Bund will Wohnungen bauen – nutzt aber seine Bestände kaum

Deutschland fehlen Wohnungen. Die Bundesregierung hat dafür eine neue Idee: Der Bund soll selbst zum Wohnungsbauer werden. Im Herbst will das Bauministerium das Konzept für eine Bundeswohnungsbaugesellschaft vorlegen. Klingt nach Tatkraft. Aber ist eine neue staatliche Gesellschaft wirklich das, was dem deutschen Wohnungsmarkt fehlt?

Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, kurz BImA, besitzt bereits rund 38.200 Wohnungen. In den vergangenen zehn Jahren hat die BImA 1230 Wohnungen fertiggestellt, davon 223 im Jahr 2025. Gleichzeitig standen im Frühjahr 2026 rund 4460 Wohnungen im Bundesbestand leer, darunter 3434 aus dem marktaktiven Bestand.

Leerstand lässt sich nie vollständig vermeiden. Aber bevor wir eine neue Gesellschaft gründen, darf man fragen: Warum nutzen und beschleunigen wir nicht zuerst, was der Bund bereits hat?

Warum sollte der Staat plötzlich billiger bauen?

Finanzminister Lars Klingbeil will ausdrücklich keine neue Superbehörde oder staatliche Baufirma. Vorgesehen ist eine schlanke Struktur mit Bund und privaten Investoren. Große Stückzahlen und serielles Bauen sollen Kosten senken. Das kann funktionieren. Nur verschwinden die Probleme dadurch nicht. Auch eine Bundesgesellschaft braucht Grundstücke, Genehmigungen, Handwerker und Material. Sie muss ebenfalls Bauvorschriften einhalten. Und eine Wohnung wird nicht automatisch billiger, nur weil der Staat auf dem Briefkopf steht.

Hohe Baukosten, Finanzierung, Standards und Bürokratie machen heute viele Projekte unwirtschaftlich. Warum beseitigt man diese Bremsen nicht konsequent, bevor man den nächsten staatlichen Akteur schafft? Dass der fehlende Neubau inzwischen sogar die Kaufpreise stützt, lesen Sie in Warum manche Immobilienpreise steigen – und andere nicht.

Staatswohnungen und Enteignungsdebatte – passt das zusammen?

Für mich steckt hier ein grundsätzlicher Widerspruch. Der Bund will privates Kapital für seine neue Gesellschaft gewinnen. Gleichzeitig wird politisch über stärkere Eingriffe in Eigentumsrechte diskutiert.

Die Linke hat im Juli 2026 beschlossen, die Vergesellschaftung großer profitorientierter Immobilienunternehmen bundesweit offensiv voranzutreiben. Sie beruft sich dabei auf Artikel 15 des Grundgesetzes.

Für einen Investor stellt sich trotzdem eine praktische Frage: Wie verlässlich sind die Rahmenbedingungen, wenn ich heute Millionen in Wohnraum investiere? Dass solche Debatten Folgen haben, zeigt eine aktuelle ifo-Studie zu Berlin. Danach haben Mietendeckel und Enteignungsdebatte die wohnungspolitische Unsicherheit erhöht und Neubau sowie Sanierung gebremst, besonders bei größeren Wohnungsunternehmen. Wer Investoren für den Wohnungsbau gewinnen will, sollte ihnen nicht zugleich vermitteln, dass ihr Eigentum politisch zur Verhandlungsmasse wird.

Selbst ein gewerkschaftsnahes Institut warnt

Bemerkenswert ist auch die Kritik des Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) der Hans-Böckler-Stiftung. Das IMK warnt bei einer Bundesbaugesellschaft vor großen verfassungsrechtlichen Risiken, weil Wohnungsbau grundsätzlich Ländersache ist.

Die Forscher schlagen stattdessen einen Fördermechanismus über die KfW vor. Staatliche Garantien sollen Finanzierungskosten senken, während öffentliche, gemeinnützige und private Unternehmen bauen. Nach ihrer Modellrechnung könnten so in zehn Jahren rund eine Million zusätzliche bezahlbare Wohnungen entstehen. Wie dringend sie gebraucht würden, spüren Wohnungssuchende in den Städten schon heute: Wohnungsmangel in Städten – wie Vermieter Bewerber auswählen.

Der Wohnungsmarkt ist nicht überall gleich

Hinzu kommt etwas, das bei Immobilien gerne vergessen wird: Der Wohnungsmarkt ist nicht überall gleich. In meinem Buch „Hurra, mein Haus ist weg!“ beschreibe ich, wie wichtig wirtschaftliche Entwicklung, Kaufkraft, Infrastruktur, Preise und Mieten für einen Standort sind.

München ist eine andere Rechnung als Duisburg, Schwerin oder der Niederrhein. Kommunen, regionale Wohnungsunternehmen und private Investoren kennen diese Märkte. Man sollte ihnen das Bauen leichter machen, statt zu glauben, eine zentrale Gesellschaft könne alles besser steuern. Wie der Markt bei uns aussieht, zeigt unsere Seite zum Kreis Viersen.

Der Staat sollte den Weg freimachen

Prinzipiell habe ich nichts dagegen, wenn der Bund eigene Grundstücke aktiviert, serielles Bauen vorantreibt oder selbst baut, sofern es nachweislich sinnvoll ist. Aber warum baut der private Markt zu wenig? Nicht, weil niemand Wohnungen bauen oder vermieten möchte. Sondern weil sich viele Projekte bei den heutigen Kosten, Regeln und Risiken nicht rechnen.

Der Staat schreibt einen Teil dieser Regeln selbst. Er beeinflusst Steuern, Standards, Förderbedingungen und Genehmigungsverfahren. Gleichzeitig diskutiert die Politik über Mietbegrenzungen und Enteignungen.

Machen wir Bauen günstiger, schneller und planbarer. Stellen wir Grundstücke zu vernünftigen Konditionen bereit. Senken wir unnötige Standards. Schaffen wir Verlässlichkeit für Investoren. Dann brauchen wir vielleicht gar keine neue staatliche Wohnungsbaugesellschaft. Deutschland braucht keine neue staatliche Wohnungsbau-Bürokratie. Deutschland braucht Wohnungen.

Warum Mieten derzeit deutlich schneller steigen als Kaufpreise und was das für die eigene Entscheidung heißt, lesen Sie in Mieten steigen rasant – und Kaufen wird wieder interessant.

Zuerst veröffentlicht auf focus.de: https://www.focus.de/immobilien/bund-will-wohnungen-bauen-nutzt-aber-seine-bestaende-kaum_c858ccea-5b13-4d91-aacf-0a792d75349b.html

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Immobilienmakler • Buchautor • Redner

Über Arndt Gerhardts

Arndt Gerhardts ist ein erfahrener Immobilien-Experte mit über 25 Jahren Branchenerfahrung. Als Geschäftsführer der Gerhardts Immobilien GmbH engagiert er sich für die Weiterentwicklung der Immobilienbranche. Neben seiner Tätigkeit als Makler ist er als Buchautor, Vortragsredner und Branchenexperte aktiv. Seine Expertise wird regelmäßig in Medienformaten aufgegriffen, und er gibt praxisnahe Einblicke in Themen rund um Immobilienverkauf, Marktanalysen und energetische Sanierung.

Mit seinem neuesten Buchbeitrag möchte er Privatverkäufer dazu befähigen, selbstbewusst und gut vorbereitet ihre Immobilie zu verkaufen – mit Wissen, das sonst nur Maklern vorbehalten ist.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.