Gewerbefläche vermieten: Worauf private Eigentümer achten sollten

Ein kleiner Laden in der Ortsmitte, ein Büro über der eigenen Wohnung, eine frühere Praxis oder eine Halle am Ortsrand: Viele Gewerbeflächen im Kreis Viersen gehören nicht Konzernen, sondern privaten Eigentümern. Wer eine solche Fläche vermietet, bewegt sich in einem anderen Rechtsrahmen als bei einer Wohnung. Das bringt Freiheiten, aber auch Pflichten, die man kennen sollte, bevor der Vertrag unterschrieben ist.

Dieser Beitrag zeigt, worauf es bei der Vermietung kleiner Gewerbeeinheiten ankommt – von der Nutzung über die Auswahl des Mieters bis zur Übergabe. Am Ende finden Sie eine Checkliste und eine Vorlage für die Mieterselbstauskunft.

Gewerbemiete ist nicht Wohnraummiete

Im Wohnraummietrecht schützt der Gesetzgeber den Mieter umfassend: Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen, Kündigungsschutz, Höchstgrenze für die Kaution. Diese Regeln gelten für Geschäftsräume überwiegend nicht. Vermieter und Mieter können Miete, Laufzeit, Nebenkosten, Sicherheiten und Instandhaltung weitgehend frei aushandeln.

Das hat zwei Seiten. Was nicht im Vertrag steht, ist oft auch nicht geregelt – eine gesetzliche Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete wie bei Wohnungen gibt es zum Beispiel nicht. Und wer einen vorformulierten Vertrag verwendet, muss sich an das AGB-Recht halten: Unklare oder überraschende Klauseln können auch im Gewerbe unwirksam sein. Ein sauber verhandelter, auf die Fläche zugeschnittener Vertrag ist deshalb die wichtigste Grundlage.

Passt die geplante Nutzung zur Fläche?

Bevor Sie über Mieter nachdenken, sollte klar sein, wofür die Fläche genehmigt ist. Ein Büro ist baurechtlich etwas anderes als eine Arztpraxis, ein Einzelhandelsgeschäft etwas anderes als ein Café oder ein Fitnessstudio. Ändert sich die Nutzung, ist häufig eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung nötig. Dabei können Stellplätze, Brandschutz, Barrierefreiheit oder Lärmschutz eine Rolle spielen.

Zuständig ist die untere Bauaufsicht: Für Brüggen, Grefrath, Niederkrüchten, Schwalmtal und Tönisvorst ist das der Kreis Viersen, in Kempen, Nettetal, Viersen und Willich die jeweilige Stadt. Eine Anfrage vor Vertragsschluss spart Ärger. Denn nach der Rechtsprechung trägt in der Regel der Vermieter das Risiko, dass die Fläche für den vereinbarten Zweck überhaupt genutzt werden darf, soweit es um die Beschaffenheit oder Lage des Objekts geht. Betriebsbezogene Erlaubnisse, etwa eine Gaststättenerlaubnis, sind dagegen meist Sache des Mieters. Beschreiben Sie den Mietzweck im Vertrag deshalb genau.

Den passenden Mieter auswählen

Ein Gewerbemietvertrag läuft oft fünf oder zehn Jahre. Umso wichtiger ist die Frage, ob das Unternehmen die Miete über diese Zeit tragen kann. Hilfreich sind:

• ein aktueller Handelsregisterauszug oder die Gewerbeanmeldung,
• die letzten Jahresabschlüsse oder eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA),
• bei Gründern ein Businessplan und Angaben zur Finanzierung,
• eine Auskunft einer Wirtschaftsauskunftei, etwa der Schufa oder einer Creditreform-Gesellschaft, mit Einverständnis des Interessenten,
• Angaben zum bisherigen Standort und zur bisherigen Vermieterseite.

Fragen Sie außerdem genau nach der geplanten Nutzung: Öffnungszeiten, Kunden- und Lieferverkehr, Geräusche oder Gerüche, technische Anforderungen. Betreffen die Angaben natürliche Personen, etwa Einzelunternehmer oder Geschäftsführer, gilt der Datenschutz. Fragen Sie nur ab, was Sie für die Entscheidung wirklich brauchen.

Mietsicherheit: Kaution und Bürgschaft

Bei Wohnungen ist die Kaution auf drei Nettokaltmieten begrenzt. Für Geschäftsräume gibt es keine gesetzliche Obergrenze. In der Praxis sind drei bis sechs Monatsmieten verbreitet, bei höherem Risiko auch mehr. Statt Barkaution kommen eine Bankbürgschaft oder eine selbstschuldnerische Bürgschaft etwa der Gesellschafter in Betracht. Bei einer GmbH als Mieterin ist das ein wichtiger Punkt, weil die Gesellschafter sonst nicht persönlich haften. Regeln Sie im Vertrag, in welcher Form die Sicherheit geleistet wird, bis wann, ob sie verzinst angelegt wird und wann sie zurückgegeben wird.

Miete, Umsatzsteuer und Nebenkosten

Umsatzsteuer-Option

Die Vermietung von Räumen ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Nach § 9 UStG können Sie bei gewerblichen Mietern aber auf die Steuerbefreiung verzichten. Das kann sich lohnen, wenn Sie beim Kauf, Bau oder Umbau Vorsteuer geltend machen möchten. Voraussetzung ist unter anderem, dass der Mieter die Fläche für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Bei Arztpraxen, Versicherungsvermittlern oder vielen Bankdienstleistungen ist das meist nicht der Fall. Ändert sich die Nutzung später, kann eine Vorsteuerberichtigung drohen. Diese Entscheidung sollten Sie unbedingt mit Ihrem Steuerberater treffen.

Nebenkosten

Auch im Gewerbe trägt der Mieter nur die Nebenkosten, die im Vertrag klar vereinbart sind. Anders als bei Wohnungen lassen sich weitere Kosten umlegen, etwa Verwaltungskosten oder anteilige Instandhaltung von Gemeinschaftsflächen. In vorformulierten Verträgen müssen solche Positionen aber bestimmt und nachvollziehbar sein. Die Instandhaltung gemeinschaftlicher Flächen hat die Rechtsprechung zum Beispiel nur mit einer Kostenbegrenzung akzeptiert. Die Heizkostenverordnung gilt auch für Gewerberäume, und die CO₂-Kosten für die Heizung werden bei Nichtwohngebäuden nach derzeitigem Stand hälftig geteilt.

Mietanpassung: Index- oder Staffelmiete

Weil es keine gesetzliche Mieterhöhung gibt, sollte der Vertrag die Anpassung regeln. Eine Staffelmiete legt feste Erhöhungen im Voraus fest. Eine Indexmiete koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex. Im Gewerbe ist eine solche automatische Wertsicherungsklausel nach dem Preisklauselgesetz aber nur unter Bedingungen zulässig, etwa bei einer Laufzeit von mindestens zehn Jahren oder wenn der Vermieter für mindestens zehn Jahre auf sein Kündigungsrecht verzichtet. Lassen Sie die Klausel deshalb prüfen.

Laufzeit, Kündigung und die Textform

Gewerbemietverträge werden meist befristet geschlossen, oft mit Verlängerungsoptionen für den Mieter. Während der festen Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung dann ausgeschlossen. Unbefristete Verträge über Geschäftsräume können nach § 580a BGB spätestens am dritten Werktag eines Quartals zum Ende des nächsten Quartals gekündigt werden, also mit knapp sechs Monaten Vorlauf. Einen Kündigungsschutz wie bei Wohnungen gibt es nicht.

Wichtig ist die Form: Seit dem 1. Januar 2025 genügt für Gewerbemietverträge mit mehr als einem Jahr Laufzeit die Textform (§ 578 in Verbindung mit § 550 BGB). Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht mehr nötig, grundsätzlich reicht zum Beispiel eine E-Mail. Seit dem 1. Januar 2026 gilt das auch für ältere Verträge. Wird die Form nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann nach Ablauf des ersten Jahres ordentlich gekündigt werden. Alle wesentlichen Vereinbarungen und jeder Nachtrag gehören deshalb vollständig in den Vertrag. Die neue Formerleichterung ist bequem, verleitet aber auch zu Absprachen per E-Mail, die man später nur schwer zusammenführen kann.

Konkurrenzschutz, Übergabe und Rückgabe

Vermieten Sie in einem Haus mehrere Einheiten, sollten Sie an den Konkurrenzschutz denken. Nach der Rechtsprechung darf der Vermieter einem Mieter auch ohne ausdrückliche Klausel meist keinen direkten Wettbewerber mit gleichem Hauptsortiment ins selbe Objekt setzen. Ob dieser Schutz gelten soll, erweitert oder ausgeschlossen wird, gehört deshalb klar in den Vertrag.

Bei der Übergabe halten Sie den Zustand der Räume, Zählerstände, Schlüssel und mitvermietete Einrichtungen in einem Protokoll fest, am besten mit Fotos. Regeln Sie im Vertrag, wer Um- und Einbauten bezahlt, ob sie bei Auszug zurückgebaut werden müssen und wer Schönheitsreparaturen übernimmt. Starre Fristenpläne sind auch im Gewerbe riskant.

Checkliste für die Vermietung Ihrer Gewerbefläche

• Genehmigte Nutzung prüfen, bei Bedarf früh bei der Bauaufsicht nachfragen
• Mietzweck im Vertrag genau beschreiben
• Selbstauskunft, Registerauszug und wirtschaftliche Unterlagen einholen
• Höhe und Form der Mietsicherheit festlegen (Kaution, Bank- oder Gesellschafterbürgschaft)
• Umsatzsteuer-Option mit dem Steuerberater klären
• Umlagefähige Nebenkosten einzeln und nachvollziehbar aufführen
• Mietanpassung regeln: Staffel oder zulässige Indexklausel
• Laufzeit, Verlängerungsoptionen und Kündigung festlegen
• Alle Vereinbarungen und Nachträge vollständig in Textform festhalten
• Konkurrenzschutz, Um- und Rückbau sowie Schönheitsreparaturen regeln
• Übergabeprotokoll mit Fotos, Zählerständen und Schlüsselliste erstellen

Unterstützung bei der Vermietung

Gerhardts Immobilien ist seit 1997 in Brüggen und im Kreis Viersen tätig und vermittelt neben Kaufobjekten auch Mietobjekte. Wenn Sie eine Gewerbefläche vermieten möchten, sprechen Sie uns an. Wir besprechen mit Ihnen, wie Sie vorgehen können. Aktuelle Mietangebote und weitere Vorlagen für Vermieter finden Sie unter Immobilien mieten. Einen Termin für ein persönliches Gespräch können Sie hier vereinbaren.

Für den Vertrag selbst und steuerliche Fragen empfehlen wir, eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt für Mietrecht und Ihre Steuerberatung einzubeziehen.

Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.