Karlsruhe prüft die Erbschaftsteuer: Was Immobilienerben jetzt tun können

Sie erben das Haus Ihrer Eltern. Wert: 700.000 Euro. Auf Ihrem Konto ist dadurch kein Euro mehr. Trotzdem kann plötzlich eine fünfstellige Erbschaftsteuer fällig werden.

Genau deshalb ist die Verhandlung des Bundesverfassungsgerichts am 12. Oktober so spannend. 2025 wurden 13,3 Milliarden Euro Erbschaftsteuer festgesetzt* – 57,1 Prozent mehr als im Vorjahr und ein Rekord. Für Immobilienerben geht es um die Frage: Sind unsere Regeln noch zeitgemäß?

Was Karlsruhe tatsächlich prüft

Bayern hat eine abstrakte Normenkontrolle beantragt. Angegriffen werden die Bewertung von Grundbesitz, die persönlichen Freibeträge und die Steuersätze.

Zunächst geht es darum, ob der Bund diese Punkte überhaupt einheitlich regeln darf. Bei Freibeträgen und Steuersätzen hält Bayern auch die heutige Ausgestaltung für verfassungswidrig, unter anderem weil Preissteigerungen und regionale Unterschiede bei Immobilienpreisen nicht ausreichend berücksichtigt würden.

Karlsruhe, konkret das Bundesverfassungsgericht, prüft also nicht einfach, ob Ihr Haus zu hoch bewertet wurde. Auch die Steuerbefreiung für das selbst genutzte Familienheim ist nicht Gegenstand des Verfahrens. Am 12. Oktober wird zunächst verhandelt, ein Urteil muss dann noch nicht fallen.

Freibeträge von gestern, Preise von heute

Kinder können von jedem Elternteil grundsätzlich 400.000 Euro steuerfrei erben. Dieser Freibetrag gilt seit 2009. Der bundesweite Häuserpreisindex lag damals bei 54,4 Punkten, 2025 bei 100 – ein Anstieg von rund 84 Prozent. Welche Freibeträge für Ehepartner, Kinder, Enkel und andere Erben gelten, haben wir unter Freibeträge und steuerfreie Güter bei der Erbschaft zusammengestellt.

Natürlich ist nicht jede Immobilie um 84 Prozent teurer geworden. Aber der Widerspruch bleibt: Immobilien werden zu heutigen Marktwerten angesetzt, der Freibetrag stammt jedoch aus dem Jahr 2009. Wer Immobilien mit heutigen Preisen besteuert, kann bei den Freibeträgen nicht so tun, als wäre noch 2009.

Frühe Planung kann bei der Erbschaft viel Geld sparen

Ein einfaches Beispiel: Ein Kind erbt vom Vater allein ein Haus im Wert von 700.000 Euro. Nach dem Freibetrag von 400.000 Euro bleiben vereinfacht 300.000 Euro steuerpflichtig. In Steuerklasse I beträgt der Steuersatz darauf 11 Prozent – also rund 33.000 Euro. Die tatsächliche Steuer kann durch Schulden oder abzugsfähige Kosten niedriger ausfallen.

Gehört die Immobilie dagegen beiden Eltern, kann beim Erwerb von jedem Elternteil grundsätzlich ein eigener Freibetrag von 400.000 Euro greifen. Auch deshalb lohnt sich frühe Nachfolgeplanung.

Was Immobilienerben jetzt tun können

• Erstens: Immobilienwert prüfen. Liegt der tatsächliche Marktwert niedriger, kann nach § 198 Bewertungsgesetz ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden, etwa durch ein qualifiziertes Gutachten oder unter bestimmten Voraussetzungen durch einen zeitnahen Verkaufspreis. Wann sich ein Gutachten zur Wertermittlung lohnt, lesen Sie auf unserer Seite dazu.
• Zweitens: Familienheim prüfen. Kinder können das Elternhaus unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei übernehmen. Entscheidend sind unter anderem Selbstnutzung, die 200-Quadratmeter-Grenze und grundsätzlich zehn Jahre weitere Nutzung. Die oft genannte Sechs-Monats-Frist für den Einzug ist nach einer aktuellen BFH-Entscheidung keine starre Grenze.
• Drittens: Bescheide nicht liegen lassen. Die Einspruchsfrist beträgt grundsätzlich einen Monat. Wer von den Karlsruher Fragen betroffen sein könnte, sollte prüfen lassen, ob ein Einspruch sinnvoll ist.

Wer mehrere Immobilien hat, sollte früher anfangen

Eltern mit mehreren Immobilien – und ebenso ihre Kinder – sollten das Thema aktiv angehen, statt irgendwann vom Steuerbescheid überrascht zu werden.

Ein Steuerberater kann Übertragungswege und Steuerfolgen rechnen. Ein Notar sorgt für die rechtlich saubere Gestaltung. Ein auf Erb- und Nachlassrecht spezialisierter Rechtsanwalt kann Pflichtteilsfragen und die Nachfolge absichern. Und ein erfahrener Makler kann Marktwerte, Verkäuflichkeit und sinnvolle Strategien für einzelne Immobilien einschätzen. Entscheidend ist das Zusammenspiel: Erst wenn Steuer, Recht, Nachlass und Immobilienmarkt zusammen gedacht werden, entsteht eine belastbare Lösung. Eine erste realistische Einordnung bekommen Sie über unsere Immobilienbewertung.

Gerade bei größeren Immobilienvermögen kann frühe Planung viel ausmachen. Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet. Wer rechtzeitig plant, kann Freibeträge und Übertragungen möglicherweise sinnvoller nutzen. Es geht nicht darum, Steuern zu umgehen. Es geht darum, geschaffene Werte im gesetzlichen Rahmen so zu strukturieren, dass nicht unnötig Vermögen an den Staat verloren geht.

Nicht auf Karlsruhe warten

Freibeträge dürfen nicht über Jahrzehnte stehen bleiben, während Immobilienpreise steigen. Sie sollten regelmäßig an die Preisentwicklung angepasst werden.

Und für Eigentümer gilt: Nicht auf Karlsruhe warten. Wer Vermögen aufgebaut hat, sollte seine Nachfolge rechtzeitig planen. Wer bereits geerbt hat, sollte Wert, Familienheim und Bescheide prüfen. Was beim Verkauf einer geerbten Immobilie wichtig ist, zeigen wir auf einer eigenen Seite.

Ein geerbtes Elternhaus macht niemanden automatisch liquide. Und eine schlecht geplante Nachfolge kann aus jahrzehntelang aufgebautem Vermögen schnell ein Steuerproblem machen.

* Die „festgesetzte Steuer“ stellt die rechtlich ermittelte Steuerschuld dar und unterscheidet sich von den tatsächlich im Kalenderjahr zugeflossenen Kassen-Einnahmen.

Zuerst veröffentlicht auf focus.de: https://www.focus.de/immobilien/immobilien-erben-zittern-karlsruhe-prueft-die-erbschaftsteuer_34a3f75f-6f17-4bbb-8b71-ae6199616c0b.html

Möchten Sie von Arndt Gerhardts im persönlichen Gespräch mehr über diese Strategie erfahren? Dann vereinbaren Sie hier (klick) oder telefonisch einen Termin 02157-9474.

Immobilienmakler • Buchautor • Redner

Über Arndt Gerhardts

Arndt Gerhardts ist ein erfahrener Immobilien-Experte mit über 25 Jahren Branchenerfahrung. Als Geschäftsführer der Gerhardts Immobilien GmbH engagiert er sich für die Weiterentwicklung der Immobilienbranche. Neben seiner Tätigkeit als Makler ist er als Buchautor, Vortragsredner und Branchenexperte aktiv. Seine Expertise wird regelmäßig in Medienformaten aufgegriffen, und er gibt praxisnahe Einblicke in Themen rund um Immobilienverkauf, Marktanalysen und energetische Sanierung.

Mit seinem neuesten Buchbeitrag möchte er Privatverkäufer dazu befähigen, selbstbewusst und gut vorbereitet ihre Immobilie zu verkaufen – mit Wissen, das sonst nur Maklern vorbehalten ist.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.