Käufer brauchen bis 30 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten

Wer heute eine Immobilie kaufen oder verkaufen will, merkt schnell: Das Problem ist oft die Finanzierung, denn Banken rechnen inzwischen deutlich strenger.

Das hat mit den höheren Zinsen zu tun und damit, dass Banken genauer prüfen müssen, ob Käufer ein Darlehen auf Dauer wirklich tragen können. Die Rückzahlung muss wahrscheinlich sein. In der langen Niedrigzinsphase war das in der Praxis oft leichter. Selbst hohe Kaufpreise ließen sich noch in eine Monatsrate übersetzen, die irgendwie machbar wirkte. Dieser Spielraum ist kleiner geworden.

Die Bundesbank meldete Anfang 2026 erneut verschärfte Kreditstandards bei Wohnimmobilienkrediten. Die Banken nannten dafür unter anderem geringere Risikobereitschaft und höheres Kreditrisiko als Gründe – also nichts anderes als mehr Vorsicht in einer wirtschaftlich unsichereren Lage.

Für Käufer – und damit am Ende auch für Verkäufer – heißt das: Entscheidend ist, ob die Finanzierung am Ende trägt. Die Bank schaut, ob nach allen laufenden Kosten noch genug Geld übrig bleibt, um die Rate zuverlässig zu zahlen. Und sie schaut sich die Immobilie selbst kritischer an. Ist sie aus Banksicht werthaltig genug? Ist absehbar, dass hohe Kosten nachkommen? Hier platzen heute Finanzierungen, die vor ein paar Jahren vielleicht noch durchgegangen wären.

Eigenkapital: 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises

Besonders greifbar wird das an zwei einfachen Faustformeln.

Die erste betrifft das Eigenkapital. Gemeint ist der Teil des gesamten Kaufs, den Käufer aus eigenen Mitteln bezahlen. Als vernünftige Orientierung gelten 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises – zusätzlich zu den Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch.

Die zweite Faustformel betrifft die Monatsrate. Viele Banken halten es für sinnvoll, wenn sie nicht über rund 40 Prozent des Nettoeinkommens liegt. Beides ist kein Gesetz. Aber beides zeigt, wie streng Banken heute bewerten. Mit unserem Budget-Rechner sehen Sie in wenigen Schritten, welcher Kaufpreis zu Ihrem Einkommen und Eigenkapital passt.

Das sollten Kauf-Interessenten als Erstes machen

Für Käufer heißt das in der Praxis: erst rechnen, dann suchen. Nicht erst verlieben und danach hoffen, dass die Bank schon mitgeht.

Wer kaufen will, sollte seine Unterlagen früh sortieren, die eigene Monatsbelastung ehrlich prüfen, Eigenkapital sauber auflisten und genug Reserve für Nebenkosten, Modernisierung und Unerwartetes einplanen. Eine Finanzierungsbestätigung vor der ersten Besichtigung bekommen Sie über unseren unabhängigen Finanzierungspartner.

Gerade bei älteren Häusern gehört dazu auch ein nüchterner Blick auf Heizung, Dämmung und Sanierungsstau. Wer das ausblendet, rechnet sich schnell in etwas hinein, das später nicht trägt.

Verkäufer sollten Unterlagen umfassend bereitstellen

Für Verkäufer ist deshalb vor allem eines wichtig: Ein zu hoher Angebotspreis kann zum Bumerang werden. Denn ein überzogener Preis oder schlechte Unterlagen kosten heute nicht nur Interessenten, sondern ganz konkret finanzierbare Käufer.

Wenn Flächenangaben unklar sind, der Energieausweis fehlt oder Modernisierungen nicht sauber dokumentiert sind, wird aus einem Interessenten noch lange kein Abschluss. Denn der braucht am Ende eine Bank, die mitgeht. Welche Unterlagen für den Immobilienverkauf Sie brauchen, haben wir übersichtlich zusammengestellt. Welche Lücken einen Verkauf am häufigsten verzögern, zeigt der Ratgeber Welche Unterlagen können den Hausverkauf verzögern?

Unsaniertes Haus kann die Finanzierbarkeit platzen lassen

Dazu kommt der energetische Zustand der Immobilie. Seit 2026 müssen Banken ESG-Risiken nach neuen EBA-Leitlinien stärker in den Blick nehmen. Übersetzt in normales Deutsch heißt das: Banken müssen Umwelt- und Klimarisiken stärker berücksichtigen.

Bei Immobilien betrifft das vor allem den Energiezustand, den Sanierungsbedarf und die Frage, ob in den nächsten Jahren größere Investitionen drohen. Ein unsaniertes Haus ist deshalb heute nicht nur ein Thema für Preisverhandlungen. Es ist auch ein Thema für die Finanzierbarkeit. Was das für den Verkauf bedeutet, lesen Sie unter Sanierungsbedürftige Immobilie verkaufen.

Käufer müssen sauber rechnen. Verkäufer müssen sauber vorbereiten. Heute scheitern Verkäufe häufiger als früher auf halber Strecke an der Finanzierung. Genau darauf müssen sich Käufer und Verkäufer einstellen. Warum die Preise trotzdem nicht auf breiter Front fallen, erklärt der Beitrag Warum manche Immobilienpreise steigen – und andere nicht.

Zuerst veröffentlicht auf focus.de: https://www.focus.de/immobilien/kaeufer-brauchen-bis-30-prozent-eigenkapital-plus-nebenkosten_7c092a23-81a5-4bea-b3d6-6e486bb88945.html

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Immobilienmakler • Buchautor • Redner

Über Arndt Gerhardts

Arndt Gerhardts ist ein erfahrener Immobilien-Experte mit über 25 Jahren Branchenerfahrung. Als Geschäftsführer der Gerhardts Immobilien GmbH engagiert er sich für die Weiterentwicklung der Immobilienbranche. Neben seiner Tätigkeit als Makler ist er als Buchautor, Vortragsredner und Branchenexperte aktiv. Seine Expertise wird regelmäßig in Medienformaten aufgegriffen, und er gibt praxisnahe Einblicke in Themen rund um Immobilienverkauf, Marktanalysen und energetische Sanierung.

Mit seinem neuesten Buchbeitrag möchte er Privatverkäufer dazu befähigen, selbstbewusst und gut vorbereitet ihre Immobilie zu verkaufen – mit Wissen, das sonst nur Maklern vorbehalten ist.

Stand: April 2026. Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.