Region · Schwalmtal
Immobilienmakler in Schwalmtal – zwischen Schwalm, Hariksee und A52
Schwalmtal besteht seit 1970 aus den früheren Gemeinden Waldniel und Amern und zählt rund 18.800 Einwohner. Wir begleiten Eigentümer aus allen Ortsteilen, vom Markt in Waldniel bis zu den Höfen um Dilkrath und Lüttelforst, bei Bewertung und Verkauf ihrer Immobilie.
★ 4,86/5 · 310 BewertungenInhabergeführt seit 1997Über 1.000 VermittlungenBuch „Hurra, mein Haus ist weg!“
Lage und Charakter
Wo Schwalmtal liegt und was die Gemeinde prägt
Schwalmtal liegt am linken Niederrhein im Süden des Kreises Viersen. Nachbarn sind die Städte Viersen, Mönchengladbach, Nettetal und Wegberg sowie die Gemeinden Brüggen und Niederkrüchten. Von den gut 48 Quadratkilometern Gemeindefläche ist nur ein kleiner Teil bebaut. Den Großteil nehmen Äcker und Wiesen ein, dazu rund 890 Hektar Wald. Namensgeber ist die Schwalm, an deren Lauf früher viele Wassermühlen arbeiteten. Deshalb spricht man hier auch vom „Tal der Mühlen“.
Die Gemeinde entstand am 1. Januar 1970 aus den bis dahin selbständigen Gemeinden Waldniel und Amern. Beide waren vorher schon gewachsen: Waldniel 1915 um Lüttelforst, Amern 1928 um Dilkrath. Das Rathaus steht am Markt in Waldniel, überragt vom 84 Meter hohen Turm der Pfarrkirche St. Michael, die im Volksmund „Schwalmtaldom“ heißt. Zwischen den beiden Hauptorten verteilen sich mehr als dreißig Weiler, Honschaften und Hofschaften, darunter Hehler, Leloh, Ungerath, Geneschen und Vogelsrath.
Die Entfernungen in die Umgebung sind überschaubar. Nach Angaben der Gemeinde sind es nach Mönchengladbach etwa 12 Kilometer, nach Viersen rund 11 und nach Düsseldorf ungefähr 38 Kilometer. Venlo und Roermond auf niederländischer Seite liegen jeweils etwa 23 Kilometer entfernt. Das Gelände ist flach: Der höchste Punkt der Gemeinde liegt bei 70 Metern über Normalnull, der niedrigste bei 40 Metern.
Auf einen Blick
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Wohnlagen und Bebauung
Wohnen in Schwalmtal: zwei Ortskerne und viele Hofschaften
Der Wohnungsbestand verteilt sich ungleich. Waldniel ist mit gut 11.700 Einwohnern der größere Ort, mit Geschäften rund um den Markt, dem Schulzentrum an der Turmstraße und Wohngebieten, die sich um den alten Kern gelegt haben. Amern mit etwa 7.400 Einwohnern besteht aus Ober- und Unteramern, zwischen denen der Kranenbach fließt, und wirkt dörflicher. In beiden Orten überwiegen freistehende Einfamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser. Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen finden Sie vor allem in den Ortskernen.
Außerhalb der Kerne ändert sich das Bild. In Dilkrath, Lüttelforst, Vogelsrath und den kleineren Honschaften stehen viele ältere Hofanlagen, umgebaute Bauernhäuser und Wohnhäuser auf großen Grundstücken. Solche Objekte sind bei Käufern gefragt, bringen beim Verkauf aber eigene Fragen mit, etwa zu Außenbereich, Denkmalschutz oder Erschließung. Größere neue Wohnprojekte sind selten. Auf dem früheren Weuthen-Gelände in Waldniel ist mit dem „Neller Quartier“ ein neues Wohnviertel mit 150 bis 180 Wohnungen geplant, ein Baubeginn gilt frühestens 2027 als realistisch.
Ortsteile
Die Ortsteile der Gemeinde Schwalmtal
Schwalmtal hat zwei Hauptorte mit eigenen Seiten, Waldniel und Amern. Die kleineren Ortsteile Dilkrath, Lüttelforst und Vogelsrath stellen wir hier direkt vor. Sie hängen eng mit den Hauptorten zusammen, historisch wie im Alltag, und werden von Käufern meist gemeinsam mit Waldniel oder Amern gesucht.
Ortsteil von Schwalmtal
Amern
Zwei Pfarrkirchen, der Mühlenturm und der Kranenbach dazwischen: Amern mit rund 7.400 Einwohnern ist der dörflicher geprägte der beiden Schwalmtaler Hauptorte.
Ortsteil von Schwalmtal
Waldniel
Der größere Hauptort mit Rathaus, Schulzentrum und dem 84 Meter hohen Turm von St. Michael. Busse fahren von hier direkt zum Hauptbahnhof Mönchengladbach.
Dilkrath – Kirchdorf zwischen Amern und Boisheim
ca. 1.200 Einwohner · bis 1928 eigene Gemeinde · Pfarrkirche St. Gertrudis von 1460
Dilkrath liegt nordöstlich von Amern an der Straße nach Boisheim und hat rund 1.200 Einwohner. Der Ort entstand vermutlich im 10. oder 11. Jahrhundert als Rodungssiedlung, war bis 1928 eine eigene Gemeinde und kam dann zu Amern St. Georg. Schon von weitem sehen Sie den ziegelroten Turm von St. Gertrudis, einer gotischen Backsteinbasilika von 1460. Daneben stehen das um 1700 erbaute Pfarrhaus, ein Gasthaus von 1792 an der Boisheimer Straße und die frühere Dorfschule an der Nordstraße, alle unter Denkmalschutz.
Gewohnt wird in Dilkrath überwiegend in Einfamilien- und Doppelhäusern, am Ortsrand auch in früheren Hofstellen. Das Vereinsleben trägt unter anderem der Fußballverein DJK Fortuna Dilkrath. Käufer, die hier suchen, wollen meist ein Haus mit Garten in einem kleinen Ort. Für Einkäufe und weiterführende Schulen fahren sie nach Amern oder Waldniel, für die Bahn zum Haltepunkt Boisheim an der Strecke Viersen–Venlo.
Lüttelforst – Waldhufendorf am Nordufer der Schwalm
ca. 620 Einwohner · bis 1915 eigene Gemeinde · Pfarrkirche St. Jakobus, Lüttelforster Mühle
Lüttelforst ist ein altes Waldhufendorf. Die Höfe reihen sich am Nordufer der Schwalm auf, parallel zum Fluss, die zugehörigen Flurstreifen liegen dahinter. Erstmals urkundlich erwähnt wird der Ort 1255 im Zusammenhang mit einer Schenkung an die Kapelle St. Jakobus, die 1258 Pfarrkirche wurde. Bis 1915 war Lüttelforst eine eigene Gemeinde im Kreis Kempen, dann kam es zu Waldniel. Heute leben hier rund 620 Menschen. Unter Denkmalschutz stehen unter anderem die Pfarrkirche St. Jakobus, die Lüttelforster Mühle und mehrere Hof- und Wohnhäuser.
Die Gemeinde zählt das Waldhufendorf zu ihren Ausflugszielen, die Schwalmaue und Wanderwege liegen direkt am Ort. Mit der Kindertageseinrichtung Lüttelforst, der St.-Jakobus-Schützenbruderschaft und dem Sportverein Apollo 11 hat Lüttelforst ein eigenes Gemeinschaftsleben, Einkäufe und Schulen erledigen die Bewohner in Waldniel. Gefragt sind hier vor allem Hofstellen, ältere Wohnhäuser und Häuser mit großem Grundstück nahe Fluss und Wald. Bei Gebäuden im Außenbereich oder unter Denkmalschutz sollten Genehmigungen früh geprüft werden.
Vogelsrath – Wohnplatz mit Wegekapelle und Schützentradition
Wohnplatz bei Amern · Wegekapelle aus dem 17. Jh. · Schützenbruderschaft seit 1821
Vogelsrath ist einer der kleineren Wohnplätze von Schwalmtal und gehörte historisch zur Pfarre Amern St. Georg. Die Grundschule in Amern liegt knapp einen Kilometer entfernt. Zum Ort gehören neben der Straße Vogelsrath selbst kurze Wege wie Smetsend und Schmalend. Das älteste Bauwerk ist eine Wegekapelle aus dem 17. Jahrhundert, ein kleiner Backsteinbau, in dessen Nische seit 1907 eine Madonnenfigur steht.
Das Ortsleben prägt die St.-Josef-Schützenbruderschaft, gegründet 1821, die ihr Schützenfest im Wechsel mit den Bruderschaften aus Oberamern und Schellerbaum ausrichtet. Mit der DRK-Kindertageseinrichtung Vogelsrath gibt es eine Kita am Ort. Die Bebauung besteht überwiegend aus Einfamilienhäusern und früheren Hofstellen. Wer hier ein Haus sucht, möchte meist ruhig und ländlich wohnen und trotzdem in wenigen Minuten in Amern, Waldniel oder an der A52 sein.
Anbindung und Alltag
Anbindung, Schulen und Freizeit in der Gemeinde
Die A52 zwischen Düsseldorf und Roermond führt durch das Gemeindegebiet und hat hier zwei Anschlussstellen, Schwalmtal und Schwalmtal-Hostert. Über die L 371 und die B 221 geht es in die Nachbarorte. Einen Bahnhof hat Schwalmtal nicht mehr: Die frühere Strecke von Dülken nach Brüggen ist stillgelegt, der Abschnitt zwischen Waldniel und Dülken seit 1998. Zum Zug fahren Sie nach Mönchengladbach Hauptbahnhof, Viersen oder Dülken. Die Buslinien 013 und SB 83 verbinden Waldniel direkt mit dem Mönchengladbacher Hauptbahnhof.
Beim Schulangebot ist die Gemeinde gut aufgestellt. Grundschulen gibt es in Waldniel und Amern. An der Turmstraße in Waldniel liegen das Gymnasium St. Wolfhelm und die Janusz-Korczak-Realschule, an der Schulstraße die Margot-Friedländer-Schule, dazu kommt das Förderzentrum West in Geneschen. Dreizehn Kindertagesstätten verteilen sich über die Ortsteile. Zur Freizeit gehören der etwa 20 Hektar große Hariksee an der Grenze zu Niederkrüchten mit der Mühlrather Mühle von 1447, das Strandbad am Heidweiher in der Happelter Heide und die 19 Kilometer langen „Wanderschönen Wunderwege“ zwischen Ungerath, Waldniel und Amern.
Früher prägte die Textilindustrie die Gemeinde, heute ist die Wirtschaft kleinteiliger. Die Bäckereikette Kamps hat ihren Verwaltungssitz seit 2007 in Schwalmtal, dazu kommen Handwerk, Handel und Landwirtschaft. Viele Berufstätige pendeln nach Mönchengladbach, Viersen, Krefeld oder Düsseldorf. Für Menschen, die auf Hilfe beim Fahren angewiesen sind, gibt es seit 2021 ein ehrenamtlich betriebenes Bürgerauto. Es fährt innerhalb von Schwalmtal, Brüggen und Niederkrüchten und wird einen Werktag vorher telefonisch bestellt.
Verkaufen in Schwalmtal
Immobilie in Schwalmtal verkaufen: Wer hier sucht
Die Interessenten für Schwalmtaler Häuser kommen erfahrungsgemäß aus mehreren Richtungen. Familien aus Mönchengladbach und Viersen suchen hier häufig mehr Platz und Garten, ohne den Arbeitsplatz weit hinter sich zu lassen. Wer nach Düsseldorf oder Krefeld pendelt, schätzt die A52 vor der Haustür. Dazu kommen Käufer, die schon in der Gemeinde wohnen und innerhalb Schwalmtals umziehen, sowie ältere Eigentümer, die ein großes Haus gegen eine Wohnung in Waldniel oder Amern tauschen möchten.
Was Ihre Immobilie wert ist, hängt in Schwalmtal stark von der Lage ab: Ortskern oder Außenbereich, Nähe zur Autobahn oder zum Hariksee, Grundstücksgröße, Baujahr und Zustand. Eine belastbare Einschätzung beginnt deshalb beim Objekt selbst. Erste Orientierung zu Bodenrichtwerten gibt BORIS.NRW mit den Daten des Gutachterausschusses im Kreis Viersen. Wie wir den Wert Ihres Hauses ermitteln, lesen Sie unter Immobilienwert richtig einordnen.
Bei Hofanlagen und Häusern außerhalb der Ortskerne lohnt ein früher Blick in die Unterlagen: Baugenehmigungen, Bauzeichnungen, bei Baudenkmälern der Eintrag in die Denkmalliste. Fehlt etwas davon, verzögert sich der Verkauf, weil Käufer und finanzierende Banken diese Papiere vor dem Notartermin sehen wollen. Wir klären das mit Ihnen vorab und fordern fehlende Dokumente bei Gemeinde oder Kreis an. Wie ein Verkauf mit uns Schritt für Schritt abläuft, zeigt die Seite Ablauf eines Verkaufs.
Verbindliche Bodenrichtwerte veröffentlicht der Gutachterausschuss im Kreis Viersen über BORIS.NRW. Was Ihre Immobilie wert ist, hängt von Grundstück, Baujahr, Zustand und Mikrolage ab – dafür gibt es keine Durchschnittszahl.
Wert und Strategie
Marktpreiseinschätzung, Zielgruppe und ein Vermarktungsplan, der zur Lage passt.
Präsentation
Fotos, Exposé, Energieausweis und die passenden Portale.
Besichtigung und Prüfung
Vorqualifizierte Interessenten, Finanzierungsnachweis, Vertragsvorbereitung.
Notar und Übergabe
Begleitung bis zur Beurkundung und zur Schlüsselübergabe.
Ihr Ansprechpartner
Persönlich, ohne Umwege.
Arndt Gerhardts
IMMOBILIENMAKLER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Arndt Gerhardts begleitet seit 1997 Eigentümer am Niederrhein beim Verkauf – mit über 1.000 Vermittlungen und dem Blick für Bausubstanz. Sein Vorgehen beschreibt er im Ratgeber „Hurra, mein Haus ist weg!“.
Häufige Fragen
Fragen zu Schwalmtal
Gehört der Hariksee zu Schwalmtal?
Der rund 20 Hektar große See liegt zwischen Schwalmtal und Niederkrüchten, die Mühlrather Mühle an seinem Abfluss gehört zu Schwalmtal. Seine heutige Form erhielt der See durch Torfabbau im 17. Jahrhundert. Heute ist er mit Bootsverleih, dem Insel-Schlösschen und Waldwegen ein Ausflugsziel für die ganze Region. Für Käufer zählt vor allem, dass Sie ihn von Waldniel und Amern aus in wenigen Minuten erreichen, mit dem Rad wie mit dem Auto.
Wie komme ich von Schwalmtal ohne Auto nach Mönchengladbach oder Düsseldorf?
Vom Ortskern Waldniel fahren die Buslinie 013 und der Schnellbus SB 83 direkt zum Hauptbahnhof Mönchengladbach. Dort haben Sie Anschluss an Regionalzüge und S-Bahn in Richtung Düsseldorf, Köln und ins Ruhrgebiet. Alternativ erreichen Sie die Bahnhöfe in Viersen und Dülken mit dem Bus. Einen eigenen Bahnhof gibt es in der Gemeinde seit der Stilllegung der Strecke Dülken–Brüggen nicht mehr. Fahrpläne finden Sie beim Verkehrsverbund Rhein-Ruhr.
Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf in Schwalmtal?
Grundlage sind ein aktueller Grundbuchauszug, die Flurkarte, Baugenehmigung und Bauzeichnungen, eine Wohnflächenberechnung und ein gültiger Energieausweis. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und die Protokolle der Eigentümerversammlungen dazu. Bei älteren Hofstellen im Außenbereich oder bei Baudenkmälern, wie es sie in Amern, Dilkrath und Lüttelforst gibt, sollten Sie zusätzliche Genehmigungen früh zusammenstellen. Wir sehen die Unterlagen gemeinsam mit Ihnen durch und besorgen fehlende Dokumente.
Wie finde ich heraus, was mein Haus in Schwalmtal wert ist?
Einen ersten Anhaltspunkt für den Bodenwert liefern die Bodenrichtwerte auf BORIS.NRW, die der Gutachterausschuss im Kreis Viersen aus den tatsächlichen Verkäufen ermittelt. Für den Wert eines bebauten Grundstücks reicht das allein nicht, denn Gebäude, Zustand, Ausstattung und Mikrolage machen oft den größeren Unterschied. Wir sehen uns Ihre Immobilie vor Ort an und ordnen sie ein. Mehr dazu auf unserer Seite Immobilienwert richtig einordnen.
Persönliche Einordnung
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