“

Nur ein Sachverständiger oder Gutachter mit entsprechender Ausbildung und Erfahrungen in der Immobilien-Branche kann zuverlässig Ihr Grundstück, Ihr Haus oder Ihre Wohnung bewerten. Er kennt die Anforderungen der ImmoWertV und weiß auf welche Details er bei der Bewertung achten muss. 

Werden Gutachten für gerichtliche Verfahren benötigt, empfiehlt sich die Beauftragung eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Gutachters, da hier bestimmte formelle Vorgaben zu beachten sind. Außerdem haben professionelle Gutachter eine Berufshaftpflichtversicherung, die einen eventuellen Schaden durch ein falsches Gutachten ausgleichen kann.

Im jeden Fall ist es wichtig, das aktuelle Marktgeschehen zu kennen, alle erforderlichen Unterlagen einzusehen und auch das Grundbuch zu prüfen. Eventuelle Mängel sollten realistisch eingeschätzt und entsprechende Wertsteigerungen durch Modernisierungen berücksichtigt werden.

Wieso und wofür benötigt die Bank eine Immobilienbewertung?

Eine Bank stellt den Kaufpreis für Ihren Kunden in Form eines Darlehens zur Verfügung. Dies macht die Bank aber nur mit entsprechender Sicherheit. Als Sicherheit dient die Immobilie, für die der Kaufpreis zur Verfügung gestellt wird. Damit das Kreditinstitut keinen Verlust erleidet, wenn der Käufer den Kredit nicht mehr bedienen kann, wird der Beleihungswert im Rahmen einer Immobilienbewertung ermittelt. Dieser liegt in der Regel unter dem aktuellen Marktwert und wird so ermittelt, dass er jederzeit als Erlös für die Immobilie erzielt werden kann. So stellt die Bank sicher, das sie im Idealfall keinen Verlust macht. 

Als Faustregel kann man sich merken: „Der Beleihungswert entspricht ungefähr 80% des Verkehrswertes.“

Wieso und wofür benötigt das Finanzamt eine Immobilienbewertung?

Eine Immobilienbewertung kann erforderlich werden, wenn Sie beispielsweise im Zusammenhang mit der Erhebung der Erbschaftssteuer gegen den festgesetzten Wert einer Immobilie vorgehen möchten. 

In diesem Fall muss nicht das Finanzamt die Richtigkeit des von ihm festgelegten Immobilienwerts erklären, sondern Sie müssen Widerspruch einlegen und durch ein entsprechendes Gutachten das Gegenteil beweisen. Hier gilt also die Umkehr der Beweislast. Für ein solches Gutachten empfiehlt sich unbedingt ein Gutachter der nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist oder öffentlich bestellt und vereidigt ist.

Ein weiterer Wert, den das Finanzamt ermittelt, ist der Einheitswert. Nach diesem bemisst sich die Höhe der Grundsteuer, der Gewerbesteuer und häufig auch der Zweitwohnungssteuer. Der Einheitswert ist nicht mit dem Verkehrswert nach Ertrag-, Sach- oder Vergleichswertverfahren vergleichbar oder zu verwechseln. 

Der Einheitswert bezieht sich auf veraltete Daten. Aus diesem Grunde wurde das Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer im April 2018 in der bisherigen Form für verfassungswidrig erklärt. Daher wurde im Rahmen der Grundsteuerreform festgelegt, dass die Einheitswerte für die neue Grundsteuer ab 2025 nach dem Ertragswertverfahren festzustellen sind. Die Wertfeststellungen sollen bis Ende 2022 abgeschlossen sein. Dazu werden nur noch fünf Merkmale wesentlich sein:

  • Der Bodenrichtwert, der von den Gutachterausschüssen ermittelt wird
  • Die statistisch berechnete Höhe der Nettogrundmiete
  • Die Grundstücksfläche
  • Die Art der Immobilie
  • Das Alter der Immobilie

Derzeit werden rund 20 Merkmale berücksichtigt.

Wenn Sie Zweifel an der Richtigkeit der Berechnung des Einheitswerts haben, sollten Sie umgehend Widerspruch einlegen. Ansonsten wird der daraus resultierende Grundsteuerbescheid nach einem Monat in Kraft treten.

Immobilienbewertung bei Schenkung

Wenn eine Immobilie zu Lebzeiten verschenkt wird, fallen Steuern an. Es gibt zwar Freibeträge in gewissen Zeiträumen, aber dies sollte immer mit einem Steuerberater individuell bestimmt und besprochen werden. 

Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Das Finanzamt benutzt ein sogenanntes „typisierendes Massenverfahren“ und legt diesen Wert für Ihre Immobilie so fest. Dieser Wert entspricht damit keinem individuell angefertigten Wertgutachten nach der ImmoWertV und somit berücksichtigt diese Bewertung weder Lage, Ausstattung, noch den Zustand des Hauses. 

So kann es sein, dass der Wert deutlich zu niedrig oder aber auch deutlich zu hoch angesetzt wird. Erscheint Ihnen der Wert unrealistisch, lohnt sich wahrscheinlich die Prüfung des Immobilienwerts durch ein Verkehrswertgutachten.

Immobilienbewertung mit Nießbrauch

Eine Immobilie mit Nießbrauchrecht wird zunächst genauso bewertet, wie eine Immobilie ohne dieses Recht. Jedoch wird hier zusätzlich der Wert des Nießbrauchrechts berechnet und anschließend als Belastung vom ermittelten Wert der Immobilie abgezogen. 

Das Nießbrauchrecht ist in der Regel auf Lebzeiten an eine Person gebunden. Der Wert errechnet sich anhand der Kapitalisierung der Erträge einer Immobilie unter Berücksichtigung eines Zinssatzes, sowie des Geschlechts und der Lebenserwartung des Nießbrauchrechtsinhabers.

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