Die wesentlichen Unterschiede und rechtlichen Besonderheiten beim Verkauf einer Immobilie mit einem gerichtlich bestellten Betreuer haben wir Ihnen hier kurz zusammengefasst.
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In diesem Beitrag geht es um das Thema “Erbengemeinschaft”. Was ist das überhaupt, welchen Zweck erfüllt eine Erbengemeinschaft und welche Möglichkeiten gibt es, wenn man plötzlich Teil einer zerstrittenen Gruppe ist?
Laut Definition bilden mehrere Erben, entweder nach gesetzlicher Erbfolge oder weil es der letzte Wille des/der Verstorbenen war, eine Erbengemeinschaft.
Die Erbengemeinschaft hat den alleinigen Zweck, den Nachlass so schnell wie möglich zu verteilen, das Vermögen aus dem Nachlass bis dahin gemeinsam zu verwalten, Verbindlichkeiten zu begleichen und die Erbschaftsteuererklärung abzugeben.
Da die Erbengemeinschaft nicht von Dauer ist, hat sie keine Rechtsfähigkeit – kann also weder klagen noch verklagt werden.
Alle Erben haben die Hand auf dem Vermögen und bilden eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft. Das bedeutet, dass jeder Einzelne zwar Eigentümer ist, aber nur mit den anderen Erben zusammen handlungsfähig ist. Keiner der Erben kann alleine einzelne Gegenstände aus dem Nachlass verkaufen oder verschenken – auch nicht seinen Anteil daran.
Mehrere Erben, entweder nach gesetzlicher Erbfolge oder weil es der letzte Wille des/der Verstorbenen war, bilden eine Erbengemeinschaft.
Um im Sinne der Erbengemeinschaft handeln zu können, sollten die folgenden Dinge unternommen bzw. beachtet werden:
Ermitteln Sie den Nachlass
Beantragen Sie einen Erbschein
Prüfen Sie vor Beantragung des Erbscheins unbedingt, ob sie wirklich Vermögen oder doch eher nur Schulden erben würden. Sollten die Verpflichtungen höher sein als das zu erbende Vermögen, empfiehlt es sich das Erbe auszuschlagen. Sollte es Nachlassschulden geben, die geringer sind als das geerbte Gesamtvermögen, sollten Sie diese aus dem Nachlass bezahlen. Dazu könnten Sie ggf. einzelne Gegenstände oder auch Immobilien verkaufen.
Prüfen Sie, ob Zuwendungen im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge bestehen
Hat beispielsweise eines der Kinder bereits zu Lebzeiten ein Grundstück als Zuwendung bekommen, dann kann diese sogenannte Schenkung ausgleichspflichtig sein. (§ 2050, 2015 BGB). Zudem ist jeder Erbe gegenüber den anderen Erben auf Verlangen auskunftspflichtig und muss angeben, ob er zu Lebzeiten vom Verstorbenen Geschenke oder Zuwendungen erhalten hat. (§ 2057 BGB) Berücksichtigen Sie dabei auch Pflegeleistungen. Hat einer der Erben den Verstorbenen unentgeltlich und ohne Gegenleistung gepflegt, kann er nun im Erbfall dafür einen Ausgleich verlangen. (§ 2057a BGB)
Verteilen Sie die teilbaren Gegenstände
Jeder Erbe nimmt sich in Abstimmung und Einvernehmen mit den anderen Erben Gegenstände, Geld und Wertpapiere aus dem Vermögen. Die Grundlagen dafür sind im BGB § 2042 und § 752 geregelt.
Verkaufen Sie die unteilbaren Gegenstände
Bei unteilbaren Gegenständen geht es in der Regel um Immobilien. Aber auch ein Oldtimer oder ein kostbares Gemälde kann nicht geteilt werden, daher sollten diese Dinge dann veräußert werden, um den Erlös unter den Erben aufteilen zu können.
Bei dem Verkauf einer Immobilie müssen die Erben einen realistischen Verkehrswert ermitteln und den Verkauf, auch innerhalb der Erbengemeinschaft, notariell beurkunden lassen. Kann keine Einigung erzielt werden, wird oftmals eine Teilungsversteigerung in Betracht gezogen. Können sich die Beteiligten nicht einigen, kann auch ein Notar zu Rate gezogen werden.
Beachten Sie die Erbschaftssteuer und die damit verbundenen Pflichten
Setzen Sie rechtzeitig ein Testament auf und umgehen Sie geschickt die familiären Streitigkeiten. Verhindern Sie mit einem Testament die Bildung einer Erbengemeinschaft durch die gesetzliche Erbfolge. Setzen Sie zudem einen Testamentsvollstrecker ein und ordnen Sie klar und deutlich im Testament an, wie der Nachlass konkret auf die Erben aufgeteilt werden soll. (§ 2048 BGB)
Ziehen Sie eine neutrale Person, wie beispielsweise einen Notar hinzu. Wenn sich um den Verkauf von Immobilien gestritten wird, kann auch ein professioneller und seriöser Immobilienmakler Ihr Ansprechpartner sein. Die neutrale Person sollte mit allen Erben gleichermaßen kommunizieren und jedem einzelnen zur gleichen Zeit dieselben Informationen zukommen lassen. Beispielsweise sollte ein Makler dann jeden Erben gleichermaßen über den Status des Immobilienverkaufs informieren.
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