Das Haus gefällt Ihnen. Die Lage passt, der Grundriss auch, vielleicht wurden Bad und Küche längst modernisiert. Dann sehen Sie den Energieausweis: Klasse G. Ist das plötzlich ein schlechtes Haus? Nein. Aber ab jetzt sollten Sie anders rechnen.
Das betrifft viele Käufer. 52 Prozent der 2025 auf immowelt angebotenen Einfamilienhäuser lagen in den Energieklassen F bis H. Häuser der Klasse H wurden im Schnitt 17 Prozent günstiger angeboten als vergleichbare Häuser der Klasse D. Das sind Angebotspreise, keine beurkundeten Kaufpreise.
Klasse G ist kein Urteil
Der Energieausweis ist ein Warnsignal, aber keine Handwerkerrechnung. Er dient vor allem der Information und dem überschlägigen Vergleich. Er sagt Ihnen nicht, ob bei genau diesem Haus zuerst Dach, Fenster oder Heizung gemacht werden müssen – oder vorerst gar nichts Dringendes.
Mein Rat: Holen Sie vor dem Notartermin einen Sachverständigen oder Energieeffizienz-Experten hinzu. Sie brauchen jetzt noch keinen kompletten Sanierungsfahrplan. Sie sollten aber wissen, ob Sie ein überschaubares Projekt kaufen oder ob hinter der schönen Fassade große Rechnungen warten. Wann sich ein Gutachten durch einen Sachverständigen lohnt, lesen Sie auf unserer Seite dazu.
Teilen Sie die Maßnahmen in drei Gruppen
Nicht jede anstehende Ausgabe ist gleich dringend. Entscheidend ist, dass Sie unterscheiden: Was muss zeitnah gemacht werden? Was sollte in den nächsten Jahren folgen? Und was ist lediglich Ihr persönlicher Wunsch?
Ein undichtes Dach, Feuchtigkeit oder eine technisch problematische Anlage können keinen Aufschub vertragen. Fenster, Dämmung oder andere energetische Maßnahmen lassen sich dagegen oft sinnvoll staffeln. Ein neues Bad, andere Böden oder eine offene Küche kosten ebenfalls Geld, sind aber keine zwingende energetische Sanierung. Diese Trennung kann darüber entscheiden, ob das Haus für Sie bezahlbar bleibt.
Checkliste: Begehung einer Bestandsimmobilie
Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Keller: worauf Sie bei der Besichtigung eines älteren Hauses achten sollten, bevor Sie rechnen.
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Rechnen Sie Ihr Projekt – nicht nur den Kaufpreis
Nehmen wir ein Haus für 400.000 Euro. Dazu kommen beispielsweise 35.000 Euro Kaufnebenkosten. Sie rechnen mit 40.000 Euro für kurzfristig notwendige Arbeiten und weiteren 60.000 Euro in den nächsten Jahren. Dann betrachten Sie kein 400.000-Euro-Haus, sondern ein Projekt von rund 535.000 Euro – Finanzierungskosten und Reserve noch nicht eingerechnet.
Was kostet ein ähnliches Haus, bei dem die wesentlichen Arbeiten bereits erledigt sind? Vielleicht ist das teurere Haus am Ende günstiger. Vielleicht bleibt das energetisch schlechtere trotzdem die bessere Wahl, weil Lage, Grundstück und Grundriss besser passen und Sie die Arbeiten zeitlich verteilen können. Wie viel Gesamtprojekt zu Ihrem Einkommen passt, zeigt Ihnen unser Budget-Rechner. Und wie viel Eigenkapital Banken heute erwarten, lesen Sie in Käufer brauchen bis 30 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten.
Vor dem Kauf brauchen Sie Klarheit, keine Vollplanung
Vor dem Kauf müssen Sie nicht jede Dämmstärke festlegen oder drei Handwerkerangebote für jede Maßnahme haben. Sie brauchen aber eine belastbare Größenordnung für die großen Themen und eine Reserve für Überraschungen. Klasse F, G oder H allein reicht dafür nicht. Dach, Fassade, Fenster, Heizung und mögliche Feuchtigkeit müssen konkret betrachtet werden. Erst daraus entsteht Ihre persönliche Rechnung.
Nach dem Kauf: Fahrplan statt Aktionismus
Wenn die Immobilie Ihnen gehört, kann ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) sinnvoll werden. Er zeigt, welche energetischen Maßnahmen aufeinander aufbauen und wie Sie sie über mehrere Jahre staffeln können. Für Käufer mit begrenztem Budget ist genau das interessant: nicht alles sofort, sondern in sinnvoller Reihenfolge.
Die Energieberatung für Wohngebäude wird derzeit mit 50 Prozent des Beratungshonorars gefördert, bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit maximal 650 Euro. Für geeignete Einzelmaßnahmen gibt es 15 Prozent Grundförderung; unter den aktuellen Voraussetzungen kann ein iSFP weitere fünf Prozentpunkte bringen.
Der Verkäufer muss Ihre Rechnung nicht lösen
Gehen wir von einem seriös angebotenen Haus aus. Dann sind Alter, Zustand und erkennbarer Modernisierungsbedarf bereits Teil der Preisfindung. Ihre persönliche Maßnahmenliste ist deshalb kein Anspruch darauf, die Kosten noch einmal vollständig vom Kaufpreis abzuziehen. Passt Ihre Gesamtrechnung nicht, können Sie verhandeln. Aber vielleicht gibt es weitere Interessenten. Dann bekommt im Zweifel jemand anderes den Zuschlag. Warum ein realistischer Angebotspreis auch für Verkäufer wichtig ist, erkläre ich in Achtung Hausverkäufer: Ein hoher Preis kann teuer werden.
Förderung kommt zum Schluss
Fördermittel und günstige Kredite können Ihre Rechnung verbessern. Ich würde aber kein Haus kaufen, das nur deshalb ins Budget passt, weil Sie mit maximaler Förderung rechnen. Für Familien, die ein Haus der Klassen F bis H kaufen, kann zum Beispiel das KfW-Programm interessant sein, das ich in Jung kauft Alt: Fast geschenkter Zins – doch das Haus kann teuer werden beschrieben habe.
Machen Sie es konkret: Prüfen Sie vor dem Kauf, was wirklich notwendig ist. Legen Sie fest, was warten kann. Trennen Sie Pflicht von Wunsch. Rechnen Sie Kaufpreis, Nebenkosten, Maßnahmen, Finanzierung und Reserve zusammen. Erst danach kommt die Förderung oben drauf. Die Gesamtfinanzierung rechnet Ihnen unser unabhängiger Finanzierungspartner gern durch.
Ein Haus mit Klasse G kann ein sehr guter Kauf sein. Günstig ist es aber erst, wenn nicht nur der Kaufpreis, sondern Ihr gesamtes Konzept zu Ihnen passt.
Quellen: immowelt: Sanierungsstau in Deutschland · immowelt: Gute Energiebilanz zahlt sich aus · § 79 GEG · BAFA: Energieberatung für Wohngebäude · BEG-Einzelmaßnahmen
Zuerst veröffentlicht auf chip.de: https://www.chip.de/news/haushalt-garten/schoenes-haus-schlechte-energieklasse-experte-verraet-wie-sie-jetzt-vorgehen-sollten_9ff54a54-f192-40a8-b0c6-8111f3074b62.html
Immobilienmakler • Buchautor • Redner
Über Arndt Gerhardts
Arndt Gerhardts ist ein erfahrener Immobilien-Experte mit über 25 Jahren Branchenerfahrung. Als Geschäftsführer der Gerhardts Immobilien GmbH engagiert er sich für die Weiterentwicklung der Immobilienbranche. Neben seiner Tätigkeit als Makler ist er als Buchautor, Vortragsredner und Branchenexperte aktiv. Seine Expertise wird regelmäßig in Medienformaten aufgegriffen, und er gibt praxisnahe Einblicke in Themen rund um Immobilienverkauf, Marktanalysen und energetische Sanierung.
Mit seinem neuesten Buchbeitrag möchte er Privatverkäufer dazu befähigen, selbstbewusst und gut vorbereitet ihre Immobilie zu verkaufen – mit Wissen, das sonst nur Maklern vorbehalten ist.
Stand: November 2026. Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.