Ausgerechnet der Staat erhöht jetzt selbst die Mieten. Bis Jahresende sollen bei den Berliner landeseigenen Wohnungsunternehmen rund 90.000 Mieterhöhungen verschickt werden. Häufig geht es um 15 bis 30 Euro monatlich, bei großen Wohnungen auch um bis zu 100 Euro. Dahinter steckt eine Frage, die weit über Berlin hinausgeht: Was passiert, wenn die Politik Mieten begrenzt, die Kosten aber weiter steigen?
Mieten plus 22 Prozent, Instandhaltung plus 93 Prozent
Zwischen 2016 und 2025 stiegen die Bestandsmieten der sieben landeseigenen Berliner Wohnungsunternehmen um 22,1 Prozent. Im selben Zeitraum erhöhten sich ihre Neubaukosten um 80,7 Prozent und die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung sogar um 93,2 Prozent.
Die Zahlen stammen vom BBU und den landeseigenen Unternehmen. Die Richtung bestätigt aber auch Destatis: Bundesweit lagen die Neubaupreise im Mai 2026 fünf Prozent über dem Vorjahr, Instandhaltungsarbeiten sogar 5,6 Prozent.
Genau hier liegt der Kern des Problems. Ein Mietendeckel kann die Miete deckeln. Die Rechnung des Handwerkers deckelt er nicht.
Der Staat vermietet tatsächlich günstig
Zur Wahrheit gehört auch: Die Berliner Landeseigenen verlangen keine maximalen Marktmieten. Ende 2025 lag ihre durchschnittliche Bestandsmiete bei 7,09 Euro nettokalt je Quadratmeter. Bei frei finanzierten Neuvermietungen waren es 9,31 Euro. Zum Vergleich nennt der BBU für Berliner Portalangebote 17,76 Euro. Wie groß der Andrang auf bezahlbare Wohnungen in den Städten ist, lesen Sie in Wohnungsmangel in Städten – wie Vermieter Bewerber auswählen.
Wer daraus „Jetzt kassiert auch der Staat ab“ macht, macht es sich also zu einfach. Die spannendere Erkenntnis ist: Selbst ein Vermieter, der weit unter Marktniveau vermietet und politisch stark reguliert ist, kann steigende Kosten nicht dauerhaft ignorieren.
Die Politik widerspricht sich selbst
Der Berliner Senat hat das Problem im Mai selbst beschrieben. Die landeseigenen Unternehmen müssten wirtschaftlich handlungsfähig bleiben – ausdrücklich auch durch „angemessene Mietentwicklungen“. Nur so könnten Investitionen in Neubau, Bestand und Klimaschutz langfristig gesichert werden.
Gleichzeitig fordert Die Linke für die landeseigenen Wohnungen zunächst ein Jahr lang keine Mieterhöhungen und danach maximal ein Prozent pro Jahr. Beides zusammen wirft eine einfache Frage auf: Wie soll das funktionieren, wenn Neubau, Sanierung, Finanzierung und Instandhaltung deutlich teurer werden?
Natürlich kann ein Staat Mieten politisch niedrig halten. Er kann Fördermittel erhöhen, Eigenkapital zuschießen oder geringere Renditen über längere Zeit tragen. Nur verschwinden die Kosten dadurch nicht. Sie landen an anderer Stelle: beim Steuerzahler, in höheren Schulden oder in weniger Geld für Neubau und Sanierung.
Das aktuelle Wohnungsmarktbarometer der Investitionsbank Berlin passt dazu. Als größtes Hemmnis für den Mietwohnungsneubau nennen die befragten Experten steigende Baukosten. Danach folgen Zinsen und Marktmieten, die die Projektkosten nicht decken. Im Bestand gehören nicht ausreichend finanzierbare Modernisierungen und Sanierungen zu den größten Problemen. Warum auch eine neue Bundeswohnungsbaugesellschaft an diesen Bremsen wenig ändert, lesen Sie in Bund will Wohnungen bauen – nutzt aber seine Bestände kaum.
Und was bedeutet das für private Vermieter?
Von privaten Vermietern wird häufig erwartet, steigende Kosten einfach aufzufangen. Nur kann der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses nicht beim Finanzsenator anrufen und um zusätzliches Eigenkapital bitten. Er bezahlt Dach, Heizung, Handwerker, Finanzierung und Sanierung aus den Einnahmen der Immobilie beziehungsweise aus seinem eigenen Vermögen.
Natürlich braucht ein Mietmarkt Regeln. Und Mieter mit niedrigen Einkommen brauchen Schutz. Aber sozialpolitische Probleme sollte der Staat sozialpolitisch lösen – statt so zu tun, als ließen sich Kosten per Gesetz abschaffen.
Wer als Eigentümer merkt, dass sich die Mieteinnahmen und die anstehenden Investitionen nicht mehr decken, sollte nüchtern rechnen. Was das Haus heute wert ist, zeigt eine professionelle Immobilienbewertung. Und wenn Halten keine Option mehr ist, erklären wir auf unserer Seite zum Verkauf von Mehrfamilienhäusern, worauf es ankommt.
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Berlin liefert gerade den Realitätstest
Die Landeseigenen bewirtschafteten Ende 2025 mehr als 404.000 Wohnungen. Allein 2025 stellten sie 5019 neue Wohnungen fertig – 45,5 Prozent aller Berliner Fertigstellungen.
Gerade deshalb ist ihre Lage interessant. Sie zeigt nicht, dass staatlicher Wohnungsbau grundsätzlich nicht funktioniert. Sie zeigt: Auch staatlicher Wohnungsbau muss bezahlt werden. Wenn selbst der Staat bei stark vergünstigten Mieten irgendwann erhöhen muss, sollte die Politik bei Forderungen nach immer neuen Mietdeckeln zumindest ehrlich sagen, wer die Differenz bezahlen soll.
Denn die eigentliche Rechnung verschwindet nicht. Sie wechselt nur den Zahler.
Zuerst veröffentlicht auf focus.de: https://www.focus.de/immobilien/mieten-steigen-kaum-kosten-explodieren-berlins-wohnungsproblem_2a6e7801-dae1-4ebb-b981-08154d5bface.html
Immobilienmakler • Buchautor • Redner
Über Arndt Gerhardts
Arndt Gerhardts ist ein erfahrener Immobilien-Experte mit über 25 Jahren Branchenerfahrung. Als Geschäftsführer der Gerhardts Immobilien GmbH engagiert er sich für die Weiterentwicklung der Immobilienbranche. Neben seiner Tätigkeit als Makler ist er als Buchautor, Vortragsredner und Branchenexperte aktiv. Seine Expertise wird regelmäßig in Medienformaten aufgegriffen, und er gibt praxisnahe Einblicke in Themen rund um Immobilienverkauf, Marktanalysen und energetische Sanierung.
Mit seinem neuesten Buchbeitrag möchte er Privatverkäufer dazu befähigen, selbstbewusst und gut vorbereitet ihre Immobilie zu verkaufen – mit Wissen, das sonst nur Maklern vorbehalten ist.
Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.