Deutschland ist das einzige EU-Land, in dem Mieten verbreiteter ist als Eigentum. 2025 lebten hier 52,8 Prozent der Menschen zur Miete, Eigentümer sind nur 47,2 Prozent. Im EU-Durchschnitt sind es 68,5 Prozent. Das ist kein Zufall. Hohe Grunderwerbsteuern und Kaufnebenkosten bremsen den Einstieg. Und über einen Punkt wird viel zu selten gesprochen: Selbstnutzer können Hypothekenzinsen steuerlich nicht absetzen.

Wer kauft, zahlt also aus versteuertem Einkommen. Gleichzeitig bleibt das Mieten attraktiv, weil der Markt sicher ist. In den Niederlanden liegt die Erwerbssteuer bei 2 Prozent, junge Käufer können befreit werden. Tschechien hat sie abgeschafft. Viele hohe Eigentumsquoten in Osteuropa sind zudem historisch geprägt: durch die Privatisierungen der 1990er-Jahre. Wer mehr Eigentum will, muss den Erwerb günstiger machen – beim Einstieg und steuerlich.

Destatis-Zahlen zeigen: Deutschland bleibt ein Mieterland

Eine echte Prognose gibt es nicht. Aber die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Deutschland bleibt ein Mieterland. 2025 wohnen 52,8 Prozent der Menschen zur Miete. 2023 waren es 52,4 Prozent, 2024 und 2025 jeweils 52,8 Prozent. Das ist jedoch keine Trendwende, sondern Stillstand auf hohem Niveau. Für den Wohnungsmarkt heißt das vor allem eins: Der Druck bleibt hoch.

Es fehlen Wohnungen, und Kaufen bleibt für viele schlicht zu teuer. 2025 wurden nur 206.600 Wohnungen fertiggestellt, so wenige wie seit 2012 nicht mehr. Gleichzeitig steigt die Überbelegung. Solange Kaufen so teuer bleibt, verlagert sich der Druck weiter auf den Mietmarkt. Und politische Entscheidungen wie das „Heizungsgesetz“ erschweren die Sache. Wie Vermieter in solchen Märkten auswählen, lesen Sie in Wohnungsmangel in Städten: Wie Vermieter Bewerber auswählen. Und warum sich der Vergleich von Miete und Kauf gerade wieder verschiebt, in Mieten steigen rasant – und Kaufen wird wieder interessant.

EU-Vergleich: Wie andere Länder Erstkäufer fördern

Meistens scheitert der erste Kauf nicht am Wunsch nach Eigentum, sondern am fehlenden Eigenkapital, an der tragbaren Monatsrate und an hohen Erwerbssteuern. Genau dort setzen gute Modelle an. Welche Rate zu Ihrem Einkommen passt, zeigt unser Budget-Rechner.

Deutschland hatte mit dem Baukindergeld einen Zuschuss: 1.200 Euro pro Kind und Jahr, insgesamt 12.000 Euro. Neue Anträge sind Geschichte. Heute dominieren KfW-Kredite. Was das bekannteste Programm für Familien taugt, habe ich in Jung kauft Alt: Fast geschenkter Zins – doch das Haus kann teuer werden nachgerechnet.

Die Niederlande sind pragmatischer: Unter 35-Jährige zahlen bis 555.000 Euro keine Grunderwerbsteuer, vielerorts schließt die Starterslening zusätzlich die Finanzierungslücke – bis zu 20 Prozent des Kaufpreises, drei Jahre ohne Zins und Tilgung. Frankreich setzt mit dem PTZ auf ein zinsloses Ergänzungsdarlehen, Finnland mit dem ASP auf gefördertes Ansparen plus Staatsgarantie. Der Punkt ist klar: Wer Erstkäufern helfen will, darf nicht pauschal Nachfrage anheizen. Er muss die erste Finanzierungslücke schließen. Das macht Deutschland nicht.

Steuern und Abgaben bremsen den Immobilienkauf

Deutschland ist bei Steuern und Abgaben auf Arbeit ein Hochlastland. 2024 lag die Netto-Durchschnittssteuer für einen alleinstehenden Durchschnittsverdiener bei 37,4 Prozent. Vom Brutto bleiben also nur 62,6 Prozent. In den Niederlanden sind es hingegen 72,8 Prozent, in Österreich 67,7 Prozent. Gleichzeitig ist das verfügbare Einkommen in Deutschland hoch und liegt preisbereinigt pro Kopf über dem EU-Durchschnitt.

Das eigentliche Problem liegt woanders: Zu wenig davon kommt als frei verfügbares Netto an. Und genau davon gehen dann auch noch hohe Wohn- und Energiekosten ab. Für Immobilienkäufer ist das entscheidend. Eigenkapital entsteht langsamer, die monatliche Belastung wird enger und Finanzierungen kippen schneller. Wie viel Eigenkapital Banken heute erwarten, lesen Sie in Käufer brauchen bis 30 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten. Eine Finanzierung, die zu Ihrem Netto passt, rechnet Ihnen unser unabhängiger Finanzierungspartner gern durch.

Vielleicht müsste man in Deutschland auch weniger das Sparbuch verklären und endlich mehr über finanzielle Bildung, Vermögensaufbau und Beteiligungskultur sprechen.

Wie Deutschland die Wohnungskrise lösen könnte

Langfristig wird Deutschland die Wohnungsfrage nicht mit immer neuen Einzelförderungen lösen. Es muss mehr gebaut werden. Der Bedarf liegt bis 2030 bei ca. 320.000 Wohnungen pro Jahr. Fertiggestellt wurden 2025 aber nur 206.600. Gleichzeitig stapeln sich 760.700 genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen. Das Problem ist also nicht nur Geld. Das Problem ist ein System, das zu langsam, zu kompliziert und vor allem zu misstrauisch ist.

Wer das ändern will, muss Genehmigungen beschleunigen, Verfahren vereinfachen, serielles Bauen stärken und bezahlbaren Neubau verlässlich finanzieren. Und ja: Man wird privaten Investoren wieder mehr vertrauen müssen, statt sie reflexhaft unter Generalverdacht zu stellen oder mit Mietpreisbremsen zu arbeiten. Die Niederlande zeigen, was klare Ziele bewirken, Österreich, was ein starker gemeinnütziger Sektor leisten kann. Deutschland braucht beides: mehr Tempo und endlich eine Politik, die Bauen möglich macht, statt es immer weiter auszubremsen.

Zuerst veröffentlicht auf chip.de: https://www.chip.de/news/geld-finanzen-recht/deutschland-hinkt-beim-wohneigentum-hinterher-das-machen-europas-nachbarn-anders_5a70abab-d8bb-4133-9657-f394bbe68065.html

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Immobilienmakler • Buchautor • Redner

Über Arndt Gerhardts

Arndt Gerhardts ist ein erfahrener Immobilien-Experte mit über 25 Jahren Branchenerfahrung. Als Geschäftsführer der Gerhardts Immobilien GmbH engagiert er sich für die Weiterentwicklung der Immobilienbranche. Neben seiner Tätigkeit als Makler ist er als Buchautor, Vortragsredner und Branchenexperte aktiv. Seine Expertise wird regelmäßig in Medienformaten aufgegriffen, und er gibt praxisnahe Einblicke in Themen rund um Immobilienverkauf, Marktanalysen und energetische Sanierung.

Mit seinem neuesten Buchbeitrag möchte er Privatverkäufer dazu befähigen, selbstbewusst und gut vorbereitet ihre Immobilie zu verkaufen – mit Wissen, das sonst nur Maklern vorbehalten ist.

Stand: Juli 2026. Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.