Ihre Tochter möchte das Elternhaus übernehmen, kann den Kaufpreis aber nicht vollständig über eine Bank finanzieren. Genau für solche Familien ist ein neues Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) interessant.
Im entschiedenen Fall verkauften Eltern ihre Immobilie zum Verkehrswert an ihre Tochter. Sie durfte den Kaufpreis zinslos über Jahre in Raten zahlen. Das Finanzamt wollte daraus einen rechnerischen Zinsanteil herauslösen und bei den Eltern besteuern. Der BFH widersprach: Sind die Raten vollständig Kaufpreis und wird die Forderung ausdrücklich zinslos gestundet, entsteht grundsätzlich kein steuerpflichtiger fiktiver Zinsertrag. Auch der Vorteil der zinslosen Stundung war hier keine schenkungsteuerpflichtige Zuwendung.
Die Familie kann ein Stück weit die Bank ersetzen
Was haben Familien davon? Das Kind muss nicht den gesamten Kaufpreis über eine Bank finanzieren. Die Immobilie kann trotzdem schon übertragen werden, während die Eltern über Jahre regelmäßige Raten erhalten.
Wichtig ist der Unterschied zu einem zinslosen Darlehen. Die Eltern geben dem Kind also nicht 500.000 Euro, damit es ihr Haus kauft. Es fließt kein Kapital einmalig an das Kind. Stattdessen übertragen die Eltern die Immobilie und stunden den Kaufpreis, verlangen ihn also nicht sofort. Das Kind zahlt ihn anschließend über Jahre in Raten zurück.
Genau dieser Unterschied ist steuerlich wichtig. Der BFH begründet das damit, dass bei der Stundung eben keine Geldsumme aus dem Vermögen der Eltern zur Nutzung überlassen wird.
Entscheidend ist, was wirklich vereinbart wird. Müsste das Kind bei sofortiger Zahlung etwa nur 450.000 Euro, bei Ratenzahlung aber 500.000 Euro zahlen, kann in der Differenz ein versteckter Zins stecken. Die Bezeichnung „zinslos“ allein reicht dann nicht. Muss ein Teil des Kaufpreises doch über eine Bank laufen, rechnet unser unabhängiger Finanzierungspartner die Kombination gern durch.
Drei Steuerpunkte bleiben wichtig
- Erstens: Der Kaufpreis muss plausibel sein. Wird deutlich unter Wert verkauft, kann die Differenz als Schenkung behandelt werden. Kinder haben gegenüber jedem Elternteil grundsätzlich 400.000 Euro Freibetrag; Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet. Eine Übersicht aller Freibeträge finden Sie unter Freibeträge und steuerfreie Güter bei der Erbschaft.
- Zweitens: Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Eine wichtige Ausnahme gilt bei Eigennutzung: Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorherigen Kalenderjahren selbst bewohnt, kann der Gewinn steuerfrei bleiben. Drei volle Jahre sind dafür nicht nötig. Mehr dazu in Steuern beim Immobilien-Verkauf.
- Drittens: Beim Verkauf von Eltern an ihre Kinder fällt grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer an.
Verkaufen oder schenken?
Ein Verkauf kann gut passen, wenn die Eltern Geld benötigen, regelmäßige Einnahmen wünschen oder Geschwister ausgeglichen werden sollen. Bei vermieteten Immobilien kann außerdem der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungskosten des Kindes Grundlage seiner Abschreibung sein.
Eine Schenkung kann besser passen, wenn die Eltern keinen Kaufpreis brauchen und Vermögen bewusst auf die nächste Generation übertragen wollen. Was dabei zu beachten ist, lesen Sie in Heute schon an Morgen denken: Schenken! Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht zuerst: Wie spare ich Steuern? Sondern: Was soll für die Familie am Ende erreicht werden?
Wer die Nachfolge ohnehin plant, sollte auch die Erbschaftsteuer im Blick behalten. Warum die gerade auf dem Prüfstand steht, erkläre ich in Karlsruhe prüft die Erbschaftsteuer: Was Immobilienerben jetzt tun können.
Ratgeber: Immobilienbewertung
Verkehrswert, Bewertungsverfahren und typische Fehler: So belegen Sie einen plausiblen Kaufpreis, wenn die Immobilie in der Familie bleibt.
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Erst das Ziel, dann der Vertrag
Danach sollten die Fachleute zusammenspielen. Steuerberater, Notar und ein auf Erb- und Nachlassrecht spezialisierter Rechtsanwalt klären Steuer, Vertrag und Nachfolge. Ein erfahrener Makler bringt die aktuelle Marktperspektive für den Immobilienwert ein; bei Bedarf kann ein qualifizierter Gutachter den Wert zusätzlich belastbar dokumentieren. Wann sich ein Gutachten zur Wertermittlung lohnt, lesen Sie auf unserer Seite dazu.
Auch die Absicherung gehört dazu. Im BFH-Fall war die Kaufpreisforderung der Eltern durch eine Grundschuld gesichert. Grundstückskaufverträge müssen ohnehin notariell beurkundet werden.
Das Urteil ist deshalb mehr als eine steuerliche Feinheit. Das Kind kann die Immobilie heute übernehmen, obwohl der Kaufpreis nicht sofort verfügbar ist. Die Eltern erhalten ihr Geld über Jahre. Vertrauen ersetzt keinen sauberen Vertrag. Gerade innerhalb der Familie sollte deshalb klar geregelt sein, wer was schuldet, wie lange gezahlt wird und wie die Forderung abgesichert ist.
Quellen: BFH, Urteil VIII R 30/24 vom 24. März 2026 · § 7 ErbStG, § 14 ErbStG, § 16 ErbStG · § 23 EStG · BFH zur Eigennutzung über drei Kalenderjahre · § 3 Nr. 6 GrEStG · § 7 EStG, § 11d EStDV · § 311b BGB
Zuerst veröffentlicht auf chip.de: https://www.chip.de/news/geld-finanzen-recht/immobilie-an-die-kinder-verkaufen-dieses-steuer-urteil-kann-fuer-familien-wichtig-werden_72ab1bd1-d8bc-47a8-9ac7-ef5ee1760a0e.html
Immobilienmakler • Buchautor • Redner
Über Arndt Gerhardts
Arndt Gerhardts ist ein erfahrener Immobilien-Experte mit über 25 Jahren Branchenerfahrung. Als Geschäftsführer der Gerhardts Immobilien GmbH engagiert er sich für die Weiterentwicklung der Immobilienbranche. Neben seiner Tätigkeit als Makler ist er als Buchautor, Vortragsredner und Branchenexperte aktiv. Seine Expertise wird regelmäßig in Medienformaten aufgegriffen, und er gibt praxisnahe Einblicke in Themen rund um Immobilienverkauf, Marktanalysen und energetische Sanierung.
Mit seinem neuesten Buchbeitrag möchte er Privatverkäufer dazu befähigen, selbstbewusst und gut vorbereitet ihre Immobilie zu verkaufen – mit Wissen, das sonst nur Maklern vorbehalten ist.
Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.